据规划要求拆除通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里 处有路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目 在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线 公用设施种类公用设施名称 教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院 高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点 南楼中学区重点 医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等 大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场 登发装饰基地十八街麻花总店 文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和含小学及幼儿园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 净住宅用地率 项目地块内各种用地政府控制性规划指标 序号用地性质用地面积 万平米 容积率建筑密度 建筑限高 绿地率 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 班小学及班幼儿 园用地 储蓄所物业管理等公 共服务设施用地 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 教育用地 配套公建用地 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。 地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。块 教育用地 配套公建用地 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至率 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 班小学及班幼儿 园用地 储蓄所物业管理等公 共服务设施用地 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地部分内容简介地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛地面积 其中市政代征地 含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿 化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 净住宅用地率 项目地块内各种用地政府控制性规划指标 序号用地性质用地面积 万平米 容积率建筑密度 建筑限高 绿地率 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 班小学及班幼儿 园用地 储蓄所物业管理等公 共服务设施用地 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 教育用地 配套公建用地 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户 间房。厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆 除或保留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有登记，出水温度左 右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。 地质情况 场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。 厂内植被玻璃厂正门 厂区正门 厂区植被 厂区车间 厂区铁路 卫津河和南部水面照片 三项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施电子仪表技术学校 水浒武术学校 医疗卫生设施无 商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店 金融设施无 市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城 天津汽配城 交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里 处有路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目 在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线 公用设施种类公用设施名称 教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院 高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点 南楼中学区重点 医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等 大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场 登发装饰基地十八街麻花总店 文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津 礼堂 体育设施河西体育场大型公园天津乐园 大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星 水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆 大型商住楼 钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦 深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商 业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城 市房地产的发展，原来的部分工厂企业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象 天津市构件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅 小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开 发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住 区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津 市区上佳居住区位。 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂 等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱 势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。 现状工业用地 现状工业用地 尖山住宅片区 正开发住宅区 域 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对 该项目的环境有定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场，规划 为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和天津入解放南路规划污水管，由此进入纪庄子污水处 理厂。 电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就 分别由黑牛城道千伏和小海地千伏电站提供，容量为，现有容量不足以 满足项目需要，还需通过上述电站提供增容。 通讯该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。 燃气气源为天然气，在解放南路有的中压天然气管道，为项目气源源头。 供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。 六土地价格 补偿费用 与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建 设用地中，住宅用地与配套公建用地补偿价格相同，即总占地面积为亩，土地补偿费 总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单 价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物 各种管线设备设施等的拆迁补偿费。 另补偿原开发商万元作为退出的补偿。 合计毛地补偿费用为万元，即万元亩，折到住宅用地为万元亩。 土地出让金 出让面积界定理论上按住宅用地面积出让，即万出让面积，实际成本测算时按总规 划用地面积出让，即万出让面积含学校等非营业性公建用地面积。两者相差 万。 出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时 按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让，约为万元，可节省万元。列表说明上述问题 周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率 在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出 让金契税等费用为万元亩。两者同比，梅江高出万元亩，同时，梅江为 安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。 与项目用地北侧顺驰地块比较 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃 厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。 第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地使用权归属天津远洋玻璃工业有限公司 土地的他项权益没有 ④土地的用途工业