量监督费建筑安装工程费用散装水泥保证金万平方米元平方米新型墙体保证金万平方米元平方米前期工作费合计第二节资金筹措及使用计划资金筹措项目开发建设所需资金元，全部由建设单位自筹解决。二资金使用计划本项目建设期年，根据实施进度计划，确定分年度资金使用计划。资金筹措及使用计划见表。资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年月年月年月开发建设总投资资金筹措自筹资金滚动开发资金第十章经济效益分析及社会效益评价第节经济效益分析依据及基础数据经济效益分析遵循依据建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法二经济效益分析说明本项目按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售方式所获取收益为基础进行经济分析和评价。三财务基础数据确定销售收入销售价格根据济南市商品住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅公建和地下车库销售价格。住宅销售均价为元平方米，可出售商业公建地下车库销售均价为元平方米。销售面积本项目可出售住宅建筑面积为平方米，其中住宅平方米，回迁面积平方米，可出售商业公建地下车库面积平方米。销售收入经计算，项目销售收入为万元。销售收入计算详见表。销售收入计算表表序号项目平均单价计算基数销售收入万元商品住宅高层住宅元回迁住宅元商业公建地下车库元合计根据项目实施进度计划，在开工建设同时开展销售工作，计划项目建成后两年内全部售出。各年度销售计划见表。销售计划表表单位万元年份项目第年第年第年销售比例销售收入税金及附加经营税金及附加本项目经营税金及附加为营业税城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税和。土地增值税土地增值税按四级超率累进税率计算。根据土地增值税暂行条例规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额，免征土地增值税。所得税企业所得税税率按计算。总成本费用本项目总成本费用，由项目开发建设总投资和运营费用构成。项目开发建设总投资为万元。运营费用为项目销售期间发生房屋交易费销售费用和管理费用等。房屋交易费按销售收入计算。销售费用为房屋销售过程中发生各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。第二节财务分析与评价主要经济效益指标根据上述财务基础数据，进行经济效益测算，其主要经济效益指标详见表。主要经济效益指标表表序号项目单位指标经济数据销售收入万元经营税金及附加万元开发建设总投资万元运营费用万元房屋交易费万元管理费用万元销售费用万元增值额万元土地增值税万元销售利润万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标投资利润率所得税后财务内部收益率所得税后财务净现值万元所得税后投资回收期年所得税前财务内部收益率所得税前财务净现值万元所得税前投资回收期年二盈利能力分析利润总额根据损益表附表计算可知，项目可实现销售收入万元，可获销售利润万元，扣除所得税万元后，税后利润为万元，表明项目具有定盈利能力。投资利润率根据损益表见附表和开发建设总投资计算出投资利润率为。利润总额投资利润率总投资三不确定性分析敏感性分析本项目分别就销售收入开发建设投资和经营成本作了单因素变动对所得税后财务内部收益率影响敏感性分析。敏感性分析结果见下表和图敏感性分析表表项目变化率财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年建设投资销售收入基本方案内部收益率净现值万元投资回收期年建设投资销售收入基本方案基准收益率因素变化率图敏感性分析图从表和图中可以看出建设投资和售房收入两个因素变动对项目效益非常敏感。如果建设投资和售房分别向不利方面变动，全部投资内部收益率分别下降至和，低于基准收益率。临界点分析临界点分析是反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种重要因素向不利方向变动极限值。根据敏感性分析，计算各因素临界点详见表。临界点分析表敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率期望值建设投资万元最高值销售收入万元最低值四财务评价结论通过上述分析可以看出，项目建设经济效益良好，房屋全部出售后可实现利润万元，投资利润率为。财务分析表明，项目全部投资所得税后财务内部收益率为投资回收期为年。从敏感性分析可以看出，项目具有定抗风险能力，但销售收入下降和投资增加对财务评价指标影响较大。因此，应制定科学合理营销措施和方案，注意销售定位和控制投资开发成本，缩短销售期，降低运营费用，以期取得更好经济效益。第三节社会效益评价项目建设符合国家产业政策和济南市城市总体规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极作用。项目建设具有良好社会效益。第十二章结论与建议第节结论项目开发建设符合国家产业政策，有利于加快济南城市化建设进程，对促进济南城市环境面貌改变，具有积极意义。二项目建设能够为广大居民提供布局合理功能齐全设施配套环境优美现代化住宅，有利于改善居民居住条件，提高生活居住水平，具有良好社会效益。三经济评价结果表明，项目开发可取得预期经济效益，具有定盈利能力和抗城市化水平达到左右，住宅人均使用面积达到平方米。省政府第次省长办公会提出济南市可按万人口规模进行统筹规划，到年人口城镇化率达到左右年前后，在全市总人口达到万万人情况下，城镇人口达到万人，人口城镇化率达到，形成职能分工明确空间布局合理等级规模有序设施完善高效城镇体系。济南作为山东省省会城市，是全省政治经济文化中心。年全市城镇人口万人，人口城镇化率为，这个规模与济南在区域经济中地位是不相称。为此，济南市把推进城市化进程作为实现现代化战略重点，纳入国民经济和社会发展总体规划。济南市建设事业十五发展规划提出十五及以后段时期，将进入城市化加快发展新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会发展全局重大措施，强力推进城市化进程不仅要发挥城市吸纳非农业人口功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城市居民生存能力就业能力创业能力贡献能力加快旧城改造和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。力争到年，城市化水平达到，到年，城市化水平进步达到。随着城市化速度加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此，该项目建设，可有效扩大济南市住宅供应量，有利于推进济南城市化进程。有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展根据济南市城市总体规划和济南城市空间发展战略东拓西进南控北跨中疏要求，济南市决定对城市布局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业旧城改造等系列措施，不断加快城市建设和房地产开发步伐。十五及今后时期，济南市城建工作将坚持高起点规划高标准建设高效能管理原则，进步强化城市基础设施建设环境设施建设和特色建设，结合旧城改造和住宅建设需要，按照旧区改造与新区开发相结合原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民居住水平，以满足人民群众日益增长居住需要。该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完善，布局合理，营造出优美舒适安逸生活环境，为社区内居民提供个现代住宅新居。另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发，既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极促进作用。第二节项目概况建设地址项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽砚池山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。该项目为济南市东部开发黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。二建设规模项目规划用地面积平方米约亩方米，同比增长。新区安置用房建设竣工面积约万平方米。商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。空置年以上房屋万平方米，年以下房屋万平方米。商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增长。购房者为自住。购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到。拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房约占四成，购买二手房手续不全低价房占四成。房地产业与国民经济协调发展情况。济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量，占总量。二房地产开发存在主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。济南市按年竣工万平方米计算，投入市场土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交开发用地面积不足需要六分之。房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。由于受土地紧缺和地价偏高影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买商品房不足。目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。从当前市场销售看，中档房销售较好，低档房次之，高档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移趋势将更加明显。调查显示企业未来两年房地产开发首选普通住宅。第二节济南市住房市场情况分析年，在宏观经济良好运行背景下，随着济南新城市规划实施，住房二级市场继续保持购销两旺发展态势，联动效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。综总论第节项目背景项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目二建设地址济南市历下区