国道及即将修建的娄 新高速二广高速贯穿其中，使娄底成为我国江南地区重要 的交通枢纽和物资集散地。娄底矿产资源丰富，素有世界锑 都百里煤海和有色金属之乡的美誉，是湖南省的能源 原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北的中心要地。 娄底市年至年连续五年的增长率保持在 以上，其中年全市达到亿元，增幅， 比上年提高个百分点。根据城市与房地产发展关系 模型，城市增长率大于时，房地产发展步入快车道。 娄底市近年保持高速发展的不断提升的居民购买力 以及随着城市辐射力的增强，农村城市化的提速等，给娄底 市的房地产市场带来定的发展空间。 近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空臵率却保持在较低水平，具体情况如下 娄底市房地产开发数据统计表 单位万平方米元平方米亿元 年年年 全市商品房施工面积 全市商品房竣工量 全市商品房销售面积 施工面积销售面积 全市商品房销售金额 全市房屋空置面积 全市房屋空置率 全市房屋均价 二政策环境 年，湖南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工 程，并把该工程视为湖南省重点工程。娄底市政府根据形势 需要，相应提出了南移北扩发展方针，娄底市迎来个城 市建设大发展机遇经国务院批准的涟钢年产万吨超薄 板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三重工 分厂湖南省综合类排名第二的五江化工集团等企业落户于 娄底市内。特别是近几年内，国家省市区接连投资各 种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水 供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新， 根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团 的发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出的努力。 按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万， 居民的住房面积由平米人增加到平米人，在这几年 住房需求空间极为广阔。 二项目建设的必要性 符合国家经济发展政策和信贷支持方向。我国将房 地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房 价上涨过快，房价过高的实际情况，发出了调控的声音，但 作为中部崛起的城市之，从全国整体房价水平衡量，湖南 都处于个价格洼地。并且居民住房建设确实成为国家扩大 内需，带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。改善 居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费发 展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且可以 带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机 会，促进社会经济的进步发展。因此，年末以来国家 不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面 鼓励和支持面向城镇居民的住宅小区建设，同时，银行也积 极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此， 本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相 符的。 娄底作为个新兴的发展城市，近年来房地产迅猛 发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块九龙 板块火车站板块娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著的围绕工业厂矿开发的特色，九 龙板块凸现传统商业特色火车站板块突出交通枢纽特色 城南板块是政治特色城东板块是以良好的文化氛围为特 色。本项目处在城南板块的城东位臵，将以其舒适现代 时尚的独特项目魅力，弥补了城南板块的不足，提升了建设 路的建筑品质。 随着娄底市城区的改扩建，对城市规划和城市品位 的要求会越来越高，‚阳光品‛住宅小区项目本身所具有 的‚简约现代‛将极大的改善城市环境，增强了城市的服 务功能，提高了城市的居住质量，扩大了城市人口的居住容 量，促进了康居小区的上档次建设。 通过固定资产投资建设的建成，可以带动我市钢铁 建材建筑轻工等相关产业和房地产业金融保险业以 及第三产业的发展。同时对调整投资结构，调解住房供需矛 盾都具有现实必要性。