格发号文编标底审标底审决算渝价格发号文防雷审查白蚁规划办证质检费放线监理费发改价格号文策划环评报告地质灾害水土保持等房屋面积测算费小计基础设施建设及配套费小区供水小区供电天燃气元户外管智能化电梯工程发电机设备中控室广电系统重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程屋顶水箱及水泵小计土地整治及绿化生化池平基土石方及挡土墙道路管网环境景观工程小计建安费用消防工程塑钢窗防火防盗门建筑安装工程费小计金融及管理费管理费用按计算建设期相关税金依照税法相关规定按计算小计预备费基本预备费基本预备费按计算合计建筑成本合计重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程第十三章财务评价财务评价基础数据测算计算期确定本项目运营期为年。二销售税金及附加确定该项目为廉租房建设项目，按照重庆市廉租住房保障办法相关规定，运营期免征营业税城市维护建设税和教育费附加。三资金来源建设所需资金主要来自中央财政补贴和市财政部门补贴。具体补贴办法由中央财政按元补贴，市财政部门按元补贴，其余部分由不低于土地出让金留区部分净收益比例提取资金和地方财政补贴构成。四运营期收支确定项目运营收入测算租金收入按照廉租住房保障办法和相关规定，重庆市廉租房最高租金不得超过元平方米。结合江北区实际情况，该项目租金定为元平方米。物业管理费收入按照廉租住房保障办法相关规定结合本项目实际情况，重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程该项目物业管理费为元平方米。项目计算期为年，租金按每年上涨上调系数以最近几年我国平均工资涨幅为参照计算。各年具体租金收入见表租金收入和运营费用表。项目运营费用测算该项目运营费用主要包括维修费和管理人员工资福利费。该项目建成后将需要工作人员人，平均工资及福利为万年人。工作人员总工资福利费为万元年。根据类似项目管理经验估算出该项目年维修费用为万元，该项目总运营费用为万元年。项目计算期为年，运营费用每年按上调上调系数以最近几年我国平均通货膨胀率为参照。各年具体运营费用支出见表租金收入和运营费用表。二盈利能力分析从动态盈利能力来看，本项目财务内部收益率为远远小于基准收益率，财务净现值为万元小于零，项目无法收回投资。项目在运营期内，各年租金收入在支付维修费用和管理人员工资后并有微利，可以实现维护管理收支平衡，不需要政府追加后续投资。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程三评价结论从财务评价角度来看，本项目建设是不可行但从社会效益角度分析，廉租房建设目是解决低收入家庭住房困难需要是构建和谐社会需要，项目建设是必须。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表租金收入与运营费用表单位万元序号月份项目合计租金收入住宅运营费用租金收入净额重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表资金筹措与使用计划表单位万元序号项目合计年年年总投资建设投资建设期利息流动资金资金筹措自有资金银行贷款重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表损益表单位万元序号月份项目合计净租金收入总投资建设投资利润总额累计利润总额所得税税后利润可供分配利润盈余公积金未分配利润累计未分配利润重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表资金来源与运用表单位万元序号月份项目合计资金来源资本金租金收入资金运用建设投资销售税金及附加运营费用盈余公积金所得税盈余资金累计盈余资金重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表项目财务现金流量表单位万元序号月份项目合计现金流入租金收入现金流出建设投资销售税金及附加销售费用所得税税后净现金流累计税后净现金流净现值累计税后净现值重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程表资本金现金流量表单位万元序号月份项目合计现金流入租金收入现金流出资本金销售税金及附加销售费用所得税税后净现金流累计税后净现金流净现值累计净现值重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程第十四章社会评价社会影响评价该项目属于公益设施建设，本项目建设资金主要通过财政拨款解决。本项目是江北区实施民心工程建设项目，本项目实施能够改善低收入家庭住宿条件，保证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大促进作用。二互适性分析从直接受益者来看，本项目建设，可提高低收入家庭生活水平和质量。从地方政府来看，本项目对社会安定起到积极作用，社会效益明显。从长远来看，本项目实施对构建和谐社会起积极推动作用。可见，当地政府和广大人民群众都对本项目有肯定积极支持态度。本项目与当地社会环境适应良好。三社会风险分析本项目不仅符合当地低收入家庭住房需求，而且不损害其他群体利益，有利于和谐社会建设，不会产生激化社会矛盾。不存在社会风险。