【ZK75页】玻璃厂项目可行性研究建议报告书.doc文档完稿

地势状况 项目用地主要为玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解 放南路标高基本相致。

地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住 宅和单身宿舍约户间房。

厂区内绿化树木较多为工 厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保 留。

，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保 留。

空中线路地下管线人防构筑物等情和办公区，另有很少量职工住 宅和单身宿舍约户间房。

地势平坦，场地标高与解 放南路标高基本相致。

地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房部分内容简介 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 班小学及 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 教育用地 配套公建用地 班幼儿园用地 储蓄所物业管 理等公共服务设 施用地 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。

地势状况 项目用地主要为玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解 放南路标高基本相致。

地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住 宅和单身宿舍约户间房。

厂区内绿化树木较多为工 厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保 留。

空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换 热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。

项目用地内没有需要保留的文物等设施。

项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据 规划要求拆除。

项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划 的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。

项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有 登记，出水温度左 右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。

地质情况 场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条 件。

厂内植被 玻璃厂正门 厂区正门 厂区植被 厂区车间 厂区铁路 卫津河和南部水面照片 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施电子仪表技术学校 水浒武术学校 医疗卫生设施无 商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太 平洋酒店 金融设施无 市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装 饰城 汽配城 交通设施门前有去大港区公交线路， 距项目公里处有路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的 生活配套设施。

宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南 楼商业片区和友谊路沿线 公用设施 种类 公用设施名称 教育设施大学财经学院轻工业学院职业技术师 范学院 高中校北师大附中市重点第四中学市 重点 南楼中学区重点 医疗设施医院，河西医院，医大第二医院三级 甲等 大型商业 设施 津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心 店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻 花总店 文化设施日报大厦河西图书大厦科学技术馆 国展中心礼堂 体育设施河西体育场 大型公园乐园 大型宾馆宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星水晶宫饭店四星 钢管宾馆二星长青温泉宾馆 大型商住 楼 钢管大厦万顺大厦澳东大厦科技大厦 新安大厦 深圳发展银行大厦环渤海中心大厦日报 大厦 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下 二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政 中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林 立，年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企 业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象市构件 厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅 小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎 宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原 来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的 高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市 场档次和品位急剧上升，已成为市区上佳居住区位。

但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较 破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在， 但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得 到解决。

项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为津洋置业公司的养殖场，有大量的水 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 已建成住宅区 宗地 面，拟规划为保留水域，对 该项目的环境有定的积极影响。

项目宗地北面现状为津 洋置业公司的养殖场，规划 为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。

项目宗地西 北侧和西侧原为罐头厂仓库 和津洋置业公司的养殖场部分用地，现已转让给松江置业 公司用于房地产开发，属于 梅江南居住区的部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔 卫津河，基本上形成个 大的居住片区。

卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景 观河道，使得该项目周边 环境有了根本性的改善。

项目宗地东面现状为片空地，原为 玻璃厂用地， 多层 小高层 联排别墅 价格多层起价 小高层起价 别墅起价元平方 米 多层起 价 小高层 起价 联排别墅 起价 主力 户型 梅江梅江南总体特点分析上述居住区位于友谊路延长线上，临近市内繁华区，且该 线路相对天玻项目所在的解放南路要热的多，更容易吸引有 效客群。

梅江小区整体规模大，政府极其重视和支持，在政府和商 家的双向宣传导向下，该区域已经形成了消费者关注的热点 和商家开发的热点，致使项目的价格已经跳出了区域市场的 圈子，形成了自身的价格发展体系。

生态住宅区概念的提出，引导市场消费。

梅江居住区作为 第个大型的生态居住区，倡导环保节能，注重配套高 科技的运用，使得购房者的观念进步更新，产品的更新换 代又促使市场培养了批追求高品质生活的实力客群，同 时，大户型产品的集中开发，又形成了改善型消费较为集中 的市场特征。

加剧了该区域的市场竞争。

在没有强大外因刺激的情况下， 市场各档次的需求量基本是相对恒定的，而占地公顷的 梅江居住区的陆续开发，将抢占大量中高档消费个体。

四区域目标市场客层研究和市场定位 目标市场客层特征 该区域客户基本分为三类 追求高档物业的多次置业人士此类人群由于已具 备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点环境景观文化氛围科技运用 物业品牌等方面。

上述条件相对都不多的项目容易炒成热 点盘，故该类人群个明显特点就是容易追随热点潮流 楼盘，且其中部分人群购房为投资目的。

追求高品质生活质量的改善型客户此类客户以购 置第居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目 的，追求面积指标增大产品改进，同时又追求居住环境 改善居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟冷静， 往往不为媒体宣传所左右。

留恋或向往河西区优越地理位置的安居型客户此 类客户购买力较弱，同时又对河西区又较为眷恋，但河西 区价格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只 能以牺牲面积地点产品附加值为代价，以获取在本区 生活的条件。

此类人群购房首要条件是房型面积，在经 济条件允许的情况下在考虑地点环境等其它因素。

本案目标人群特征 本案目标人群来源于全市各个区，基本以河西区南开 区客户为主。

在职业特点上主要集中于经商人士外企白领 政府官员等收入水平较高并且稳定的人群，他们追求高品质 的生活质量，对小区的环境配套设施等要求比区域内现有 小区要提高个档次。

确定目标客户客户主体追求高档物业的多次置业人士。

客户辅助体追求高品质生活质量的改善型客户。

产品及价格定位 综合上述分析，建议本项目的建筑形式为多层，住宅容积率 建议定在左右。

第五章规划设计要点 初步规划设计思路 总体规划设计思路 拟借鉴万科新城欧美小镇的发展经验在市南部地区建设 个