筹措本项目总投资万元，资金来源如下自筹资金万元二工程垫资及预售楼订金万元三向申请银行贷款万元。第十二章财务评价第节财务评价基础数据与参数选择财务价格房产销售价格确定原则根据房产目标市场，结合上饶市市场预测，确定本项目房产销售价格。项目主要投入物是以现行市场价格为依据，商品房以同类企业近期建设或市场上类似房产市场销售价格为参照依据。二项目计算期项目建设销售期为年。第二节销售收入估算销售收入是根据产出物预测价格和建设计划计算而得，计划产量视为销售量。商铺以上均价元计元万元二小高层住宅以上均价元计元万元三多层住宅以上均价元计元万元四车库元万元合计万元第三节成本费用估算固定投资万元二销售税金总计万元，其中营业税万元城建税万元教育费附加万元土地增值税万元所得税万元第四节财务赢利能力分析项目总收入万元二固定投资支出万元三销售税金万元四税前利润万元万元万元五税后利润万元万元万元六投资利润率利润总额项目总支出销售费用万元万元万元七销售利润率利润总额项目总收入万元万元第五节项目敏感性分析按正常投入产出经济指标分析，该项目运作周期个月，完成后开发公司可获税前利润万元。在此期间，如遇市场不可预见因素影响，造成房价下降，建安成本上升，投资回报期延长至个月，则投入产出经济指标为投资总额建安费用万元万元道路管网绿化万元万元规费万元家居智能化万元万元项目建设管理费用万元不可预见费万元监理设计费万元土地款万元财务费用万元万元销售费用万元固定投资总计万元投资成本增加量万元二销售收入销售收入万元销售收入减少量万元三销售税金总计万元，其中营业税万元城建税万元教育费附加万元土地增值税万元所得税万元四税前利润万元万元万元较原来万元减少了万元，即下降了结论在正常情况下正常运作，该项目建成后能赢到万元如发生房产价格下降，建安成本上涨，投资回报期延长至个月不利意外情况。该项目仍然能赢到万元，说明本项目具有较高抗风险能力。第十三章社会评价第节项目对社会影响分本项目建设，将为广大市民提供个新商业购物娱乐休闲安居乐业环境优美商住新区。二本项目建设，对上饶市城市建设和房地产开发新热潮掀起具有非常大推动作用。三本项目建设不会产生三废污染。四本项目建设，将改善现有部分坡地水土流失状况，可保持水土并改善生态环境。第二节项目与所在地相互适应分析项目符合上饶市城市建设总体规划。二本项目实施，将彻底改变地块及其周边环境面貌。三本项目实施，将尽力创建个新文化景观，是件功在当地大好事。第三节社会风险分析本项目不会对社会产生任何风险，不会对社会产生危害。第四节结论根据以上分析，本项目对社会是项非常有意义项目。对城市与社会精神文明建设，都具有特别重要意义。第十四章风险分析第节项目主要风险因素市场建材人工工资价格变动二市场销售期变动。三市场房地产销售价格变动四市场其它房地产开发情况变动。五资金短缺。第二节风险程序分析市场建材价格变动对整个项目成本产生影响，但所占比例不是很高，且部分将由承包人承担。市场销售期变动对整个项目影响较大，直接影响项目财务成本和管理成本。市场房地产销售价格变动会对生产成本很大影响，是主要风险之。投资资金来源变动会对生产成本产生很大影响，也是主要风险之。市场其它房地产开发情况变动对产品市场价格会产生影响，但这个影响不会在短期内就产生。第三节防范和降低风险对策对市场变动产生风险，首先主要要加强市场风险意识其次要建立支市场信息调查队伍，及时掌握市场变化再次要加强合同管理，将应由承包人销售代理商承担风险要切实地分担准备多种营销方案以及时应对。年月日个原因是经济发达和住房供应充分租房和买房都很容易二是科学技术发展快，特别是产品更新换代和产业结构调整快，需要人们相应地有较多工作调换，造口频繁流动，并已经形成了个有利人才流动社会机制三是人们平均文化水平和业务技能比较高，加上针对成年人特别是失业工人掌握新技术再培训开展得很有效，大多数人有能力和条件去较多地更换工作四是城市化水平高，安土重迁农民比重小五是观念不同，在经济落后住房紧缺国家里城市居宅三是鼓励出租户为低收入家庭提供出租房四是鼓励出售自用住房，为低收入者增加房源。税收政策鼓励制定补贴标准和退出方案。政府这系列政策，保证了低收入者基本住房需求。美国住宅建筑及其布局主要特征是人与自然和谐统，使人产生种舒适美感，具体实施中从几个方面着手强制管理，建房需纳入市容市政规划与管理之中二融与自然之中，美国人将环境和景观视为住房周围布置景观三美国森林资源比较丰富，木材加工工业非常发达，故木结构成为美国住宅建筑主要建造形式之四住房建筑工业化标准化生产及现场拼装，使其建筑速度非常快，并可以先预定，后建房，从而达到按定单建造住房而无空置房问题存在五平面布局紧凑。住宅平面布局比较紧凑体现在若干方面，诸如车库和设备区域以及生活会客起居卧室交通等区域，功能规划细腻，各部分所占面积比例既能经济合理，又满足了主人个性与生活品质追求六设施设备齐全。室内设施设备齐全，充分考虑了主人舒适要求。般而言，除供水系统空调设备通风通讯供电供气防火防盗遥控门窗外，卫生洁具厨具家具应俱全，减少了装修和搬家麻烦，是真正意义上成品房。