销方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了 挤压另方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对消费安全的关注，以及对优质服务和良好消费环 境改善的企望，深受广大市民的欢迎。这些新的经营业态经营 理念和城市居民新的消费观念，都对原有城市农贸市场形成巨大 冲击。城市农贸市场按照超市化改造，已逐渐成为发展的必然趋 势和迫切要求。 项目建设的必要性与意义 规划发展的需要 由于淮北市县地理位置优越，几年来经济发展水平超过全 国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，年 月，淮北调整行政区划，全县人口万人，城区人口万人， 近年来外来人口的增加数量较快。在扩展新区的同时，旧城改造 的力度也很大。另外，淮北市的城区规划近几年有了很大变化， 人口居住的分布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求 的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。 正在编制的十二五国民经济和社会发展规划物流现 代服务业发展规划明确提出建设成为区域性物流中心。淮北将 通过构建开放畅通的物流通道体系，高效运输枢纽体系，完善快 捷的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序 的商品市场体系，提高物流业总体发展水平。 带动农业产业化的发展 淮北农产品丰富，交通发达，建设大型农产品商贸城，易于 发挥其在农产品集散交易价格发现仓储运输信息传播农产品标准与质量检测市场配套服务等方面的功能，引导带动当 地农业和农村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起 着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方 面的作用越来越突出，商贸城集信息物流交易功能为体， 本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效 率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发 展格局的形成，从而带动农业的发展。项目单位推行订单农业 合同农业，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导 向的有计划生产，促进了农业企业的发展，有利于引导农业生产 按照消费需求组织生产调整结构提高品质，克服农副产品生 产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误，有效地解决了农副 产品销售难的问题，把风险降到最低程度。从而增加农民收入。 超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本，提高了 经济效益。 适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要 近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网电子商务已广 泛使用，进入寻常百姓家。全球现已有超过的大企业基于 做交易在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易 方式。在网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制高点。 后时代，农业生产面临个全新的环境，我国农产品将参与 国际农产品的直接竞争。本项目通过建立个以信息网络为导向， 实物交易为依托，新型高起点辐射区域广货流量大运作规范的农副产品商贸城将淮北市及周边有定规模的零散的农 副产品集结为体，有利于参与国际市场竞争，有助于淮北的名 特优农产品有序的走出淮北走向全国走向世界。 加快现代服务业的发展 本项目的建设是淮北市加快发展现代服务业的契机。商贸城 建成启用后，将使淮北成为区域商流物流资金流及通信信 息中心，从而带动与其相关的餐饮旅游公交邮电以及经商 所必须的仓储运输等现代服务业的快速发展，逐渐提高其在 二三产业中的比重，使的经济结构更趋于合理。第三章市场需求分析与建设规模 市场需求分析 国内农产品商贸城发展现状 农产品商贸城发展的基本情况 商贸城已经成为鲜活农产品流通的主渠道。我国农产品商贸 城起步于世纪年代中期，经过多年的建设，农业部定点 的市场已发展到多家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外 的地区。初步统计，定点市场的年经营额近亿元，是农产品 流通的大动脉，因而成为抓好放心农产品的重要领域。目前， 大中城市消费鲜活农产品的是通过商贸城提供的，通常 是城市规模越大，这个比重就越高。