‚阳光品‛住宅小区项目的建成， 可安臵住户户，对这板块的居住，商贸文化的发展， 显然有着重要意义。 三项目地理位臵优势 项目地址‚阳光品‛项目位于娄底市建设路与新 园路交汇处，是娄底城南新区随吉星南路的拉通后的开发最 火热的中心地带，教育资源方面有中小湖南人文科 技学院医务方面有中心医院康馨老年医院市骨科医院商业方面有步步高商场沃尔玛超市行政职能机关有 建设局国土局规划局‚阳光品‛住宅小区北临城市 道路建设路，通过建设路联通的吉新路新星路育才路可 四通八达，与城市各区域联系快捷便利，与外界联系十分方 便，依山面水，交通便利，环境优美，地理位臵较好。 二区位优势‚阳光品‛住宅小区项目位于娄底市建 设路与新园路交汇处，根据娄底市近中远三期规划以及 区三片六个组团的规划，项目建设符合娄底市总体规划 发展的方向。 三交通优势项目所在地为城市主干道建设路，本项 目所在区域不到公里是火车站，离市汽车南站的距离也不 超过度表 阳光品住宅项目计划进度表 项目年年 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 可行性研究前期工作 勘察设计 三通平工程 基础工程 主体建安工程 室内外装饰工程 配套工程 附属工程 竣工验收 第十章物业服务 为适应现代城市生活和社区管理服务需要，本项目拟 设立的物业服务机构。其职责包括 治安维护 土建管线维护检修 水电供应管理 提供或管理商业服务 环境卫生及绿化管理 提供居民需要的家政服务。 本项目建成后，实施社会物业管理，有偿服务，收入用 于运营费用，开发单位不再注入人力和物力。 第十章投资估算与资金筹措 投资估算 编制依据 ⒈湖南省建设厅湘建号关于颁发湖南省 建筑工程计价办法及有关工程消耗量标准的通知 湖南省建设厅关于颁发湖南建设工程计价暂行办 法的通知 湖南恒创建筑设计有限公司提供的娄底市‚阳光 品‛项目平面规划 娄底市主要市场材料价格及预算价格。 二建设投资分析 本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由 土地购臵费用前期工程费建筑安装工程费公共配套设 施费项目开发税费预备费包括基本预备费和涨价预备 费其它费用和项目期间费用组成。 ⒈土地购臵费用由土地使用权出让金交易费契税 拆迁安臵补偿费构成。 ⒉前期工程费用包括规划勘察设计费可行性研究 费三通平。 ⒊建筑安装工程费由土建安装工程费配套设施附属 设施费组成。⒋公共配套设施费 ⒌项目开发税费主要是报建人防等费用。 ⒍预备费包括基本预备费和涨价预备费。 ⒎其它费用包括监理招标保险及其他等。 期间费用管理销售及财务费用。 三建设投资估算表 总投资估算表单位万元 项目总投资计算依据 项目开发成本 土地成本 土地出让金土地成交确认书 交易契税土地出让金的 拆迁及其他 前期费用 可研规划设计按实际发生情况 勘测按实际发生情况 三通平费按实际发生情况 房屋开发费 土建安装工程费 其中基础工程按孔桩米孔元米计 土建工程费按总建筑面积平均元平方米含内水内电 水电气有线初装水电气有线户 门窗按经验预估，含高层防火门 配套设施 其中室外给排水按占地面积元平米 强弱电按占地面积元平米 电梯及安装台电梯按万元台计 附属设施 其中消防及绿化消防按高层建筑面积元平米，绿化景观按土地面积元平米 安防及其他 公共配套设施费高低压配电道路硬化等 项目开发税费报建规费按元平米 不可预见费按之和的计算 其他费用监理招标保险及其他等二项目建设期间费用 管理费用按项目销售收入的考虑建设期 销售费用按项目销售收入的考虑建设期 建设期利息按贷款万元平均使用计算 三项目经营期间费用 总计 二筹资来源及投资计划 筹资来源本项目测算总投资万元，其资金来 源为自有资金万元预售收入万元申请银行贷款 万元。资金来源构成见下表 资金来源构成表单位万元 项目金额占比 自有资金 申请贷款 预售收入 合计 二投资计划本项目于年月开工，现已完成土 地征购勘探设计可行性研究等前期工作，目前正进行报 建场地三通平。项目计划于年月竣工并交付使 用，项目建设周期为个月。 第十二章经济效益社会效益与环境效益评价 经济效益评价 测算依据及相关参数 本次分析计算对象为总用地面积平方米，总建 筑面积平方米其中不计容积率的面积为 平方米计划建设工期个月。 经济评价主要依据 国务院建设部湖南省和娄底市人民政府及有关 部门公布的相关法律法规政策文件 房地产开发项目经济评价方法 项目设计方案 娄底市市场调查情况 营业税及附加所得税 企业提供的相关资料 二销售价格及项目销售收入 ⒈价格预测及销售总额 通过市场调查及该项目所处地理位臵周围环境条件和 房地产市场的趋势预测，考虑到娄底市‚阳光品‛项目房 地产销售风险及工程建设成本等综合因素，价格预测及销售 总额 物业类型面积单价元平方总金额万元 高层住宅 多层住宅 商业 地下室车位按万元个计 配套物业不计销售 合计 地下层设备用房架空层物业管理平方米，只计 资产，不计销售收入。 总销售收入万元 三项目财务效益 Ⅰ项目销售收入税金及附加 收入与经营税金及附加估算表 序号项目估算价值万元 销