项目具有突出的优势。人 口众多，具有悠久的商业城市历史。改革开往以来，成都以其优良的地理位置和良好的 投资环境，吸引了国内外的众多投资者，也吸引了全川和重庆市各地的成功人士，来成 都安居乐业。因此，开拓房地产市场具有广阔的前景。 交通条件 交通运输条件是个城市发展繁荣最起码的条件。成都素有蜀道难的交通制 约。 中央提出的西部大开发发展战略，向西部实行政策倾斜，引来了国内外大量的资金 消费对国民经济的拉动作用加强，因此，宏观经济环境的好转将对我国房地 产业产生深远的影响。 随着我国住房制度的改革进程的加快，福利分房取消，结束了建国以来几十年的实 物分房制度，人民的住房观念已有根本性的改变，从根本上调动了个人购房的积极性。 另方面，国家证收银行储蓄利息税，开放二手房交易市场，加大银行购房按揭力度等 毓有力措施，推动成都市的房地产市场日趋活跃，开创了房地产业新轮快速发展时 期。场，加大银行购房按揭力度等 毓有力措施，推动成都市的房地产市场日趋活跃，开创了房地产业新轮快速发展时 期。的改变，从根本上调动了个人购房的积极性。 随着我国住房制度的改革进程的加快，福利分房取消，结束了建国以来几十年的实 物分房制度，人民的住房观念已有根本性部分内容简介大大改善，东南亚经济危机已经过去，周边国家 经济复苏，为我国房地产业的稳步发展奠定了坚实的基础。其次，近几年来，我国消费 强劲回升。消费对国民经济的拉动作用加强，因此，宏观经济环境的好转将对我国房地 产业产生深远的影响。 随着我国住房制度的改革进程的加快，福利分房取消，结束了建国以来几十年的实 物分房制度，人民的住房观念已有根本性的改变，从根本上调动了个人购房的积极性。 另方面，国家证收银行储蓄利息税，开放二手房交易市场，加大银行购房按揭力度等 毓有力措施，推动成都市的房地产市场日趋活跃，开创了房地产业新轮快速发展时 期。 中央提出的西部大开发发展战略，向西部实行政策倾斜，引来了国内外大量的资金 流入中国西部。成都市作为中国西南的经济政治中心，必将首先受惠，我们可以预期， 随着西部大开发战略的实施，资金项目人才涌入四川，必将给成都市的房地产业带 来巨大的市场，促进成都房地产业的飞速发展。 拟建的花样年大溪谷期作为住宅物业开发的重要组成部分，度假类住宅物 业，项目具有良好的区位优势，随着城市的发展，项目所在地必将成为成都市的个著 名度假旅游社区。更为重要的是，本项目具有突出的优势。我们有理由相信，该项目预 计有良好的销售前景，必将取得良好的经济效益和社会效益。 综上所逑，该项目的建设是必要的可行的。 第三章市场预测 宏观市场分析 成都市是四川省省会，是四川及西南地区的政治经济文化中心科研教育中心商 业贸易中心和交通通信枢纽。由于优越的地理位置和人口气候人文交通经济 等方面的突出优势，成都无疑是四川省范围内最大的房地产消费市场，商品房市场前景 十分广阔，我们试具体分析如下 地理位置 成都地处四川盆地中心，是全国著名的历史文化名城之。成都地区物产丰富人 口众多，具有悠久的商业城市历史。改革开往以来，成都以其优良的地理位置和良好的 投资环境，吸引了国内外的众多投资者，也吸引了全川和重庆市各地的成功人士，来成 都安居乐业。因此，开拓房地产市场具有广阔的前景。 交通条件 交通运输条件是个城市发展繁荣最起码的条件。成都素有蜀道难的交通制 约。但是，经过建国以来，特别是改革开放以来的多年努力，目前成都已经成为全国继 北京上海广州之后的第四大交通枢纽，据统计，铁路航空班次航班数量旅客 流量均居全国第四位。同时，以成都为起点的调整公路已经高达九条之多，成都目前正 在规划成都至上海的调整公路，公路运输十分方便。便利的交通运输条件为成都的经济 腾飞奠定了良好的基础，也为成都的房地产业发展开拓了无限广阔的发展空间。 人口 房地产市场的形成，个最重要的因素就是人口的数量的多少及其购买力的高低。 目前，全成都市的总人口已经超过万人，成都城市常年流动人口万余人，随着 西部开发的进程，城市流动人口必将快速增长，公务型经营型外事型的流动人口占 主流地位，其中相当多的部分将定居成都。同时，四川众多在外地工作的人口，退休 后都将选择成都作为居住地。成都常住人口和流动人口的超常增长，必将大大增强对住 房的需求。 投资环境 房地产的发展，很大程度上依赖于当地基础设施建设。似孚可以这样说，房地产投 资的硬环境就是市政设施和公共服务设施等基础设施建设程度。成都市在这方面具有特 别的优势。目前，成都电力已经供过于求，自来水普及率达以上，天然气普及率达 到以上，成都市内电话交换机总容量超过万门，全市本地电信网交换机容量 达到万门，市区电话普及率达以上。