市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江天天清泉房地产开发有限公司 唐家支行中国农业银行金鼎支行中国建设 银行唐家支行中国银行高新支行 中国邮政唐家营业厅 二宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状 可以辐射影响到本项目的配套有北师大珠海分校，北理工珠海学院，中山 大学珠海校区，石坑山，淇澳岛，京珠高速等等。 四规划控制要点 总占地面积，平方米代征地面积净用地面积绿化面积 平方米道路面积平方米天天清泉房地产开发有限公司 住宅建筑面积平方米公建建筑面积为平方米，公建内容 为商业配套设施，休闲娱乐会所，物业办公设施，运动场所等。经营性公 建为商业配套设施，面积为平方米，非经营亮教育 高四复读学校东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。宗地位置 本项目位于广东省，珠海市，香洲区唐家湾镇的腹部位置。本案距离广珠城 轨唐家湾站公里，距离唐家湾镇中心公里，香洲商圈公里，吉大商圈 公里，前山商圈公里，拱北商圈公里。 二宗地现状 四至范围项目东邻留诗路南邻科技路北邻田馆二街西邻钢铁厂， 唐家湾处于香洲区北部的范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中， 西侧为中博卫视和钢铁厂南侧临近峰涛光子科技公司北侧临近远扎实，旅游特色优势明显。其中， 西侧为中博卫视和钢铁厂南侧临近峰涛光子科技公司北侧临近远 二宗地现状 四至范围本案距离广珠城 轨唐家湾站公里，距离唐家湾镇中心公里，香洲商圈公里，吉大商圈 公里，前山商圈公里，拱北商圈公里。部分内容简介规划发展用 地，发展较快，对天天清泉房地产开发有限公司的持续发展战略布局都有非 常重要的影响。 第部分项目概况 宗地位置 本项目位于广东省，珠海市，香洲区唐家湾镇的腹部位置。本案距离广珠城 轨唐家湾站公里，距离唐家湾镇中心公里，香洲商圈公里，吉大商圈 公里，前山商圈公里，拱北商圈公里。 二宗地现状 四至范围项目东邻留诗路南邻科技路北邻田馆二街西邻钢铁厂， 唐家湾处于香洲区北部的范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中， 西侧为中博卫视和钢铁厂南侧临近峰涛光子科技公司北侧临近远亮教育 高四复读学校东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有个在建的 房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为条商业街。 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较 地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑小峡谷池塘及高压 线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积 地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性 质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响 地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑 结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构 建 土地的完整性，有否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江天天清泉房地产开发有限公司 河湖泊等因素分割土地 地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 交通状况 本案毗邻广珠城轨唐家湾站，省道港湾大道，与淇澳岛隔着金星湾对望。 教育配套远亮教育高四复读学校韶关技师学院珠海分校哈工大珠海 校区唐家小学北师大附中唐家中学金唐幼儿园。 医疗配套东岸卫生站新时代门诊宁堂卫生站唐家湾医院金峰北 卫生服务站 商场配套益惠生活广场天乐佳百货怡和百货唐家市场众大福百 货永利百货 文化体育娱乐设施晶光羽毛球馆小天地溜冰场 爵圣桌球 公园公园珍珠乐园共乐园 银行中国工商银行唐家支行中国农业银行金鼎支行中国建设 银行唐家支行中国银行高新支行 中国邮政唐家营业厅 二宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状 可以辐射影响到本项目的配套有北师大珠海分校，北理工珠海学院，中山 大学珠海校区，石坑山，淇澳岛，京珠高速等等。 四规划控制要点 总占地面积，平方米代征地面积净用地面积绿化面积 平方米道路面积平方米天天清泉房地产开发有限公司 住宅建筑面积平方米公建建筑面积为平方米，公建内容 为商业配套设施，休闲娱乐会所，物业办公设施，运动场所等。经营性公 建为商业配套设施，面积为平方米，非经营性公建的面积为 平方米。 综合容积率为住宅容积率为 建筑密度为 控高为米 绿化率 五土地价格 土地价格为，元每平方米，总价约为亿元。 