【SZ87页】兰州万达广场项目投资立项可行性研究报告.doc文档独家
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察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府 有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依 据。
第二部分项目市场分析 宏观市场分析 整体经济运行状况 年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好 势头进步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的 年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近万亿元，按可比 价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。
已在 北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。
计划 到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元，成为中国 流的连锁百货企业。
大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做 出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学 幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连 市扶贫基金会的发起单位。
该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民 形象。
大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学 幼儿园以及城市绿化建设，是大连市连锁百货企业。
大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做 出了巨部分内容简介国左右的市场份额，成为全球排名前五 的院线。
连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之，其旗下品牌万千百货，目前已在 北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。
计划 到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元，成为中国 流的连锁百货企业。
大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做 出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学 幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连 市扶贫基金会的发起单位。
该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民 形象。
兰州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万 达商业地产股份有限公司成立于年月，年月整体变更为股份有 限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的 唯业务平台。
公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以万 达广场命名的万达城市综合体。
截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省自治 区和直辖市的个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业个万达 广场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开业个万 达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。
作为率先实现全国布局的大型商业 地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于 绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。
四编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况， 本可行性研究报告的编制依据主要有 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 工程建设相关法律法规及设计规范 开发商提供的其他有关材料。
二研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府 有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依 据。
第二部分项目市场分析 宏观市场分析 整体经济运行状况 年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好 势头进步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的 年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近万亿元，按可比 价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。
固定资产投资增长 较快，投资结构有所改善。
全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。
其中，房地产开发投资万亿元，增长。
城乡居民收入继续增长，城镇 居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。
从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预 期方向发展，经济向好的势头进步巩固。
从实体经济的表现和投资消费出 口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。
基于实体经济的较好 表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最 近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着 未来经济的较好表现。
二房地产业发展状况 年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售 面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营 性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品 住宅增量，达到和。
从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下， 房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增 长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升 的态势。
三房地产产业调整状况及趋势分析 政策调整 年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展的通知国条， 二套房贷首付不低于的房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量的保 障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自 住房高于平米以上的家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低 于，贷款利率不得低于基准利率倍的政策。
年月日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分 城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实国十条文件的实施细则。
趋势分析及前景预测商业地产将迅猛发展 商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长城市化的快速推 进，是商业地产存在并发展的推动力量。
国家相关调控政策，主要是针对住宅市 场，抑制房价过快增长，解决城市夹心层住房问题，商业地产依然蓬勃发展。
城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼大型商业体综合性专业 商业中心，个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之。
受 年系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态 势，而未受到政策影响的商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部 分成为消费群体的购房目标。
小市组 团之，需要在原有的基础上进步提升，并为雁滩城市化进程，及发展方向有 了进步明确。
规划用地公顷年，雁滩常住人口规模将控制在万 人左右。
详规的范围由黄河和南河围合而成，东西长约公里，南北宽约 公里，规划总用地公顷，其中建设用地公顷。
结构心两区三河 根据用地条件及功能定位，详规将雁滩地区的结构概括为心两区 三河。
心指中心公园，布置在号路两侧地块内，是雁滩地区城市公共活 动中心。
两区指以号路号路为界分为东西两区。
西区以居住 商业贸易休闲娱乐为主导功能东区以高新技术产业科技研发高等教育等 为主导职能。
三河是指黄河雁滩段南河中河。
南河将被营造成溶自然景观和人文 景观于体的生态河中河将成为雁滩中心区最重要的绿色开放空间。
布局八大功能区域 详规将雁滩地区的布局分为居住生活高新技术产业区高科技生产服 务区商业金融文化娱乐体育运动休闲游乐市政用地八大功能区域。
其中商业金融区域主要布置在号路号路号路两侧，位于 雁滩的核心地段，以商业金融保险和专业市场用地为主，辅以服务业。
交通十大出口畅通新雁滩，为了使雁滩地区对外形成便捷的交通体 系，详规中沿城市主干道设置十个对外出口。
雁滩将依托高新开发区全面发展，档次上全方位提升。
后期部分政府部门 机关单位及企事业单位的相继进入，版快功能将会向多样化转变，在高品质居住 环境基础上，版块从业办公人员将不断增加，变身高档商务区和白领聚集地功 能多样化将产生大型商业中心及综合性建筑商业体是板块发展的必然性。
小结 在兰州市东展西扩的整体规划思路下，雁滩作为东城规划核心片区，将 成为兰州文化现代时尚的体验之都新城区，人文融合平和有序的宜居之 地新生活，高新开发核和高档商住核心区。
四区域房地产市场运行状况 土地市场运行状况 年上半年兰州整体土地供应明显少于年，并且地块多集中于七里 河及安宁区，年上半年兰州市房地产用地供应总量达，成功出 让宗土地，面积，在全部成功出让建设用地中，以拍卖出让方式 供地宗，面积，以挂牌出让方式供地宗，面积。
上半年兰州市土地总收益为万元，其中在全部供应建设用地中，以拍 卖方式出让土地成交价款为万元以挂牌方式出让土地成交价款为 万元。
上半年成交的宗地块中，宗为居住用地，宗为居住兼容商业用地， 宗为商业居住用地宗为商业用地，宗为商业居住办公用地，宗为其 他公共设施用地。
年上半年土地成交面积 其他用地， 居住用地， 居住用地科兼 容商业用地， 商业用地， 商业居住用地， 商业居住办公 用地， 到目前为止，雁滩土地出让公告供应为四块包括万达广场项目所
