气，经营内容比较丰富，能够最大程度满足周边人流各种需求，引领消费者现代都市生活方向。无论是购物约会等待，还是用餐亲子，都会成为人们感受现代生活情趣场所。第章项目经营内容项目分析项目优势紧邻汉文化风景区楚王陵绝版地块，区位优势异常明显项目定位高端，且引进高档品牌，提升区域商业品味毗邻景区，风景优美，购物与旅游站式道路出行状况较好，公交路线发达周边有成熟中高档小区，如绿地世纪城东方美地世茂东都等大盘开发商具有品牌优势，具有大体量优质商业运营经验大润发超市已提前签约入住。项目劣势离徐州市中心有定距离，周边尚未形成成熟商业氛围商业氛围培育需要定得时间附近有货运铁路专线，形成定噪音问题，但过往列车每天次数有限。项目市场机会徐州城市发展较快，房地产发展潜力较大，尤其是近年商业飞速发展目前世茂东都等大盘均有入住，且楼盘销售良好，价格路看涨，需求旺盛，随着居民入住增加，将给项目带来旺盛人气项目位于徐州东部城市核心区域，通过城市主干道与主城区相连，确定为城市发展重心城市缺少大型居住社区和集购物休闲娱乐为体购物中心项目紧邻汉文化景区，为徐州汉文化旅游集散地，游客如织，目前周边住宅和商业等配套设施较为缺乏。项目市场威胁项目临近瑞龙广场，随着周边商业配套成熟，会分流定消费人群项目整体定位产品组合酒店式公寓百货商场仓储式购物超市商业街发展理念改变传统购物习惯和模式，定位逛街休闲娱乐餐饮站式购物中心，打造成为高档时尚休闲精品商业中心开创全新商业形态与商业文化模式。区位定位徐州市东部区域商业中心产品定位全新商业形态，设计风格商业氛围表现高档化精品化，充分尊重自然因素，结合紧邻汉文化景区特点，突出区位文化氛围，体现出区域性文化性生态性科技性以及资源利用节约性。项目规划指标规划区用地总用地面积，平方米总建筑面积，平方米，其中期，平方米超市平方米商业内街平方米酒店式公寓平方米幢二期，平方米商场平方米西侧商业街平方米酒店式公寓平方米商业外街平方米建筑密度容积率绿地率建筑层数地上层，地下层第章项目开发建设周期本项目分期开发。其中，期建设有超市酒店式公寓幢及部分商业内街，建设面积约万平方。项目已于年月开始前期施工准备，预计年月竣工，开发建设期为三年。第章投资估算和资金筹措投资估算项目总投资估算为万元，其中总土地成本为万元总开发建设成本为万元附表投资估算表地块东地块合计功能类型超市公寓式办公室外商业街室内商业街西侧商业商场销售收入总建筑面积预计单价或租赁预计项目收入项目分地块收入小计土地指标土地面积土地亩土地成本地价单位土地成本万亩楼面地价元平方米建安成本及相关费用预计建安成本元平方米根据土地合同所约定建筑面积总房屋建设成本小计开发间接费用借款利息开发成本小计土地及开发成本合计相关税费管理费用财务费用销售费用营业税金及附加小计地块税费小计土地增值税税费合计盈利税前利润所得税税后利润毛利率税前销售利润率税后销售利润率资金筹措本项目资金主要来源为企业自筹资金及银行贷款。国家建设项目资本金制度规定，项目公司自有资金必须达到项目总投资以上。从投资分析表可知，项目总投资约亿元，即本项目公司自筹资金应在亿元以上。徐州世茂置业有限公司由上海世茂股份有限公司全资组建，拥有雄厚资金技术实力，为确保项目顺利实施，降低开发成本，集团公司已经投入了亿元自由资金，不足部分由集团公司追加投入剩余开发所需资金约部分通过银行贷款融资，约亿元。第章效益分析项目销售收入根据项目规划指标初步建议和各物业价格定位，预计项目销售及租赁收入为亿元。项目投资回收期项目总投资为亿元，税后利润率达。根据项目销售回款计划，则总投资需要年时间即可收回。项目税收贡献在项目开发销售周期内，可缴纳契税万元，营业税及附加万元，土地增值税万元，合计为万元，说明项目具有较好社会效益。第章结论及建议结论通过项目评估及财务分析，可知市场分析，项目所在区域发展商业项目有着良好发展趋势，项目可行财务分析，税前投资收益率为项目投资回收期为年，因此，项目具有较好投资收益，项目可行。综合而言，本项目收益率较高，有较强赢利和贷款偿还能力，且项目盈亏平衡点较低，有较高抗风险能力。建议项目对建安成本较为敏感，应合理控制成本，提高项目收益建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现，因此在工程实施过程中，要加强施工管理，制定好材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。本项目有定规模，且容积率较低，为提高项目产品品质创造了定条件，区域内将有定竞争力。为确保项目成功开发，必须在每个环节上精雕细刻，丝不苟，特别是要对市场动态客户需求非常熟悉，时刻以市场需求为核心，以销定产，在需求成本和利润之间找到最佳平衡，合理安排开发节奏，以实现项目利润最大化。比上年提高个百分点其中私营个体经济实现增加值亿元，增长。