商贸城的发展，为搞活农产 品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的菜篮子和果盘子， 发挥了重要作用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。涌现出 了批具有较强辐射能力的大型商贸城。例如，山东寿光蔬菜商 贸城年经营额多亿元，辐射多个省自治区和直辖市，已 经成为全国最大的蔬菜批发集散中心价格形成中心和信息汇集 传递中心。 现代化经营管理方式在部分商贸城得到应用。有些市场加入 了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。引 入了电子票据结算等现代化交易方式，提高了交易的规范性，促 进了市场交易的发展。有些市场在培育市场主体，实行会员制， 提高市场的组织化程度方面做了积极的探索。有些市场还借鉴国外先进经验，试行了拍卖竞价，开展了电子商务，进步完善了 商品的交易方式，增强了流通服务功能。 农产品商贸城经营服务链条不断拉长。随着市场经济的发展， 竞争日趋激烈，些市场顺应形势的要求，不断加强软件硬件 配套设施建设，完善服务功能，不仅采用电子型或节能电感型。 严格控制照明功率密度，满足国家规范要求。 暖通节能环保设计 所有通风空调设备均选用高效低噪型。通风机空调器进出口设柔性短管。吊顶式风机支吊架 采用吊式阻尼弹簧减震器。 水泵制冷机空调器水管进出口均安装可曲绕橡胶接头。 新风机，空调器送回风管均设消声器。 厨房排油烟经净化处理后高空排放，满足环保要求。 环保 设计依据 环境质量标准 环境空气质量标准 城市区域环境噪声标准 建筑施工场届噪声限值标准 排放标准 污水综合排放标准 大气污染物综合排放标准 饮食业油烟排放标准试行 建设地点环境状况 建设地点周围无污染源，环境较好。本项目建设施工期及运营 期按照国家标准严格执行，采取各种措施，不会对现场环境造成影 响。 施工期的污染源污染物及治理方案 施工期场地平整将对场址内的少量植被造成破坏施工风尘 扬尘及噪声对场址及附近区域空气环境及声环境质量产生 定的影响土方开挖易引起水土流失，产生弃土，建筑施工产生建筑垃圾。拟采取建排水沟和绿化等工程措施来减轻水土流失和 恢复植被对高噪音设备采取隔音消音措施在施工现场周围修 建围墙，在路面和施工场区洒水。运输车辆不能超载，减轻施工 粉尘对环境的污染施工期的少量弃土及时送至规定地点倒放。 施工期产生的各种污染均属暂时性短期污染，工程完成即行消除。 采取系列的防治措施后，项目施工建设对环境的影响将得到有 效的控制。 经营期主要污染源污染物及治理方案 污水及治理方案 按照县总体规划，规划排水采用雨污分流制，污水处理厂 近期规模为万。 厂内分区污水集中排入区域地埋式污水处理设备，地埋式污 水处理设备集沉淀生化消毒为体，具有占地少耗电低 管理方便操作简单等特点。 废渣及治理方案 废渣主要是生活垃圾和市场内的烂果菜渣或其他废弃物，由 专人负责清理集中到垃圾收集站内暂存。再由环卫车运送到市政 垃圾场集中处理，垃圾日处理约为吨。 废气及治理方案 项目废气源主要是水产品加工车间污水处理站等处产生的臭 气。 绿化本商贸城为商业交易场所，在总图规划设计中，尽可能考虑 辟出些空地用于绿化，特别是在商贸城大厦附近留有绿化用地， 以美化市场和改善环境，起防尘和减小噪音改善小气候的作用。 环境影响评价及环保投入 环境保护是项基本国策，新建项目必须符合国家的环保标 准。因此，项目将做到三同时，对上述的三废分别进行 严格的治理，使之达到国家三废的排放标准。本项目环保投 资包括污水处理垃圾处理及绿化等，总计万元。预计本项 目建成营运后符合环保的有关要求。 第十二章企业组织与劳动定员 企业组织及工作制度 组织机构孙疃镇杨柳商业街实行董事会领导下的总经理负责制。总经 理负责整个项目的日常经营和生产活动，设常务副总协助总经理 工作。商业街辖下设有市场管理办公室财务部信息系统中心 检验检测中心配送中心几个大部门，对本商贸城的环卫行政 综合服务保安物业管理财务电子商务大宗农产品物流 配送等进行全面运作管理。 定员 本项目劳动定员人，其中管理人员人，技术人员 人，营业人员人，服务人员人。 劳动力来源 少部份管理人员由组成项目法人的公司委任，大部份管理人 员，工程技术人员生产工人服务人员等，均直接向社会公开 招聘。 人员培训 商贸城工作人员在上岗前重点培训学习工商行政法规政策 规则及市场营销等业务专业知识技能，同时要学习掌握国内外 的先进管理经验和先进的经营手段。拟不定期地聘请具有丰富专业 知识的专家专业人士前来举办培训班，传授各种业务知识理论 等。 第十三章项目实施进度安排 本项目计划在个月左右的时间内建成。建设进度计划如下第月项目建议书批复。 编制可行性研究报告并报批。 建筑方案设计。 综合管网设计。 施工图设计。 报建领取建设规划许可证。 工程开工。 第月完成投资，开始预售。 主体工程断水。 单体工程验收。 分项工程验收。 正式入住。 第十四章投资估算与资金筹措 投资估算根据建设单位提供的孙疃镇杨柳商业街项目土建工程基础数 据，按本项目设计方案确定的建筑面积结构建设标准，以及 可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见项目投资 估算表和项目总投资估算表。 项目投资估算单位万元 序号项目开发产品分期