二其它国家在德国，无论是富足中产阶级，还是普通工薪阶层，当被问及以什么方式买房时，都会是不犹豫地说，当然是贷款。买房必贷款，已经成为种消费方式。英国最大建房互助会公布数据显示，年英国房价飙涨了，抵押贷款持续增长。日本住宅供应渠道主要有个，即公共住宅民间住宅和住宅金融公库贷款建住宅。公共住宅包括公团住宅地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅建设特点是小巧实用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。争取美好生活空间成了崇尚自然日本人梦寐以求理想。因此，日本很多小区重视住宅环境绿化问题，居住小区内随外可见角落式布置绿化小品，贯彻用地不多环境美原则，在细微之处体现出自然气息。日本住宅建造高度产业化和工厂化主要采用钢结构建筑，企业接到客户订单后，可以用个月时间建造与样板房同样住宅出来交付使用个月作基础处理和工厂预制个月作现场安装和外围装饰。这其中，住宅本身几乎可以完全工厂化生产现场安装。发达国家自有住房率低，主要有以下几个原因是经济发达和住房供应充分租房和买房都很容易二是科学技术发元，同比增长，占全部房地产开发投资比重为办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过。年前个月累计，全国完成土地开发面积亿平方米，同比增长，继续保持快速增长势头，但增长幅度比前个月回落了个百分点。年月份，全国完成房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月份回落个百分点。其中，商品住宅竣工面积亿平方米，同比增长竣工商业营业用房成平方米，同比增长，增长最快。年以来，由于商品房销售情况持续升湿，商品房平均价格保持稳中趋升发展势头，但增长幅度逐步回落。月，全国商品房平均销售价格为元平方米，同比增长，低平年同期增长水平。年月份，全国商品房空置面积已经突破亿平方米，同比增长，但增幅比年同期回落个百分点。其中，空置年以上为万平方米，同比增长。分地区看，年前月累计，全国有个省份竣工面积出现负增长。二有关政策年所有政策出台都是为解决近年来我国房地产业发展中暴露出来问题规范行业发展，可谓是房地产业规范年。从月份开始，中国人民银行发布货币政策执行报告，吹响了今年信贷调控号角，月份全国土地市场秩序治理整顿也拉开大幕。首先别墅土地供应叫停，而后今年月，最高人民法院公布了最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释，以保护作为房地产市场为弱势主体购房者合法权益。月日，中国人民银行发布关于进步加强房地产信贷业务管理通知以下简称央行号文加强房地产信贷监管。月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知以下简称号文公布。月日，我国正式实行第部物业管理条例。第总论第节项目背景项目名称建设单位项目名称凤凰星城项目地点上饶市带湖片区宗地编号饶府国用第号建设单位江西凤凰建业有限责任公司项目负责人韩荣庐项目建设性质新建地块性质商住用地二项目提出缘由土地的获得江西凤凰建业有限责任公司于年月日通过正规挂牌竞标，以万元摘牌，取得该地块开发饰自然美感。层次丰富，切自然搭配而形成自然生态比比皆是，包括路中绿化带也绝少整齐划，行道树及灌木皆无刻意修剪痕迹，极少剪成几何形状，而是任其自然生长。这做法好处很多首先吸收鸟类聚居，使环境更趋于自然，城市生态环境质量提高二是满足了都市人崇尚自然心理需求，领略自然生态系统带来身心多方面享受，同时用自然美环境舒解现代人工作压力三是减少修剪人力劳动，降低了城市环境维护成本。法国是世界上推行建筑工业化最早国家之。城市中心从承担具体功能角色淡出，成为文化消费场所。音乐厅会议中心博物馆娱乐休闲设施等将更多地出现在城市中心。互联网络将提供愈来愈多网络服务。数字化网络化智能住宅正在逐渐增多，太阳能技术也在住宅中得到广泛应用。城市可持续发展成为城市建设主要议题，房地产业直是欧美国家经济产业中支柱产业。第二节年国内房地产发展状况有关数据年月份，全国房地产开发投资突破亿，达到亿元，同比增长，增幅比前年同期增加个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，占全部房地产开发投资比重为办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过。年前个月累计，全国完成土地开发面积亿平方米，同比增长，继续保持快速增长势头，但增长幅度比前个月回落了个百分点。年月份，全国完成房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月份回落个百分点。其中，商品住宅竣工面积亿平方米，同比增长竣工商业营业用房成平方米，同比增长，增长最快。年以来，由于商品房销售情况持续升湿，商品房平均价格保持稳中趋