品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为， 资本金净利润率为项目所得税后财务内部收 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招 投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如 期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 工程 万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实现万元的 营业收入，其中营业税金及附加万元。房自建设第年下半年达到预售条件后开始销售，计划用年时间 内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为 万元形成固定资产万元经营资金万元。根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金 与预收款结合的方式，其中投入资本金万元，占总投资的， 其余万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的。 效益情况预测 根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案 效益情况预测 根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本 项目预计实现商品房销售收入万元，其中营业税金及附加为据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金 与预收款结合的方式，其中投入资本金万元，占总本项目估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为 万元形成固定资产万元经营资金万元。根部分内容简介捷的现代化城 镇商住小区。 开发建设期 本项目计划开发建设期为年月年月，其中商品 房自建设第年下半年达到预售条件后开始销售，计划用年时间 内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为 万元形成固定资产万元经营资金万元。根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金 与预收款结合的方式，其中投入资本金万元，占总投资的， 其余万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的。 效益情况预测 根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本 项目预计实现商品房销售收入万元，其中营业税金及附加为 万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实现万元的 营业收入，其中营业税金及附加万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成 本按销售进度结转为商品房经营成本，既为万元自营部分每 年运营费用为万元，其中日常经营费用为万元综合折旧 与摊销费为万元。 根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业 利润总额万元，上缴企业所得税万元，可实现税后利润 万元自营部分每年实现营业利润万元，上缴企业所得税 万元，可实现税后利润万元。 从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为， 资本金净利润率为项目所得税后财务内部收益率为 财务净现值为万元投资回收期为年。 从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务 基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率资本金净利润率 投资回收期等指标均可满足投资者预期要求项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生 存能力较强。 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。 问题与建议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因 素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建 议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上， 积极做好营销策划方案采取适时得当的销售策略，以最大限度保 障本项目的开发进度和销售计划如期完成。 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招 投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如 期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合 同管理，保证建设内容的功能完善。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总用地面积合亩 总建筑面积 其中地上建筑面积地下建筑面积 建筑密度 容积率 绿化率 二技术指标 建设规模 高层住宅层层为车库 多层住宅层，层层位商业 配套商业层 酒店层 公共配套建筑物业用房等 地上车库高层住宅楼底层 地下车库酒店部分 可出售规模 高层住宅 多层住宅不含臵换面积 配套商业 地上车库 自营规模 酒店 其中客房间层，间 餐饮层，不含大堂等 规划居住户数户 停车位个 地上停车位个其中车库个 地下停车位个 开发建设与运营期限 建设工期月 商品房销售期月 酒店经营计算期年 三经济指标 总投资万元 其中开发产品成本万元商品房部分 形成固定资产万元酒店部分 经营资金万元酒店流动资金资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 预售收入 营业收入万元 其中销售收入万元销售期各年合计 自营收入万元经营期各年合计 经营成本万元商品房销售与自营合计 其中销售经营成本万元销售期各年合计 自营经营成本万元经营期各年合计 营业税金及附加万元商品房销售与自营合计 土地增值税万元商品房销售与自营合计 营业利润万元商品房销售与自营合计 所得税万元商品房销售与自营合计 税后利润万元商品房销售与自营合计 四单位面积指标 单位面积开发建设投资元按总建筑面积平均分摊 单位面积土地成本元按总建筑面积平均分摊 单位面积利润总额元按总建筑面积平均分摊 单位面积税金元按总建筑面积平均分摊 单位面积税后利润元按总建筑面积平均分摊 五财务评价指标 总投资收益率 资本金净利润率 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前 全部投资投资回收期年所得税后 二政策环境与市场分析 政策环境分析 我国房地产业政策环境 我国自年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来， 房地产业直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长，投 资型投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购臵房屋造 成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长优化房地产结构 稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了多 项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品 住房和经济适用住房建设，合理引能 设计标准及相关的技术规范和标准，按新的节能的规定，应 在住宅通用设计能耗水平的基础上，建筑物节能率指标降低。 编制依据与原则 编制依据民用建筑节能管理规定建设部令第号 民用建筑节能设计标准采暖居住部分 居住建筑节能设计标准 公共建筑节能设计标准 编制原则 执行国家现行的节约能源的政策法规指令及有关标准， 合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。 贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。 设计中所选用原材料设备应尽量采用国家推荐的节能产品， 严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。 节能措施 建筑节能 建筑物根据民用建筑节能设计标准，所有围护结 构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强门窗气密性，达到 节能指标要求。建筑总体节能率超过，其中围护结构分担， 采暖系统分担，照明设备分担。 本项目建筑体型系数应控制在以下，尽量减少建筑的凹凸， 以减少外墙面积，减小体型系数，使建筑的保温隔热性能更好。建 筑上采用环保节能的建筑材料，达到节能保温的效果。所有住宅的 窗户采用断桥铝合金，北向窗适当缩小，尽量降低建筑的能耗。暖通节能 集中采暖系统采用热水作为热媒，暖通设备均选用国家有关 部门推荐使用的节能产品。 对采暖供热管道进行保温处理，减少其在工作过程中的散热 损失以节约能源。 住宅尽量采用自然通风。机械通风系统中风机单位量耗功率 均按规范要求小于其限值。 住宅及公寓均采用分户热计量和分室温控采暖系统，每个单 元入口设带热量表的入口装臵，设公共管井装热计量表。 管道最小保温厚度应满足居住建筑节能设计标准的要求。 电气节能 选用低损耗高效率易管理的箱式变压器。 在变配电处内设臵低压无功补偿，以提高功率因数，减少无 功损耗。 低压配电设备选用国内同类产品体积小分断能力高的新型 断路器。 住宅照明灯具采用高效节能光源。 住宅公共楼梯间照明采用高效光源并设臵节能自熄开关控 制，其中应急照明在火灾时由消控中心点亮节水措施 坚持科学的发展观，积极落实和履行国家节约用水政策与措施， 把节水放在更加突出的位臵。目前生活用水已占城镇用水量的 左右，随着城市的发展还将进步增加城镇生活用水与人民群众 日常生活密切相关，城镇生活节水对于促进节水型城区的建设具有 重要意义。 所有卫生器具配件均采用节水型，所有水嘴便器系统便 器冲洗阀淋浴器必须符合节水型生活用水器具。 各主要用户的给水总供水干管上均设臵水表，便于计量用水 量。 室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水尽量利用雨 水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充 地下水。 经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录 另外，结合小区的实际情况择地设立节水宣传牌和实时监测牌， 采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持 应用相应的节水措施方法，使群众都认识到节水的意义。六环境影