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程第十五章结论与建议结论本项目是江北区实施民心工程建设项目，廉租房建设目是解决低收入家庭住房困难需要是构建和谐社会需要，项目建设是必须。项目建设符合江北区城市建设规划要求，项目建设规模适度，水电气道路通讯等市政基础设施能满足要求，无各方面建设风险，项目建设是可行。二建议在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。二在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量同时尽量降低投资，把项目建成形象工程。三鉴于该项目社会效益较好，在此建议相关部门给予批准建设，使其早日进入下阶段建设工作。重庆市鸿程房地产发展公司山水丽群二期项目工程附表附表山水丽群二期工程量指标分析建筑面积序号项目名称建筑面形成和睦友好团结互助氛围，并积极帮助解决廉租对象生活困难。三重庆市廉租房发展存在困难和亟待解决问题是廉租住房保障工作发展不平衡。廉租住房资金主要依靠政府财政投入，由于重庆市区域经济发展不平衡，地区间廉租住房保障水平差距较大，特别是有远郊区县，由于自身财力薄弱土地出让净收益少，可提供保障资金更加有限，其廉租住房保障工作进度比较缓慢，远远落后于主城区。二是廉租住房房源短缺，实物配租比例不高。受到资金和土地限制，政府组织修建廉租住房供应数量不大，且由于重庆市住房结构调整还没有完全到位原有公有住房大部分已房改出售等原因，市场上可供租赁小户型住房供应总体短缺，低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到合适住房或要付出更高租金。三是缺乏专职管理人员。除北碚九龙坡江北等少数区县外，重庆市多数区县基本未设立专门廉租住房保障管理机构并配备必要工作人员和工作经费，绝大多数管理人员往往承担着多项工作，在时间和精力上难以满足廉租住房保障发展形势要求。二项目建设必要性是解决低收入家庭住房困难需要据统计，江北区有不少于户低收入住房困难家庭需要实施廉租保障。截止到年月底，江北区已经采取租金补贴户实物配租户拆迁保障户等方式累计保障户，但至少还有户没有得到保障。该项目建设可以为该区域提供户廉租住房，虽然不能完全满足目前江北区廉租住房需求，但是，能够在定程度上缓解该区域目前廉租住房需求压力。二是构建和谐社会需要从种意义上讲，住房问题是老百姓最关心问题，因为它直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善同时住房问题也是衡量社会经济发展重要指标因为它涉及社会安定团结民心所向，经济持续发展等系列社会问题。解决低收入家庭住房困难，进步做好城市住房工作，是全面建设小康社会客观需要，是促进房地产市场健康发展重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观促进社会和谐重要内容。第三章项目选址及建设条件项目选址本项目选址于重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社。二气候条件气候条件项目区属亚热带湿润气候，具夏多酷署，冬暖春早，温暖湿润，雨量充沛，夜雨多，空气湿度大，云雾多，日照偏少。年平均气温，极端最高气温，最低气温。多年平均雾日天，最大年雾日达天。年平均相对湿度，绝对湿度毫巴。多年平均降雨量，历史最大年降雨量，年最小降雨量。多年平均最大日降雨量，日最大降雨量，降水多集中在每年月，约占全年降水总量。风向以北风为主，平均风速，最大风速。二水文地质条件嘉陵江在项目所在地西部由北向南流过。据水文站多年统计资料，嘉陵江在此地段月处于枯水平稳时间，从月下旬起出现小峰并逐渐进入中高水期，月多为洪水期，月以后，呈缓慢降落状态。年最低水位常出现在月中旬至月下旬，常年水位约在，历年最低枯水位，常年洪水位，年遇最高洪水位，年遇最高洪水位，百年遇洪水位，水深般，江面水宽，最小流量，性能化与个性化相结合设计风格，创造个环境优美功能完善新颖别致住宅建筑。坚持实用经济美观原则，积极采用新材料，推广新技术。四总图设计总体布局项目用地呈不规则四边形，南北宽约米，东西长约米，小区西面为城市道路。本方案地块成长条形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置。住宅以行列式布置，为两户方和两户方形成梯四户单元形式。所有建筑大体朝向为西南方向，平行布置，相邻建筑间距采光面较大，满足防火与日照间距，大多在米以上，形成比以上间距，形成较好日照条件。建筑位于场地西南和东北部，以三单元联拼和四单元联拼方式进行组合，形成了栋四个单元组成楼栋和栋三个单元组成楼栋。本设计商业门面位于场地南侧所有临街处，去掉底层外侧两户住宅而形成。并为了适应使用与租赁出售功能，对大小有所调整，平面布置局部超出住宅边界投影。场地中部是本小区集中建设公共建筑，中部偏西是本小区配套用房。在整个场地西部中部东部都留有相对较大绿化与市民活动场地，使整个小区空间布置上有张有弛，空间感受丰富。二交通道路组织本小区有两个车行出入口，分别位于小区东部和西部，但并没有位于尽端，交通路网简洁，大多平直和垂直布置，路网是由两个出入口连接道路加上条尽端式道路组合。每个尽端式道路尽头有米乘以米圆形回车场地。西侧尽端式道路解决西侧建筑车行交通。东侧