商铺这种商铺类型，其中选 择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和，可见部 分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够 方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销 售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有定差 异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多，占到了 其次是平方米，占到了总数的，因此，应结合商户经营 产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 以上 总价 万元以下万元万元万元万元万元以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达到 可承受的总价在万元以下的比例高达。这种调查结 果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的商户多以租赁的方式 经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价 位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对 本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对 该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及 商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。 付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期 付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助 商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。 商铺周边的配套设施 金融 机构酒店餐饮 休闲娱 乐场所超市便利店 物流 中心 服饰 广场其他 其中对酒店的具体需求 快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店 对餐饮的具体需求 快餐特色小吃中档饭店高档饭店 对休闲娱乐场所的具体需求 洗浴中心康乐中心美容美发健身中心 数据显示，商户对餐饮金融机构休闲娱乐场所超市物流中 心和酒店需求较大，达到以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐 特色小吃和中档饭店酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设 施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因 此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活工作的需 要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加 项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。 购买车位 是否 选择会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考虑业主对 车位的需求。 市场供给分析 全镇国民生产总值万元，工业产值万元，乡镇企业产值 万元。随着滨海新区大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚 集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发 展空间相当大，经开区的发展前景好。 项目分析 优势 道路交通 京福公路横穿镇全镇，交通十分便利。 消费人群 按照惯例，个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础， 才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商 业经济技术开发区这些都构成了定的消费人群。 原有市场 本项目的建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐 旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的现代化商业综合体系 和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。 劣势 商业氛围不浓 镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业 购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域的 商业氛围还没有营造起来，些原有的业主可能会持观望态度，不会进 行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。 资金用量大 本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政 府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而 导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求 较高，带来较大的资金压力。 离城区较远 本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。 机遇 国民经济迅速发展 全镇国民生产总值万元。镇经济持续快速增长的趋势和国民 经济总量规模的进步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。 现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起 到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面 积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品 分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小， 营业面积相应增大，管理将更加科学交易手段将更加多务净现值 项目财务净现值 取季度基准收益率，根据项目财务现金流量表附表可计算得到项目的财 务净现值分别为万元税前和万元税后。均大于零，因此 本项目在财务上可行。 资本金财务净现值 取季度基准收益率，根据项目资本金财务现金流量表附表可计算得到资 本金的财务净现值为税后万元。大于零，因此本项目在财务上可行。 财务内部收益率 项目财务内部收益率 根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和 税前和税后。换算成年内部收益率为税前和税后， 均大于，因此本项目在财务上可行。 资本金财务内部收益率 根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为。换算成年 内部收益率为税后大于，因此本项目在财务上可行。 动态投资回收期 动态投资回收期累计折现值出现正值的期数上年累计折现值的绝对值当 年净现金流量的折现值 季 合年。数据来源附表项目财务现金流量表 通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务 上是可行的。 清偿能力分析 根据借款偿还计划表附表可以计算得到本项目的借款偿还期为 季，合年。 通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论本项目具有较强的清偿能力。 评价结论 通过对本项目的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论本项目具有 较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。 第六章不确定分析 盈亏平衡分析 各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化 达到临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析， 找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供 依据。 根据线性盈亏平衡分析基本公式 销售收入方程 支出方程 式中实现销售收入销售收入 销售收入实现率总成本费用 单位可变成本总成本 单位销售税金 令，便可求出的值。 从损益表附表得出 销售收入万元 总成本建设投资建设期利息财务费用销售费用 万元。因此 解得 故销售收入实现率是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。即当销 售收入实现时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高 于这个比率，项目才可能出现盈利。 由于我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上钢材 等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地区升值 潜力较大，所以本项目产品的售价还有定的提升空间。综合考虑本项目的风 险还是可以接受的。 敏感性分析 本项目主要进行建设投资销售面积以及销售价格对内部收益率和财务净 现值的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生 任何变动。 建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 表建设投资变化表 变化幅度 通过上表，计算出建设投资变动的临界点为 上式说明建设投资的最大增加幅度为，此时项目从财务上分析仍可 接受。提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目开发过程中与监理单位密切 配合，搞好投资控制。 销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 商业销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 表商铺销售面积变化表 变化幅度 通过上表，计算出商业的销售面积变动的临界点为 上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为，此时项目从财务上分 析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售 面积变化幅度最好不低于。 商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 表商品住宅销售面积变化表 变化幅度 通过上表，计算出住宅的销售面积变动的临界点为 上式说明商品住宅的销售面积的最大下降幅度为，此时项目从财务 上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在 销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段， 进行营销，促进项目的顺利开发运行。 销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 表商业销售价格变化表 变化幅度 通过上表，计算出商业的销售价格变动的临界点为 上式说明商业的销售价格的最大下降幅度为，此时项目从财务上分 析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售 价格变化幅度最好不低于。 商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 表商品住宅销售价格变化表 变化幅度 通过上表，计算出住宅的销售价格变动的临界点为 上式说明住宅的销售价格的最大下降幅度为，此时项目从财务上分 析仍可接受，可以看出