年末工商部门登记私营企业万户，增长，注地十多个城市，包括上海北京沈阳南京福州厦门武汉济南青岛大连苏州徐州常州芜湖昆山常熟嘉兴等，共有十多个发展至不同阶段大型商业房地产项目，近万平米项目规划开发面积，已成为中国内地最大商业地产上市公司。未来，世茂股份将以创新前瞻商业地产开发经营理念，坚持专业化发展战略，凭借雄厚资金实力充足土地储备以及资深专业团队等竞争优势，创建精品，回报社会。第章市场分析徐州市宏观经济分析地区年地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，增速分别比季度上半年前三季度提高和个百分点。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业比例调整为∶∶，第三产业增加值占地区生产总值比重比上年提高个百分点。人均地区生产总值元按常住人口计算，按当年汇率折算突破美元，达到美元。城市化水平稳步提高，年末全市城市化率达，比上年提高个百分点。地区亿元地区年年年年年数据来源历年徐州市国民经济和社会发展统计公报城镇居民收入人民生活水平持续提高。年城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长，其中食品支出占消费性支出比重为。农村居民人均纯收入元，增长人均生活消费支出元，增长，其中食品支出占生活消费支出比重为。城市百户家庭电话拥有量部，百户家庭电脑拥有量台农村百户家庭电话拥有量部，百户家庭电脑拥有量台。城镇人均可支配收入增长率年年年年年数据来源历年徐州市国民经济和社会发展统计公报社会消费品零售总额消费品市场平稳较快增长。年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。批发和零售业零售额亿元，增长住宿和餐饮业零售额亿元，增长。社会消费品零售总额亿元社会消费品零售总额年年年年年数据来源历年徐州市国民经济和社会发展统计公报从上图可以看出，徐州市社会消费品零售总额呈现逐年上涨良性发展态势，消费品市场销售增长较快，商品市场交易活跃。旅游情况旅游业蓬勃发展。年接待国内游客万人次，增长，国内旅游收入亿元，增长。全年接待境外游客万人次，增长，其中外国游客万人次，港澳台同胞万人次。国际旅游外汇收入亿美元，增长。旅游收入亿元旅游人数万人年年年年年数据来源昆山统计信息网从上图可以看出，徐州市旅游人数和旅游收入不断增加，并保持平稳增长态势。可见，昆山市旅游业正稳步发展。利用外资对外开放取得新成效。全年新批外商投资项目个，年末三资企业家，新增家协议注册外资亿美元实际到账注册外资亿美元，增中央国际广场世茂步行街等商业面积近万平方米，发展商务金融总部经济等现代服务业载体丰富。自然条件云龙区因风景秀丽云龙山而得名，辖区水脉纵横，美丽黄河故道穿区而过，奎河三八河贯穿辖区中部，被誉为徐州新城绿肺大龙湖及顺堤河景观带，将成为展示徐州新城形象窗口。云龙山子房山狮子山拖龙山等绿树成荫，风光怡人，自然山水之间地势平坦，是典型山水园林城区，是投资兴业风水宝地。人文环境云龙区文化古迹丰富，尤其以汇集徐州两汉文化精髓而闻名。拥有集汉代三绝汉兵马俑汉墓汉画像石为体汉文化景区，荣获全国首个中国环境艺术示范工程称号，并被评为国家级景区，成为全市旅游文化金字招牌，正在努力打造成为全国汉文化旅游中心。辖区内还有项羽戏马台北魏大石佛放鹤亭显红岛乾隆行宫李可染故居户部山古民居等名胜古迹，具有深厚文化底蕴和鲜明城区特色。此外，云龙区拥有丰富科教文体资源，徐州师范大学徐州医学院工程兵指挥学院等全市科研机构大专院校座落在我区，为经济发展提供有力人力资源和智力支持。项目区位介绍本项目位于徐州市云龙区，紧邻汉文化景区。与骆驼山狮子山为邻，周边重要景观资源有汉兵马俑，楚王陵，博物馆等。风景区大规模绿化，有山有水地形条件，为项目提供了绝佳景观。重要旅游资源也为本案提供重要商业商机。东三环片区位于新老城区之间，起到连接体作用，为徐州市目前人居最为集中区域之，常驻居民近万人，自绿地世纪城东方美地世茂东都等大盘入驻，已成为徐州中高端住宅集中区。本案本项目建筑总面积达万多平方米，是徐州首座全天候站式城市综合体。业态类型丰富齐备，涵盖时尚菁英公寓摩登商业街以及配套连锁超商大润发世茂百货健身中心等。作为国际上先进商业模式，世茂定位参照国际标准，无论从建筑排布商业定位，还是经营业前言第章概况公司名称公司概况公司法人建设地点开发建设周期务业发展示范先导区。目前，美国沃尔玛印尼力宝集团等批世界强企业以及国美电器苏宁电器等区域总部相继入驻被誉为千古繁华地，徐州不夜城户部山城已有汉王府等余家知名商业企业入驻，成为徐州发展晚间经济都市休闲经济新靓点。中山南路产业条街彭城南路步行街三环东路汽车销售长廊等特色街区形成规模，总建筑面积万平方米淮海综合物流园区首批进入江