据国家统计局和全国城市社会经济发展评 价中心对全国地级以上城市的社会经济综合实力和硬投资环境所作评估，成都市被排在 城市综合实力强和硬投资环境强之内。 从软投资环境来说，成都市及各区县根据国家有关政策法令和本地区的具体情况， 因地制宜地制订了包括财税外汇金融保险投资减免有关收费项目的标准等等 系列优惠政策，颁布了系列的房地产管理法规，努力创造促进房地产开发的政策法 规环境，努力减轻房地产开发的负担。 政策导向 为加快成都住宅产业化和商品化市场化的发展进程，成都市从年起，已经明 令停止住房实物分配，推行住房货币化，积极发展住房金融，加大房地产业的信贷投入 建立住房信贷体系。同时，逐步提高住房租金，确定合理租售比价，减轻购房税费，启 动二级住房市场，大力刺激住房消费，这些举措，已经收到良好的效果。 二花样年•大溪谷期项目商品房市场前景分析 项目的特色优势 在当前中高档房地产激烈竞争的情况下，个地产项目能否脱颖而出，关键在于该 项目是否具有突出的特色，即突出的卖点。花样年•大溪谷期具有成都市目 前中高档房地产项目独特的卖点，具体内容如下 规划设计国际流 花样年大溪谷期由国外著名专家规划设计，充分体现当今国际社会流行度 假休闲人居理念，容积率，建筑密度仅，绿地率超过，此特色在成都度假 类住宅中位居优良。 环境特色突出 花样年•大溪谷期规划设计独具返朴归真自然幽静的特色，环境绿化 工程的设计由国际概念设计公司专家设计。 质量管理特色出众 花样年•大溪谷期建筑质量特别可靠。在施工过程中，甲方监理工程师将 坚持每天到现场监督工程质量，让业主真正放心。 安全设房及儿童房各设个宽带数据插孔。 整个小区设总控制室，统管理火警报警系统天然气泄漏报警系统红外线 防盗报警系统每户均设可视对讲防盗及紧急报警系统。 整个小区设内部局域网，与宽带网连接，以有利于方便住户上网，节约上网费 用，提高上网速度，实现智能化。 三通风 地下汽车库设置机械送排风排烟系统。 厨房采用的机械排风送风系统，排风设置油烟过滤罩。厨房设家用厨房 排油烟机，经子母管井排至屋面。 住宅卫生间均设卫生间排风器，污浊空气排至管井竖向风管，竖向风管由屋面 排至室外。 四动力管道 天然气管道由城市低压管网接来，至各户厨房使用，每户设煤气泄漏报警器，双眼 天然气灶容积式天然气热器煤气表排油烟机换气扇各只，煤气报警装置与 厨房排气系统联锁，旦发生天然气泄漏，除户内蜂呜器和保安总控制室同时报警外， 系统将自动开启排气系统，消除事故。 五消防 消防用水量， 本工程地下停车场为二个防火分区会所个防火分区，住宅按消防规范进行 防火分区，每个防火分区的安全出口不少于两个。 本项目消防中心设于保安总控制室，联动控制系统联动控制消防水泵，排油烟 机天然气泄漏报警系统等设备。 六环保卫生节能 该项目特别注重内外环境和建筑造型设计，小区整体规划实行人车分流，车辆 不进入小区花园，将噪音空气污染降低至最大限度。 该项目污水经过化粪池处理，厨房废水经过隔油池处理，以达到排放标准。 第七章建设场地及条件 该项目场地位于成都市蒲江县城旁，具有良好的区位优势。 规划总用地面积平方米，场地近似长方形，南北约长米，东西约长 米，地势平坦目前，三通平工作已经全部完成。 本项目工程外部条件较好，建设场地道路通畅，交通便捷，市政设施配套连接方便， 雨污水就近排入市政雨污水干管，供水供电供气就近接城市水电气干管线。 项目建设场地条件已基本具备。 第八章工程进度计划安排 进度计划编制依据 项目总建筑面积平方米，目前已经完成三通平工作。 项目紧靠成都蒲江县城，施工运输方便，有利于施工机械的布置及材料的堆放。 二项目实施进度计划 根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟制定工程总体进度如下 年月至年月，完成市场调研规划设计初设审查施工图审批及 其它前期工作和销售准备工作 年月至年月，项目施工期，共十八个月。 其中 年月，正式开始预售。 年月，地面建筑竣工。 年月，室外总平全部竣工，整个小区交付综合验收。 年月，正式向业主交房。 第九章投资估算及资金来源 投资估算的依据 依据 本估算依据项目设计方案和文字说明。 二估算价值范围 测算项目建设所需的全部费用。 二投资估算说明 工程费用 土建工程费用采用投资估算法。投资指标参照成都地区同类建筑按年四 川省建筑工程定额，并参照当前成都建材物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算 制定的。建筑工程施工队伍按国家级企