售收入计取。销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加。其中，营业税取销售收入，城乡建设维护税取营业税，教育费附加取营业税，三者合计为销售收入。④财务费用为项目开发经营期间利息支出。项目经营成本各项估算见表五项目利润估算根据后湖花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，项目利润计算如表年份项目销售收入建造成本销售成本销售税金财务费用营业利润所得税税后利润表项目利润估算表合计六项目现金流量与财务净现值财务内部收益率项目全部资金现金流量表表序号项目现金流入销售收入小计现金流出建设投资销售费用销售税金所得税小计净现金流量累计净现金流量折现系数为年净现金流量累计年净现金流量表项目现金流量表全投资建设经营期财务净现值与财务内部收益率根据表可计算出全部投资财务净现值和财务内部收益率。年份序号净现金流量时贴现因子净现值时贴现因子净现值表内部收益率其中财务净现值万元财务内部收益率由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力。第六章项目开发经营风险分析本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表表情况来看项目仍然可行。序号项目现金流入销售收入小计现金流出建设投资销售费用销售税金所得税小计净现金流量累计净现金流量折现系数为年净现金流量累计年净现金流量表项目现金流量表建设经营期项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表表情况看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。序号项目现金流入销售收入小计现金流出建设投资销售费用销售税金所得税小计净现金流量累计净现金流量折现系数为年净现金流量累计年净现金流量表项目现金流量表建设经营期项目敏感性分析图示意三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强万元销售收入总投资参量抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与后湖花园同区位同档次物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好面。另方面，从武汉市居民住房消费意向看，后湖地区有相当大潜在居民，即与后湖花园同档次物业需求量较大，这是好面。因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着后湖地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作基础，是在地域选择后进行多项生活指标调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面调查，为项目可行性分析和研究提供充实研讨依据。该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要概述。下图表是江岸区年房地产价格和指数江岸区价格江岸区指数季度二季度三季度四季度投资地块地理环境土地是不可再生资源，个项目土地价值是有多种因素综合作用结果。土地所处地理位置，周边自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。土地性质及地理位置综述地块面积净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块延伸四周也大致是望平原，地块周围有叫多村庄，主要有石桥村，塔子湖村由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成，新春村有人左右还有成片采地和零星湖面分布在地块周围。地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。以下为地块四个方向环境情况南向远望是条长条沿路而建现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近后湖大道平行延展，该方向上因有高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。北向北面遥望张公堤，成片草地，带状防护林区沿堤分布，大片湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星小村落削弱了景色。东向远方较开阔，中部为建设中东方恒星园，近处竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来异味。西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道施工沿路有灰尘。项目周边情况我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。地形地貌状况详见附图地形地貌图物业形态划分图详见附图物业形态划分图局部放大图详见附图局部放大图二后湖地区区域分析基础设施状况分析交通状况本地块四周已初步形成了大交通体系，东西向有近年来新建和在建发展大道。销售情况小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业业主。调查结果表明项目所在区域已成为个大型居住新区，各种档次居住小区竞相争艳。项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质小区较少，因此，该区域内以中低档次物业竞争最为激烈。项目所在区域内有特色楼盘较少，还没有真正成型致命品牌。中低档次楼盘之间价格差距不大，中高档次楼盘之间价格差距则较为悬殊。在调查所有楼盘中，大多数都采取随行就市追随策略。同武汉市其他区域相比，区位差异带来价格变化影响相对较小，决定价位更多是物业品牌品质。第四章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变开发经营策略。整体规划。这是大面积大规模房地产开发个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。分期实施。该项目开发总建筑面积达万，预计总投资约亿元人民币左右，如此大规模投资，次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有地块南面靠新建后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对性，可作为个项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。自主开发。这是基于项目公司资金优势和地块本身特点而作出选择。房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不