查规划调整尤其是容积率变更项目。对该事宜，建议公司在运营层面予以充分考虑。并且，要求卖方保证目标公司不会因目标地块最终规划方案确定而产生额外土地出让金等费用支出。土地证抵押尽职调查时发现年月，长春高力投资公司目标公司股东将净月项目土地证做抵押，向吉林银行汽支行获得借款亿元，借款期限年，资金用于目标公司之外。建议解决方式卖方负责土地证抵押登记注销手续，在协议中予以明确，作为先决条件。证件办理与人力资源尽职调查时发现该项目用地规划许可证过期，且目标公司开发资质证书将于年月日到期，因规划变更须重新履行报建手续等长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告方面。同时地块尚未取得与净月项目对应建设用地规划许可证建设工程规划许可证以及建设工程施工许可证，原证件均已经过期。另外，尚有员工未签署正式合同或签署合同目标公司未盖有公章，以及欠缴社会保险等事项。建议解决方式及时办理相关证件履行手续，作为卖方须完成工作。而对于劳动合同关系，在交割日前责任由原股东承担。净月项目日后享有优惠政策尽职调查时发现年月东方联合投资有限公司后更名为东方联合实业，即东方联合原控股公司与长春净月潭旅游经济开发区管委会签署商业及房地产项目开发合同书合同书以及年月签署关于净月旅游商业住宅开发项目补充协议，东方联合可以继承合同书中规定东方联合实业享有权利而获得优惠政策，其延续性是否会因本交易而改变具有不确定性。建议解决方式要求卖方协调相关部门，确保目标公司继续享有与净月管委会签署相关协议约定优惠政策。股权转让税款特别提醒江苏高力将替换长春高力投资公司成为目标公司直接股东，及本次股权重组之前进行重组，若股权转让产生收益，其股权转让所得所得税，当由享有股权转让收益股东承担。江苏高力向远洋地产转让目标公司，取得股权转让所得，其税负也由高力集团负责。特别提醒以上内容拟体现在股权收购协议中。地块分析优势分析•地块位于净月区，区域生态环境较优越，发展潜力较大，旅游氛围浓郁。•远洋地产实力雄厚，信誉良好，公司拥有开发经验丰富精英团队，已经在北京天津沈阳大连等地成功开发项目得到了政府投资者和消费者高度认可。•地块内部条件优良，项目可塑性比较强，为项目整体规划创造了良长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告好条件•周边楼盘较多，居住氛围日益浓厚•该区域土地溢价空间较高。劣势分析周边公交线路较少，现阶段交通不便项目周边商业医疗教育金融等生活配套较少，生活不便，需外部协调事宜较多。作为远洋在长春第个项目，相比较于万科中海保利等企业，消费者对远洋品牌认知度不够。项目商业比重较大，加之容积率和限高等规划条件，为设计带来未知风险。外部条件影响可能会导致成本增加。机会分析长春城市重心南移，本项目区位优势将逐渐强化。项目位于新规划中净月旅游带，居住氛围日趋浓厚，认可度较高，高端住宅交易异常活跃。净月区强劲经济增长势头及优质购买客群，势必带来大量地产需求，对销售速度和销售价格提升帮助很大。远洋地产在大连和沈阳多盘联动遥相呼应，会强化长春客群对远洋品牌认知度，进步促进销售。地块周边多为高品质住宅项目，为项目塑造提供较大发展空间。房地产市场不断转暖，为项目后续发展提供较强市场后劲。威胁分析本项目周边别墅体量较大，会为项目带来定竞争压力。区域内竞争激烈，且潜在供应量较大，可替代产品较多，客户分流现象严重，且供求关系存在失衡可能。我们对长春市场较为陌生，项目开发把控能力要求较高。政府配合度，决定项目能否按计划实施。地块获取方式及因此而产生潜在收购风险和后续运营，存在诸多变数。长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告结论与建议本项目区位优势明显，拥有较好自然资源与人文景观，未来区域发展空间比较大。根据保守测算，当收购成本为万元时，按目前高力置业可提供万元土地抵税发票测算，本项目毛利率为，净利率为，为，为万元。随着净月区区域功能布局和空间格局升级改造，本项目土地价值优势将愈加显现注长春龙创公司于月日摘取临近地块，地面价为元平米，折合楼面价元平米，预计未来利润预期高于本次分析水平。同时，从战略角度考虑，本项目获取对远洋地产完成在东北区域战略布局全面提高市场占有率扩大远洋品牌影响力响应远洋地产年达到亿计划等具有极其重要影响和战略意义。建议投资委员会授权公司经营层根据公司战略，积极获取本项目。东北区域事业部民生八大工程，从而带动全市未来经济增长，使城市产业结构又增添个新增长点。图长春市历年进口总额情况示意图年，全市全年实现进出口总额亿美元，比上年增长。其中，进口亿美元，增长出口亿美元，增长。在出口中，国有企业出口亿美元，下降外商投资企业出口亿美元，增长般贸易出口亿美元，增积共计，平方米。通过查询得知，该项目在年出让时地价款为万元，已缴纳契税万元，合计万元。