写字楼开发项目投资立项可行性研究报告.doc文档44页在线阅读

年第三产业实现增加值亿元，占全区增加值的比重为 。

年第三产业实现增加值亿元，对全区经济 增长的贡献率为。

三次产业的比例由年的 增长为年的。

嘉定区以树立商业窗口 繁荣发达的新形象为市场开始步入调整期，房屋销售市场 交易量急剧萎缩。

行 中国银行中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较 为便捷的金融方面服务 规划指标 用地范围东至和平路，西至大厦，北至国豪路，南至步行 道 用地面积总用地平方米 用地性质商业办公用地 容积率 三市场环境分析 宏观层面 宏观调控政策自年月日国务院下发了关 于切实稳定住房价格的通知国八条起，政府出台了密集 的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房 地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。

年月日，国六条出台，更加严格地调控房地 产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。

台，更加严格地调控房地 产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。

年开始，房地产供应，规范房 地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。

三市场环境分析 宏观层面 宏观调控政策自年月日国务院下发了关 于切实稳定住房价格的通知国八条起，政府出台了密集 的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地部分内容简介 风味小吃川福火锅小云南米线店重庆鸡公堡兰州拉面盱眙龙虾 家常菜馆 快餐蒲乐食品快点快餐 咖啡西餐比萨林迪欧咖啡 金融网点 新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行 中国银行中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较 为便捷的金融方面服务 规划指标 用地范围东至和平路，西至大厦，北至国豪路，南至步行 道 用地面积总用地平方米 用地性质商业办公用地 容积率 三市场环境分析 宏观层面 宏观调控政策自年月日国务院下发了关 于切实稳定住房价格的通知国八条起，政府出台了密集 的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房 地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。

年月日，国六条出台，更加严格地调控房地 产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。

年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场 交易量急剧萎缩。

年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活 中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产 市场低迷，财政收入增幅逐步回落。

为此，中央及时调整宏观 调控的方向和政策重点。

年月日，上海市人民政府办公厅结合上海实际 转发了市建设交通委市财政局市地税局市住房保障房屋 管理局市规划国土资源局制订的关于促进本市房地产市场 健康发展的若干意见，对我市房地产业进行宏观调控。

调控政 策涉及到房地产税收房地产金融城市建设开发住房改革 等多方面。

年月日，关于促进房地产市场健康发展的若干 意见的公告又为房地产市场带来了不同意味的国十三条， 进步体现了特殊市场环境下政府放权的态度。

至此，国 十三条将在今后段时间指导房地产市场及行业的发展。

综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。

产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长， 年完成增加值亿元，可比增长。

财政收入稳步增长。

年实现财政总收入亿元，比上年增长。

与此同 时，嘉定区经济结构进步完善，第三产业所占比重不断上升。

年第三产业实现增加值亿元，占全区增加值的比重为 。

年第三产业实现增加值亿元，对全区经济 增长的贡献率为。

三次产业的比例由年的 增长为年的。

嘉定区以树立商业窗口 繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商 业设施，提升商业品位规模和能级。

年年年年年年年 年至年第三产业占比例 外资与商业发展年，全区完成固定资产投资 亿元，其中基础设施投资亿元。

年之后，嘉定区全年完成 全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资 亿元，房地产开发投资亿元。

由图可看出，宏观 调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。

从投资主体看， 国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳 台投资亿元，私营企业投资亿元，其他经济投资 亿元。

投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多 主体的投资资金，发展前景良好稳定。

图年至年嘉定固定资产投资额及其增幅 年年年年年年年 固定资产投资额增幅 房地产供给与需求自年上海汽车城建设的全面 展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发 投资高位运行，开发规模迅速扩张。

全年房地产业完成增加值 亿元，比上年增长。

此后房地产市场发展迅速，规模 急速扩大。

年嘉定区实现房地产业增加值亿元，比上 年增长，完成房地产开发投资额亿元，比上年增长 。

年国八条的颁布，使房地产房供需趋于平缓， 地产市场保持基本稳定。

年完成房地产开发投资亿 元，比上年增长。

年，嘉定区房地产市场健康发展。

全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促 进了区域楼市体量的扩张。

年成交量从年的不足万平 米举跃升到年的近万平方米，之后持续稳定在该数 量级。

区域楼市火热催动房价路走高，年嘉定区主流 房价尚在元以下，进入年已拉升到元附近。

数据来源中国房地产指数系统 年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。

月份之后，市场供求双双从套月大幅下挫至套 月，季节性市场回暖亦不复存在。

从近几个月的市场走势来看， 嘉定楼市以月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破， 月份市场累积销供比仅为，开发商销售压力逐步增大。

数据来源中国房地产指数系统 至此可见，年金融危机以来，经济环境及政策因素对 高档物业成交影响很大。

此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。

板块层面 目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块楼和西部 板块地标综合发展区。

以上两板块都规划成为同济新城的金 融商务中心，在过去的年中发展态势各不相同。

随着同济新 城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈。

而个项目能否成 功，与其所在的板块发展情况息息相关。

因此我们选择这两个 板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。

中部板块 规划定位中部板块集中了同济新城的办公写字 楼，在经济发展新城建设和公共事业发展中处于龙头地 位与辐射作用，文基础设施等方面的诸多优势， 吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资 沃土。

因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为 显著。

过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其 中三分之二位于中部板块，三分之位于西部板块。

年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量 增长，大量新增供应量投放市场，地少人多的局限性使其发展 空间有限。

幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也 不小。

因此，发展前景更为广阔。

年美国次贷危机发生后金融业客户减少，写字楼已经 供过于求。

预计明后年也是供过于求。

需求量年以前，写字楼市场强劲，对写字楼的需 求丝毫没有减弱。

甲级写字楼供不应求，空臵率走低。

年后半年，在供给相对大的情况下，需求显得单薄和 不足。

受全球金融风暴不断恶化的影响，直占写字楼租赁市 场比较大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁臵扩 张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低的 乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅的萎缩。

目 前虽处于经济低迷期，写字楼的需求量仍将继续增加，而供应 量的增长速度相对于市场规模来说是很慢的。

同济新城甲级写字楼租金及入住率表年第季 板块物业名称最新租金人民币平方米天入住率 西部板块中华大厦招商局广场 中部板块 越洋广场 兰泰大厦 众鑫大厦 企业天地 同济新城乙级写字楼租金及入住率年第季 区域物业名称最新租金人民币平方米天入住率 西部板块 科技城 金融广场 贸易大厦 中部板块 海森大厦 三六大厦 南证大厦 奥孚力大厦 近年来，嘉定写字楼市场突破原有的商务区格局，向外围 发展。

些新的商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁 销售市场的中坚力量。

本项目所在区域即是其中之。

基于嘉定区的开发来发展动向和各行业对写字楼的需求， 在中部板块内投资次项目，是个不容错过的机遇。

但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条 期，建成上市时期市场难以预测，次将面临定的资金风险 和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险。

四项目定位 产品定位 产品定位中端，乙级写字楼。

本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期 市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应 的竞争力。

考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非 常注重成本和经营费用的控制，因此呈现迁出城区，选择价廉 写字楼办公的态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位 以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙带中小企 业，本项目定位中端相对合理。

客户定位 结合本项目毗邻大型研发区和项