寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气， 为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。随着国际国内实力雄厚 的财团公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发 展形成的个人财富，成为重庆房地产产业发展的强大动力。 重庆市房地产市场的发育程度和价格水平与沿海城市相比存在较大的差 距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求成 为重庆市房地产发展的巨大动力。中房指数显示 国家省市颁布有关设计的技术规程规范和有关规定。的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米， 按照建设部等部门的规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方 米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未 来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发 潜力。 三可行性研究报告的编制依据 重庆市规划局渝规设证北龙字第号文。 重庆市规划局渝规选证北龙字第号文。 重庆市规划局渝规选证北龙字第号文。 三可行性由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未 来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发 潜力。部分内容简介市第页共页 化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市， 如果三分之的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进步 的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米， 按照建设部等部门的规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方 米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未 来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发 潜力。 三可行性研究报告的编制依据 重庆市规划局渝规设证北龙字第号文。 重庆市规划局渝规选证北龙字第号文。 国家省市颁布有关设计的技术规程规范和有关规定。 重庆重庆有限公司关于御景铭洲项目的有关文件。 重庆市规划局提供的建设用地红线地形图。 四可行性研究报告之内容及主导理念 可行性报告的主要内容项目的市场分析及项目的优势分析项目的 选址与建设条件项目的规划方案项目的实施进度安排投资估算资 金筹措经济评价风险分析并提出结论性的意见。 该项目按照精心组织配合建设的原则，通过有效的营运，实现项目 良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运保值增值的目的。 论证的过程本着客观科学和谨慎性原则进行。 五项目主要技术经济指标第页共页 御景铭洲主要技术经济指标表 序号项目指标 总用地面积 总建筑面积 绿地面积约 容积率 绿地率 商业办公面积 车库及设施 第页共页 第二章市场分析 重庆市房地产市场分析 年月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开 发西部的大幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要 的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以 及前景广阔的市场，使重庆作为新轮投资的热点地区，大量的国外资金和 国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气， 为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。随着国际国内实力雄厚 的财团公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发 展形成的个人财富，成为重庆房地产产业发展的强大动力。 重庆市房地产市场的发育程度和价格水平与沿海城市相比存在较大的差 距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求成 为重庆市房地产发展的巨大动力。中房指数显示，年重庆市保持 了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。 市场前景 重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地， 有文字记载的历史已达多年。年重庆市作为全国第个城市综合 体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省 级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重庆直 辖市。 建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值不足第页共页 亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均 增长速度为，其中年高达，高于全国同期水平。 重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强的发展态势，尤其是 年月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。年至 年年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过，保持了较高的增长速 度，而同期国内生产总值的年均增幅约为左右。 重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。随着重庆经 济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性享受性已经 成为部分高收入人群购房的主要动机。自年初重庆掀起开发生态住宅 的热潮以来，生态房大受青睐，已经开发的生态房如御景江山华庭嘉园 江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明生态住宅具有广阔的市场空 间。 投资增加。年月末，全市累计完成房地产投资亿 元，同比增长。同年月，全市累计完成土地开发面积万 平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降商 品房竣工万平方米，同比下降月商品房销售面积 万平方米，同比增长。 价格趋升。根据统计局数据显示，商品房销售表现出量增价升 的总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今年均 价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为元平方 米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方米。 消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与 重庆的地区整体经济表现的稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧 密的关联。年月重庆市实现亿元，增长，消费增第页共页 长城市居民人均可支配收入元，增长。 人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间次 调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人口 万人，年住宅销售面积万，年末重庆市人口 万人，年人均居住面积为。按重庆市住宅发展规划，到 年人均居住面积将为，即到年人均增加居住面积。 年末主城区人口为万人，到年主城区因人均面积而增加的住宅 需求量应为万。 从以上数据分析，可以看出，重庆的房地产市场从总体上来说，是呈渐 进式向前发展的趋势。 居民收入 重庆市市民的总储蓄额已超过百亿元，以上的财富，绿色食品资源丰富，地牯牛珍珠兰茶武第页共页 陵山珍等享誉全国。 中药材资源黔江是重庆市主要中药材基地，境内常用大宗野生中药材多种，储量在吨以上，主要品 种有天麻红豆杉半夏山茱萸银花白合等。 二本项目市场分析 根据北部新城开的项目绝大多数是针对二次置业者主流户型为平 方米左右的大面积住宅，市场已出现供过于求的状况，龙湖花园最近推出的 二期住西苑二室二厅面积仅平方米，销售势头火爆，开盘推出的套仅 两天即售出了套，销售金额亿元。其市场定位于新人类年代前 后出生和银发族。我们认为即便是龙湖这样的品牌企业亦感觉到市场压力， 为了避重就轻，转而降低门槛，针对最需要住房的年轻人，开发小户型住宅， 实际上已经给那些盲目开发大户豪华型的开发商提了个醒。新生代有自己 的特点，他们受过良好的教育，消费意识消费品位超前，崇尚个性，追求 与众不同，他们多为次置业者，虽然目前的购买能力有限，但未来的收入 预期较高，通过银行按揭贷款具备定的购买力，关键是控制每套房的总价， 降低门槛。这个阶层的人数众多，市场面广，只要做出有个性，有特色的产 品，就定能够得到他们的追捧。针对这阶层的消费者追求个性前卫的心 态，建议公司采用深圳雕塑家园的板式复式框架结构，同时，引入 小办公室，在家的办公室概念，既可居家 又可办公，小户型平方米左右，两室两厅为主打户型设计，这也符合 家庭小型化的发展趋势。另外，采取综合布线系统宽带上网，目前这种概念 的产品在重庆房地产市场上还未出现，与之类似的金岛网络住宅 销售势头火爆，均价达每平方米元。小户型的电子商务住宅绝对是今房 地产发展的个趋势。由于该项目选址地位于重庆北部新城的中心地带，通 过黄花园大桥到解放碑只有公里的距离，且公交车辆五里店解放 碑上清寺环线运行穿梭往来，交通极为便利，且地势居高临下，地段位第页共页 置显赫，北靠规划的亩地龙头寺公园，环境十分优美。极适合嫁接这类 型的项目。 本项目东临建川建筑公司及四建搅拌站，西接龙头寺公园东门道路，南 连巴蜀城区，北瞰鲁能星城，较五里店非常近，是江北区和观音桥商 业圈的辐射范围，商气较浓。且本项目周边分布了大量的重庆高中档小区， 再加上交通便利，是重要的交通枢纽，有着巨大的人流量和车流量，这样孕 育了本地段的巨大的商业潜力。目前项目周边少有大型商铺，相对商铺供应 量不足，不能满足本地区的需求，从而本项目商业有着很大的需求。 三竞争楼盘情况 五红路五里店红旗河沟周边楼盘价格览表元平方米 项目名称开发商地理位置售价 起价 洋河花园三期 高层住宅小区 和记黄浦红黄路 海怡花园 高层酒店式公寓 新原兴实业洋河大道 万科兴城高层万科兴物业洋河大道 好家园安居多层洋河房地产洋河大道 万丰花园多层高层鹏程公司建新东路 大帝花园多层高层大帝集团洋河体育大道 邦兴花园渝珠花园多层住 宅小区 渝珠房产洋河体育大道 天骄俊园小高层住宅小区协信集团红黄路 皇冠花园小高层住宅小 区 利达物业红黄路 金科花园多层小高层金科达