六土地升值潜力初步评估。 该地块位于珠海市唐家湾，是珠海市出入珠三角地带的必经之路，有着非常 好的交通地理优势，而鉴于附近的地块由年格力海岸的元每平方米， 年的元每平方米可看出唐家湾必定是珠海市地块的潜力地块区域。 第二部分法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目立项 项目是否已经立项项目已经立项。 立项主体是否能够变更不能 有关立项的政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块立项公 告。 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司天天清泉房地产开发有限公司 土地的用途居住用地，商业用地 有关项目用地现状的政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地 块。有土地使用证。 项目用地规划 规划用地所有权归属天天清泉房地产开发有限公司 规划用地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司 规划用地用途居住用地，商业用地 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权的程序描述通过投标方式获得土地。 取得土地使用权需要的工作日个工作日。 取得商品房用地土地使用权所需条件 宗地面积 规划土地用途住宅商业 容积率且 绿化率大于等于 建筑密度集中商业区建筑密度，住宅区建筑密度 出让年限住宅年商业年 备注上述标的物以现状供地 上述标的物商业建筑面积比例不超过，应集中布置 上述标的物阳台面积比例不超过 上述标的物不设保留价。 取得土地使用权的风险及控制竞争对手公司出价不确定，必须通过本 公司的现况，制定相应的项目策划，预计出最接近标底的楼面地价。 政策性风险评估 政府资源利用的评估天天清泉房地产开发有限公司 当地政府对外来投资的态度积极 当地政府职能部门的办事作风积极 当地政府对该项目的关注程度积极 地块周边已有开发商项目成败的政府因素与政府未来规划 与政府合作关系密切 政策变更对项目开发的影响 城市规划限制或更改影响大 突发性政策业人员和中高等专业技术 人员，他们多数要求提高居住生活质量，比如出行无忧就近上下班齐全的生 活圈配套都将给他们的生活带来无限便捷。 高新区白领和科研人员 来珠海工作时间不长或大学毕业参加工作年的白领人士，在高新区 带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房般在父母的帮助下购买自 己的居所，偏好户型相对较小的，如平方米的两房两厅。 然而来珠海多年，经过多年的积累的科研人员，他们不满足于租房或现有的 住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型 般比较偏好三房两厅。 附近校区的教师 由于唐家湾地区有几所大学聚集此地，因此为该地区的房地产市场增加 了定的需求量，也将成为项目部分客群所在地。此外，校区的需求者作为学校 的教师拥有定的购买力，此类人群长期驻宁工作和生活，经过几年的居住生活， 他们对本区域的人文环境交通状况和生活配套设施等都有了认知并逐步接受， 为更方便工作和生活，从而产生了购房需求。 部分投资客户及当地居民天天清泉房地产开发有限公司 唐家科技路北，留诗路西地区作为珠海价格的洼地，在价格上必然更 具优势和吸引力，相对的低价格加上较为方便的生活及交通配套，可以吸引珠三 角地区的投资人群同时，唐家的居民包括宗地周边居民仍然存在改善性需求。 潜在消费群体少数有支付能力的学生单亲家庭和老年人等 随着城市老龄化趋势与年轻人意识的不断增强，这批市场必然会 有比较大的需求，而且与当前使用客户群不同，老年客户与单亲家庭并非将小户 型住宅视为过渡性产品，而是看作家庭住宅来使用。而少数有支付能力的学生则 希望有个私人的独处空间在父母的帮助下购买住宅。因此，该项目位于唐家湾 地区作为非城市中心与亚中心地带的小户型住宅，虽然缺乏时尚现代的高档配 套，但只要拥有相对成熟的生活配套，便能够获得这部分客源的认可。 整体市场对本案有重大影响的因素 珠海市房地产市场的整体环境 珠海市唐家片区的未来规划 珠海市房地产市场上住宅项目产品的特征 珠海市唐家片区的重点个案 同类项目产品的成长状况 该项目产品的市场容量 该项目消费者特征和购买能力 产品定位及建议 该项目的产品定位是绿色幸福中小套型住宅项目，主打平方米的 两房两厅和平方米的两房两厅三房两厅的户型，并且以绿色和幸福为主题天天清泉房地产开发有限公司 的住宅项目可以营造宜人的小区环境和具有归属感的小区氛围。 因此，为了吸引该项目的需求者和潜在消费者我公司需要采取异质化的主题 销售模式，突出该项目的亮点和主打户型，并且通过整合营销的方式全面辐射珠 海市以及珠三角地区的人群。此外，还要根据市场的变化和需求及时作出相应的 调整和改变，从而使该项目能够更容易走进市场和住宅产品能够更容易销售。 第四部分规划设计初步分析 规划设计的可行性分析 项目容积率为，建筑密度约为，配套设施面积达。项目建设 为小高层，均为层的建筑，其中，两梯六户户型面积为的有栋， 两梯四户户型面积为的有栋