各地块信息如下土地编号占地面积平方米土地使用性质土地使用权人土地证取得时间地价万元契税万元住宅长春高力置业有限公司年月日商服年月日商服长春东方联合置业公司年月日商服年月日住宅年月日合计收购主体交易方式和付款安排通过在境内收购目标公司股权方式获取本项目。我公司将结合目标公司向我司提供关于土地闲置是因政府拆迁原因而导致说明土地证解押欠缴土地出让金支付等，安排付款进度。初步计划年我司拟支付对价款共亿元，其余在年支付。长春高力置业公司简介长春高力置业有限公司以下简称高力置业，现注册资本亿元人民币，公司年月日成立，原名称为长春东方联合置业有限公司，后经过多次增资和股权结构调整，年月日，高力置业成为长春高力投资集团有限公司全资子公司实际控制时间为年月日。公司主要经营业务为房地产开发和销售。另据了解高力置业近期进行了新轮股权重组，现股东为江苏高力集团。全市宏观经济概述城市概况长春，吉林省省会，全省政治经济文化和交通中心，中国最大汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大中心城市，位于中国东北腹地区域，地处东北平原中央，西北与白城市毗邻，西南与四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。市区是东北地区天然地理中心。长春素有汽车城电影城光电之城科技文化城大学之城森林城雕塑城美誉，是中国汽车电影光学生物制药轨道客车等行业发源地。随着东北亚经济圈日趋成熟与升级，长春市迎来了高速发展黄金时期，房地产业也呈现出蓬勃发展发展态势。经济发展图长春市总量走势图长春市年月实现全市地区生产总值亿元，前三季度增长率为。长春地区生产总值能够保持发展势头，主要是因为随着长春市经济增长，投资环境大力改善，城市建设力度不断增加，很大程度上加快了长春市经济发展。图长春市产业结构情况示意图年，长春市三大产业仍然是第二产业超过第第三产业，高达亿元，同比增长。从数据显示，长春市第三产业发展也在逐步加快。长春市近几年来加工制造业发展较快，也带动了整个城市经济增长，百万辆汽车万吨化工醇辆动车组等重大扩能项目顺利实施农业农村城市建设改善民生安全建设等各项工作顺利推进，重点实施铁路公路机场水利住区为特征现代化新城区。西南部产业新区建设成具有国际影响力汽车产业集中区东北部产业新区建设包括玉米加工为主导农产品加工及其下游产业安龙产业区商贸物流空港物流保税中心等在内多功能城市产业新区。东部经开工业新区建设以先进制造业为主产业新区。西部客站发展区建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主多功能新区。北部新城区建设以北部商贸中心区域性物流园区装备制造业和生态宜居地为主多功能城市新区。净月组团南区建设配套齐全设施先进自然和谐环境优美生态新城区。长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告全市房地产市场分析概述房地产行业房地产投资近几年，长春市房地产开发投资继续保持了总量扩张明显，增势强劲良好发展势头，住宅开发投资占房地产开发投资比重呈逐年上升趋势。据统计年月份，长春市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅开发投资亿元，同比增长同时，从房地产开发投资结构分析，住宅开发投资增长加大了住房市场有效供给，对满足市场不断增长住房需求起到了积极作用。随着大规模棚户区改造和危旧房屋改造力度加大，必然引起住房刚性需求增加，从而拉动房地产开发投资高速增长。不难判断，长春市房地产开发投资规模仍处在合理增长空间。图长春市历年房地产开发投资额情况走势图房地产建设指标年全市商品房施工面积万，同比增长。商品房竣工面积万，同比下降。商品房销售面积万，同比增长。商品房销售额亿元，同比增长。空置面积万，比上年多出万。年月，商品房施工面积万，同比增长。其中，住宅施工面积万，同比增长商品房新开工面积万，同比增长。其中，住宅新开工面积万同比增长。图长春市历年房地产建项目概况地理位置规划指标土地现状与交地条件项目背景全市宏观经副中心北优优化铁北资源，进行企业土地资源置换，造集约化物流中心西控把西部作为城市生态屏障控制在西部发展东展发展东部和东南部生态居住和东北部工业用地主城区空间结构为双心三翼多组团双心分别指人民广场带主中心和人民大街南端南部副中心三翼分别指西南东南和东北三个主要城市发展方向西南翼向西南方向长春国际汽车城和长春高新园区为主工业园区东北翼向东北方向是以长春经济技术开发区为主导工业园区东南翼是以净月潭旅游经济开发区为主导生态居住区和旅游风景区，沿线可包括伊通河风光带。多组团是指城市空间拓展采取组团布局模式长春未来城市主要发展方向为东南，以净月组团为代表南部生态新城建设将是长春发展城市新中心重点，净月是唯生态居住板块，是中高档人群主要导入区。用地规划南部中心城区建设成为城市新中心以高新技术产业和高品位住区为特征现代化新城区。西