利能力分析利润分析项目总销售收入万元总成本费用万元经营税金及附加万元利润总额万元所得税以计，共万元税后净利润万元静态指标分析总投资利润率总投资收益率项目资本金净利润率投资利税率投入产出比动态指标分析根据全部投资现金流量表计算出以下动态指标动态指标指标名称所得税前所得税后财务内部收益率投资净现值投资回收期年贷款偿还能力分析项目无长期贷款。不确定性分析敏感性分析该项目做税前全部投资敏感性分析，考虑到项目实施过程中些不确定性因素变化，分别对销售收入建设投资作了提高和降低单因素变化对投资利润率影响，敏感性分析见表敏感性分析表项目基本方案投资变化销售收入投资利润率较基本方案增减敏感性分析图销售收入，建设投资，基本方案内部收益率，因素变化率内部收益率变化从敏感性分析表可看出各因素变化都不同程度影响投资利润率，其中，销售收入降低最为敏感，经营成本次之。当销售收入降低百分之十，项目内部收益率为，说明销售收入和经营成本对项目影响不大，项目抗销售风险能力强。盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点来计算该项目，平均盈亏平衡点为，也就当扣除置换房面积销售面积达，企业就可以保本。盈亏平衡图总成本付税后营业收入盈亏平衡点财务评价结论从投资效益经济评价指标三率期看，投资利润率，资本金净利润率，内部收益率税后，投资回收期税后年，各项财务指标均比较好。从财务角度看，项目具有较好收益性。从财务分析来看，当销售能力利用率达时，项目即可保本，超过此量就可盈利，表明抗风险能力较强，有较好投资效益。综上所述，投资兴建空港翼城项目是可行，对社会，对开发商都是有利，建议尽快批准实施本项目。第十章风险分析及对策市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与同区位同档次物业进行区别定价另方面，从嵩明县规划及未来发展来看，空港翼城有相当大潜在居民。因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着嵩明地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。经营管理风险本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低，将比基本方案增加净现值万元，增长反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险项目筹资计划中，部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑和减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。第十章结论项目评价经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有定经济性。社会效益评价本项目为老国道区域城乡体化建设和市政道路建设改造，提供了优越建设条件，大大改善了周边居民生活环境，更重要是嵩明县城乡体化发展做出了较大贡献，整个方案具有良好社会效益。环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出个环境优美和高品质楼盘。本项目具有良好环境效益。建议本项目开发建设，为周边居民政府部门提供了新人居环境和基础设施，能够得到广大市民拥护，为加快嵩明县城乡体化建设步伐作出新贡献。为加快推进区域城市化进程，进步改变城市面貌提升城区品位，改善广大居民群众居住条件和生活质量，保持经济社会可持续发展，努力将嵩明县建设成为环境舒适优美交通方便快捷设施配套完善经济蓬勃发展人民安居乐业现代化城区，对城乡结合部进行拆迁改造是十分必要和非常及时。在符合城市总体规划原则下，城乡改造采取分步实施有序推进过程是稳妥。同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，应注重两个平衡安置房平衡与资金平衡。根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身特色。就建筑形式而言可以考虑建筑立面顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题特色，为每户增添空中花园，提升建筑档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观特色化及空间分布实用化，以此提升项目品质，创造特色。在后期经营管理上，应引入优秀物业经营管理公司，采用科学专业高效经营管理和销售招商，对本项目成功运作起关键推动作用。结论本着人民城市人民建原则，通过城乡土地功能序列替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用于城乡体化建设是合理。经预测，本项目土地开发收益将达万元，与建设总成本费用万元，还有盈余。根据前述项目亚，集旅游观光度假娱乐为体旅游体系。嵩明将按照北部生态卫星城架构，在县城打造水体景观为主生态住宅区，做到低碳示范标准园林绿化。计划到年，城市道路将实现绿化全覆盖，园林单位园林小区达标率均达到，县城建成区绿地率达到以上，绿地覆盖率达到以上，人均公共绿地达平方米以上。按照嵩明县发展规划，原有民居住条件远低于昆明市人均居住水平，为了与新嵩明建设同步，深化和促进村镇经济发展，解决城乡体化问题和缓解住房紧张局面。项目建设，在原有旧房屋改造基础上，拟将周边用地已列入建设用地，其建筑面积约万平方米，建房以居住建筑为主，同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题，辅以少量商网，为提高村民文化生活，丰富肌民业余生活，适当布置少量公共建筑，并建设相应配套设施，创建个文明，详和生活及居住环境。项目前期暂定嵩明中亿房地产开发有限公司办理开发建设有关手续，并开发建设名为嵩明城乡体化空港翼城项目。建设单位概况项目建设单位嵩明中亿房地产开发有限公司企业性质有限责任公司经营范围房地产开发建设单位概况企业概况嵩明中亿房地产开发有限公司成立于年，是经嵩明县工商局注册家集房地产开发经营机械设备出租为体企业。公司依托嵩明县良好投资环境和嵩明城市建设大好时机，结合自身优势，不断创新经营，专注房地产开发组织策划工作，集中力量做好土地储备项目规划建筑设计以及销售工作，时刻保持出精品意识，汲取人文精华，建筑美好生活。作为新兴房地产开发商，我们注重积极与房地产行业上下游单位规划设计建筑销售等建立密切合作关系。通过优势互补来谋求共同发展。公司在发展壮大自己实力同时，注重自己品牌塑造，本着质量为本，信誉为本工作作风，踏踏实实做好每个项目细节，维护广大消费者利益。公司将依照立足嵩明县，拓展省内市场，放眼全国战略构想，努力打造现代化房地产开发企业。公司将继续不断创新，学习国内外先进开发经营以及管理经验，在土地资源人力资源和社会资源方面构建自身核心竞争力，加快发展，壮大实力。可行性研究报告编制依据和原则项目实施地编制依据云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划年年城市居住区规划设计规范昆明市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范投资项目可行性研究指南市场调研资料。编制原则以需求为导向，利用国家和地方给予各项政策和区域优势，以较高起点进行规划建设，为嵩明县改善城乡居家生活条件提供优质服务，促进当地社会经济发展，实现经济效益和社会效益提升。认真贯彻执行国家及地方有关法令法规行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。充分利用有关地产已取得丰富开发建设和管理经形成六路通昆便捷交通优势。同时，嵩明处于昆明四环十七射交通网络规划重要节点，随着昆明新机场建设，铁路公路航空立体交通网络使它作为昆明主城门户西南最重要内陆大码头功能日益凸现。投资估算和资金筹措投资估算根据测算，项目总投资为万元。项目总投资估算表序号项目名称总额万元占总投资比例土地成本建安工程前期费用管理费用不可预见费用合计资金来源项目投资资金来源包括自有资金和销售回款。项目总投资万元，经测算需投入资金包括自筹资金销售收入，其中自筹资金万元，销售收入万元。主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注规划总用地亩期亩二期亩规划净用地亩期亩二期亩总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中住宅底商面积酒店面积商务区面积超市诊所面积会所面积幼儿园面积住宅面积市政道路建筑占地面积住户数户居住人数人户人建筑密度容积率绿地率停车位地下辆期技术经济指标期用地面积市政道路建设总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中住在底商面积酒店面积商务区面积住宅面积住宅户数户居住人数人户人停车位地下辆二期技术经济指标二期用地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中住宅底商面积超市诊所面积