分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量影响影响到小区居住人员。提高人们住房质量，提高了小区人民生活水平对居民就业影响对平乐县下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无社会风险及对策分析为了确保风险分析质量，有必要对该项目投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。风险定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。二投资风险控制风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这点是房地产行业中条客观规律。与其说投资决策时对项目选择，还不如说是对风险选择，是对利益与风险权衡。及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。建议本项目提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济政策研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势变化及时调整项目操作思路及营销策略。该项目控制风险具体方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证项目工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。易山洪泛滥秋冬降水骤减，则又出现干旱现象。全年无霜期长。年平均气温为，极端最高气温年月日，极端最低气温，年月日。年平均相对湿度，绝对湿度毫巴，年均日照时间小时之间，年均降雨量之间，年平均蒸发量，全年无霜期天，风向为东区个新增长极。这将改变广西在中国区域经济中边缘地位，同时给平乐带来巨大发展契机。广西地处华南经济圈西南经济圈与东盟经济圈结合部，区位优势明显，在中国与东盟泛北部湾泛珠三角等国际国内区域合作中具有不可替代战略地位和作用。广西大力推进改革开放，综合经济实力迈上新台阶，是本项目发展建设大背景。几千年来奉行安居方能乐业理念中国人，始终把房子放在消费第位，随平乐县形象改善和城市建设快速发展，购房需求将进步提升。城市发展先后经历城市化逆城市化城市环境恶化，大量人口从城市涌向郊区和后城市化三个阶段，发展速度较快都市目前处于城市化阶段。该阶段特点是城市空心化和住宅郊区化。在发达国家，居家于施教已成为必然。出尘不出城成为越来越多城市人居住追求，本项目应势所趋，期望促成平乐县房地产开发品质提升与突破。同时，未来年随着平乐县内无法消化如此巨大房产市场需求，这必将带动平乐房地产市场郊区化发展。四季春城住宅小区建设项目具有区域位置上优势，便利交通道路以及平乐县新轮开发建设为本项目开发带来了极大利好。本项目实施，是实现桂林市平乐县城市总体规划修编年总体战略目标加快新型城镇化进程，推进和谐社会建立繁荣社会事业，完善社会保障全力打造休闲度假胜地生态宜居福地文明和谐境地，努力建设全面小康新平乐。重要战略行动之。二建设地点项目建设用地南洲新区位于平乐县南面，拟征收平乐县平乐镇南洲村委集体土地。其中农用地水田果园有林地坑塘水面旱地建设用地农村宅基地。该地块为规划商住混合用地，符合城市总体规划要求。三主要建设条件地理位置平乐县在桂林市东南部漓江茶江荔江三江交汇处，东临钟山，南接昭平，西北毗邻阳朔，北连恭城。本项目建设在南洲新区地块内。地形地貌条件平乐县地处桂江右岸级阶地上，地势南高北低，由南向北倾斜，地形起伏小，高程区间，自然坡度，水塘分布广，地势低洼，其底部与地面高差般，稻田区地形有高有低，据调查，低洼常年有水。工程地质条件现状条件下区域地质灾害不发育，地质灾害危险性小地层岩性简单，地壳稳定，地质构造简单工程地质条件中等水文地质条件中等地表局部存在软弱土但经过详细勘察，局部处理，拟建区内虽为岩溶不发育，但也可能存在溶沟溶洞等不良地质作用，但基岩埋藏较浅，对建筑物施工与处理有利。气候条件平乐县属中亚热带季风气候区。气候特点是日照时系。供水供电条件供水条件平乐县城目前日供水能力达到万吨，能够满足现状需求，拟按期工程万吨天二期工程万吨天规模在茶江入桂江处左岸马河开发区新建座水厂，可以满足远期城市用水需求。供电条件在平乐县西北面建设座同乐变电站，与老城变电站二塘变电站平乐变电站有机连在起，形成环网供电。项目建设期和运营后水电供应均有保障。因此，本项目供水供电均可有保证。建设材料条件项目建设材料主要包括石料砂水泥钢材木材等。桂林市临桂县石料砂货源充足质量优良，本地市场可以解决。桂林市辖区具有万吨不同标号水泥生产能力，能满足本项目对水泥要求。钢材木材等建设材料在桂林临桂及周边市场均有足量供应，易于采购。四项目研究范围根据国家对建设项目申请报告阶段工作范围和深度规定，我单位对项目建设选址和建设条件进行了实地勘察，对项目建设必要性场址概况及建设条件总平面布置与建筑方案公用工程环境保护消防安全和节能项目管理与实施进度安排项目招标方案投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究，重点研究和论证项目建设必要性和工程技术方案可行性，提出建设内容方案投资和资金筹措等内容，为项目建设决策提供可靠依据。五项目申请报告编写依据本项目申请报告依据国家和地方有关法律法规规范规程标准及有关规划计划文件等进行编制中华人民共和国环境保护法年月日中华人民共和国土地管理法年月日修订中华人民共和国城乡规划法国家及桂林市颁布相关法律法规政策桂林市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要平乐县国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要平乐县城市建申报单位及项目概况项目申报单位概况项目概况第二章发展规划产业政策和行业准入分析黄金水道之称，是桂北地区唯货运港口，可直达梧州广州黄埔港，为级航道可通航吨级船舶。随着巴江口水电站建设，近期可建设为级航道可通航吨级船舶，成为沟通珠江漓江水系内陆航道，可连通桂林湖南。近期在平乐县城拟建设桂北最大货运码头平乐县黑山脚码头，并建设平乐县新安旅游客运码头。内部交通规划区内部道路尚不完善，规划南洲同乐新区内尚无达到等级道路，而平乐老城区及新安街区内虽然有市政道路，但存在布局不合理功能不完善等级划分不明确及路网密度不够缺点。县域内主要等级道路有桂梧高速国道及省道，作为与周边联系主要道路。通讯邮电条件本地电信网络全部建成，程控电话覆盖全县，全部开通了移动电话计算机互联网业务。本地邮政形成了以邮递业务为主体金融类和集邮类业务为支撑，信息类为补充多元化邮政业务体系。供水供电条件供水条件平乐县城目前日供水能力达到万吨，能够满足现状需求，拟