„„„„„„„„„„„„„„„„第页 山地滑草项目区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„目财务现金流量评价指标表„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表项目利润及其分配表„„„„„„强调融自然环境为体的生态建设，以水 和绿带作为主要要素。创造以地区性及历史性为地方特征的生态文化旅游基地。创造新的舒 适的城市生活和文化利用水和植物所具有的调节环境的功能，改善生活质量和增加生活的 舒适性。建成后的生态旅游度假区必将成为徐州市乃至苏北最大的休闲度假区。 本项目开发的地块，正位于贾汪东北地带，有国道与徐州相连，距贾汪新城区行政 办表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 网球俱乐部项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„第页 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十五章风险分析 项目风险因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 风险评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 降低风险的主要措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十六章研究结论与建议 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十七章单项投资收益分析 拓展训练项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 生态农业观光区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 马术中心项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 高尔夫俱乐部项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 生态农业观光区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 马术中心项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 高尔夫俱乐部项目投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 风险评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 降低风险的主要措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十六章研究结论与建议 结论„„„„„„„„„部分内容简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十四章社会评论 项目对社会的影响分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 项目与社会的互适性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 项目对公平的影响„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十五章风险分析 项目风险因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 风险评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 降低风险的主要措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十六章研究结论与建议 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十七章单项投资收益分析 拓展训练项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 生态农业观光区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 马术中心项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 高尔夫俱乐部项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 网球俱乐部项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 生态别墅区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 度假酒店区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 商业服务区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 山地滑草项目区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 山地滑雪项目区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 度假公寓区项目投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表 附表投资估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表项目成本估算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表收入销售税金及附加预算表„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表项目财务现金流量评价指标表„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表项目利润及其分配表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表损益估计表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附表项目风险评估表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 附图 附图督公湖规划设计图 第章总论 可行性研究报告编制依据 徐州市贾汪区总体规划 建设项目经济评价方法与参数第三版 国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南 国家和地方制订的有关法规规范和标准 其他各有关专业设计规范及项目承建单位提供的基础资料。 项目提出的背景与建设的必要性与可行性 项目提出的背景 本项目待建设场址位于徐州市贾汪区督公湖风景区，该地区特有的优美的自然生态环 境，得天独厚，建成后的生态旅游度假区将集健康的生态景观区鲜明的文化观光区时尚 的康体运动区可驻留的旅游度假区等四大功能。强调融自然环境为体的生态建设，以水 和绿带作为主要要素。创造以地区性及历史性为地方特征的生态文化旅游基地。创造新的舒 适的城市生活和文化利用水和植物所具有的调节环境的功能，改善生活质量和增加生活的 舒适性。建成后的生态旅游度假区必将成为徐州市乃至苏北最大的休闲度假区。 本项目开发的地块，正位于贾汪东北地带，有国道与徐州相连，距贾汪新城区行政 办公综合服务中心约十公里，南接新工区，东临大洞山，项目的开发将与以大洞山风景区为 代表的周边风光景观万亩石榴园农业观光带有机结合。 项目建设的必要性 改变徐州市乃至苏北地区缺少假日经济载体的局面，提升贾汪区城市品位的需要。 随着城市居民和农村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的农民的需求休闲度假消 费的日益增长。 推动贾汪区经济建设进程的需要 为了积极响应国家可持续发展的观念，积极发展以生态旅游度假为龙头的第三产业。对 贾汪区域内原有自然资源合理开发与利用，创造新的经济增长点，此项目的开发进程直接影 响到贾汪的城市建设进程。 带动相关产业发展创造就业机会实现社会稳定的需要 在其各类商业项目建设过程中，将拉动建筑业建材市场及相关产业的发展，其次建设 成后的部分商业以及将来小区的物业管理，将催生配套服务的第三产业发展，这些被带动的 产业将会有新的就业岗位产生，可以解决很多人的就业问题，减少了失业带来的社会不稳定 因素，维护和促进了社会安定团结。 项目建设的可行性 当地潜在巨大的旅游市场立足苏北，辐射华北华东，延伸海外东南亚。蕴含巨大 的商机。 得天独厚的旅游资源以督公湖风景区为龙头，以大洞山风景区明清时期已经上规模的 万亩石榴园十里花溪概念为代表的景区群。汉文化及汉代名胜古迹。 便捷的交通立五省通衢之要塞，京福高铁年通车，徐州观音机场小时车程，京 福高速国道交叉贯穿。 政策的支持当地政府为投资企业实行绿卡政策，从办事效率上，税收上让企业得到实惠。 规划原则 以自然环境为主，创建个生态的旅游度商业开发能最大程度地利用度假区滨水用地，通常有旅馆零售商店 饭店等。考虑到滨水区的生态环境，不适宜进行密集的商业开发。 水上运动和划船运动的形式有钓鱼滑水橡皮船独木舟动力船巡游划船比赛 等，这些活动会根据水体地理位置气候条件和传统习惯等的不同而有所变化。因此，供 停靠船的设施也就各不相同。船的类型有帆船风帆冲浪独木舟或摩托艇等。简单的船坞 只供小船停靠小型船台供家庭停船使用较大的船坞供游艇或观景船停靠。 汉文化主题公园和未来发展区根据开发进度情况适当时机实施 对于大多数度假区开发项目，其环境是最主要方面。保留定的开敞空间私人的公 共的或共同的是娱乐活动规划的个很关键的原则。开敞空间的形式和空间大小应该与市 场的预期目标有关。如果需要保留周围原有的森林山地或水滨作为公共开敞空间，度假区 的住户和游客更喜欢保留了自然状态的开敞空间，这种空间更有价值。开敞空间可以只作为 种观赏性的环境财富，也可以作为种娱乐空间。开敞空间的规划可以小以条小径，大 到大规模的风景庭园规划。 娱乐活动并不总是指运动和娱乐，许多游客和房地产业主被吸引到度假区的部分原因是 度假区的文化娱乐服务吸引了他们，所有这些都能增加整个项目的品位和精致程度。当其 他的娱乐消遣不可行时，或在晚上和下雨的时候，或者在不合适的季节，这些娱乐活动还能 填补闲暇时间。在拉斯维加斯城或在迪斯尼世界，娱乐表演或游戏活动是吸引游客的主要 方式。 音乐和表演艺术是许多知名度假区的重要组成部分。度假区的开发者们已经发现表演艺 术能够大大提高项目的价值。然而，大多数度假区的表演艺术场都不会用复杂的建筑形式， 而是用结构简单的建筑形式。游客可以很随意地坐在修剪过的草坪上，边享受音乐，边 吃着自带的食物，还可以呼吸到山中凉凉的清新的空气。 第三章交通规划 条过境公路分别从用地南部通过，并连接城市方向。与过境公路相连，南北各设计 条米宽内部车行道路贯穿用地东西。沿湖景观道路由北向南从用地中穿过。构成了主体路 网架构。