【T9119】天津瑞湾商务中心二期开发项目可行性研究建议报告书.doc格式文档

而工业产值两地相差无几， 相比之下滨海新区的第三产业发展明显滞后。

三区域交通 塘沽海陆空交通便捷。

天津港与多个国家和地区的多个港口有 业务往来，定期班轮航线多条，拥有目前我国北方最大的集装箱码头，是亚 欧大陆桥国际运输线的起点之。

贸易企业销售收比重的纵向比较，我们不难看出 三大行业增长点，即住宿和餐饮业年较年增长，房地产业增长， 交通运输仓储和邮政业增长。

这三大行业在第三产业中比重的增长对金融 业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持 等因素影响，我们预计，今后该区域内金融业的发展较为乐观。

贸易企业销售收入 贸易企业销售收入加速增长。

年贸易企业销售收入完成亿元， 比上年增长。

易企业销售收入加速增长。

年贸易企业销售收入完成亿元， 比上年增长。

支持 等因素影响，我们预计，今后该区域内金融业的发展较为乐观。

这三大行业在第三产业中比重的增长对金融 业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策部分内容简介业 批发和 零售业 住宿和 餐饮业 金融业 房地产 业 其他行 业 交通运 输仓 储和邮 政业 批发和 零售业 房地产 业 其他行 业 金融业 住宿和 餐饮业 通过对年年第三产业主要构成行业比重的纵向比较，我们不难看出 三大行业增长点，即住宿和餐饮业年较年增长，房地产业增长， 交通运输仓储和邮政业增长。

这三大行业在第三产业中比重的增长对金融 业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持 等因素影响，我们预计，今后该区域内金融业的发展较为乐观。

贸易企业销售收入 贸易企业销售收入加速增长。

年贸易企业销售收入完成亿元， 比上年增长。

贸易企业销售收入示意图 年年年 贸易企业销售收入增长迅速表明港口为中心的相关商务类活动将更加活跃， 这为相关房地产市场的发展奠定了潜在基础。

社会销售品零售额 市场购销趋于活跃。

商业设施建设继续保持快速发展。

年社会消费品 零售总额亿元，比上年增长。

社会销售品零售额示意图 年年年 从业人员人均报酬 从业人员人均报酬连年增长。

年从业人员人均劳动报酬元，比 上年增长。

从业人员人均报酬示意图 年年年 综述通过对塘沽区年年年各项经济指标的纵向比较，总体经 济加速增长产业结构不断优化社会消费品零售总额平稳上升人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区的核心区，在滨海新区大的政策背景下，各项经 济指标均处于发力增长期。

滨海新区快速发展的同时，些结构性差异却在浮现。

滨海新区主要以工业 为主，服务业相对不发达。

与上海浦东作比较。

滨海新区第三产业仅占的比 重的左右，而浦东新区的比重达到了以上。

而工业产值两地相差无几， 相比之下滨海新区的第三产业发展明显滞后。

三区域交通 塘沽海陆空交通便捷。

天津港与多个国家和地区的多个港口有 业务往来，定期班轮航线多条，拥有目前我国北方最大的集装箱码头，是亚 欧大陆桥国际运输线的起点之。

华北津晋等高速公路将塘沽与中国东北华南西北相连。

京津塘高速公 路将北京天津塘沽连成线，从塘沽驱车分钟即可到达北京。

轻轨铁路 津滨高速公路等现代化交通设施齐全，大大缩短了塘沽与天津的距离。

中央大道集疏港公路期蓟汕快速路期西中环响螺湾开启桥中 心路穿京山线地道天津中心渔港北疆电厂临港产业区海滨休闲旅游区 七里海湿地保护修复工程等被列为年十大重点新建项目，总投资额超过 亿元，年预计投资亿元。

根据总体建设方案，十大新建项目中的多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。

东起新华南路，西接响螺湾商务区的响螺湾 开启桥预计年底前主体完工双向四车道，净高米的中心路穿京山线地道将 于年底前主体完工新区中央大道项目的关键节点四号路地道胜利路段年底前 完工海河隧道及全线道路于下半年开工蓟汕快速路期工程中的跨海河大桥 年内开工集疏港公路期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线公里 道路桥梁主体工程年底完工。

交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设的重点。

新区将安排铁路轨 道及道桥工程项，计划投资亿元。

其中，对内交通中将开工建设中央大 道西中环津港高速津汉快速路等批项目，使新区路网更趋完善合理。

对外交通包括津秦客运专用线京津城际客运专线海滨大道北段京津塘高速 公路二线天津段国道线天津东段等工程，这些工程的实施将使新区为服务 环渤海辐射三北创造更加有利条件。

四区域支柱产业 滨海新区拥有优越的地理位臵丰富的自然资源不断完善的基础设施以及 充足的劳动力资源供给。

并且具有外向型和重化工业特征，资本密集型和技术密 集型产业比较优势明显，形成了六大优势产业。

随着十五规划对滨海新区定 位的加强，新区内的石化汽车电子等主导制造行业以及交通金融等现代服 务业将迎来较大的发展。

制造业 石化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平，扩大开采规模，增强港 口石油接卸能力。

并形成石化产业集群。

汽车十五期间滨海新区将进步发展汽车产业集群。

主要包括丰田 汽车扩能发动机改扩建等项目。

并加快国产化步伐，培育具有国际竞争力的关 键零部件产业，建设跨区域的零部件生产体系。

装备制造新港船厂预计年造船能力将达到万吨，具备万吨 船舶修理能力，具备大型海洋石油装备制造能力，行业产值达到亿元到 年造船能力达到万吨，行业产值超过亿元，行业得到高速发展。

钢材深加工针对新区及周边工业的发展十五期间，滨海新区将建 成以石油套管为主，油管钻杆等高附加值产品为辅的国内最大精品钢管生产基 地。

电子信息滨海新区将重点发展无线通讯显示器基础元器件集成 电路汽车电子数字视听光电子和软件等八个子行业。

并且注重增加高端产 品比重，如手机和设备等。

医药基因芯片生物药物等产业化进程，发展生物制药领域，运用现代化 手段提升中成药产品的科技含量，推动中药现代化。

新与世界多个国家和地区的多个 港口有贸易往来，年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱，来自 天津以外地区的占以上天津口岸进出口总值超过亿美元。

金融滨海新区金融业实现快速发展。

目前全国各主要银行保险机构均在 新区设立了分支机构，已形成了类型比较齐全的银行保险机构体系。

截至 年月末，银行业资产总额亿元，存贷款分别达亿元 亿元，实现利润亿元。

商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集配套服务完善的国际贸易与 航运服务区。

信息化迅速发展，电子政务电子商务电子口岸建设快速推进。

五结论 宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用，滨海新区区域优势明显经济 发展势头强劲功能定位强大发展方向明确，为发展商务地产提供了良好的大 环境。

但滨海新区目前产业结构以第二产业为主，第三产业在国民经济中的比重依 然相对较低。

第三产业中的商贸物流金融中介等企业对写字楼需求较大的 行业在本地尚处在发展过程中。

产业结构特征造成了本地写字楼市场的发展相对滞后。

滨海新区的发展越来越重视产业结构的优化调整，重点发展第三产业及金 融商务活动。

在可预期的未来将促进区域内对商务办公物业的需求。

规划篇 滨海新区功能定位和战略目标是依托京津冀服务环渤海辐射三北 面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户高水平的现代制造业和研 发转化基地北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣社会和谐 环境优美的宜居生态型新城区。

总体规划 根据天津滨海新区国民经济和社会发展十五规划纲要，滨海新区 平方公里的土地被划分为轴带三个城区七个功能区即沿京 津塘高速公路和海河下游建设高新技术产业发展轴，沿海岸线和海滨大道建设 海洋经济发展带，在轴和带的型结构中建设三个生态城区和七个产业功能 区。

滨海新区土地利用规划结构为农用地平方公里，占建设用地 平方公里，占未利用地平方公里，占。

到年，滨海新区常住人口将达到万人以上，其中城镇人口万人，城市化水平将达到年常住人口将达到万人以上，其中城镇人 口万人，城市化水平将达到。

到年，滨海新区将形成三个城区六个新市镇的城镇结构。

规划建设七个产业功能区 此外，还将编制规划，建港造陆，建设临港产业区，围合面积约平方公里。

重点发展港口物流服务等相关产业，实现与临港工业区的体化发展。

建设 若干生态农业基地，发展沿海都市型观光农业。

滨海新区行业布局明细表 行业名称行业细分 石油化工石油化工海洋化工碳化工 金融服务业银行证券 旅游业 农业 高新技术电子信息生物医药纳米及新材料 港口海洋运输国际贸易现代物流保税仓储分拨配送及与之配套的中介服务业 航空飞机总装航空运输加工物流民航科教研发与产业 化商贸会展航空设备维修 本地块位于滨海新区滨海中心商务商业区海港物流区两大功能区交界处。

因此我们将滨海中心商务商业区海港物流区两大功能区作为重点进行分析。

具体区域规划详情资料见附件 二规划综述 滨海新区的整体发展态势为本项目的实施提供了前所未有的机会，特别是天 津港的规划建设，为滨海新区贸易物流及相关服务行业的发展创造了良好的环 境。

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