【30页】《百年广场项目投资可行性论证初步设计报告》.doc文档推荐下载

由此可知重庆的商业地产的发展还很不够截至到年底，重庆商业设施总经营面积达到，主城区商业营业面积预计在万，其中渝中区商业营业面积近万。

经过几十年的发展，重庆市主城区基本形成了颇有影响的五产投资亿元增长率近几年来重庆市的增长率直高于全国平均水平，固定资产投资增长率地产市场环境重庆市经济发展状况重庆是座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。

尤其是重庆直辖和国家西部打开发以来，作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新轮投资的热点，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。

量的机遇和条件。

年年重庆市重庆市国内生产总值与固定资产投资状况年份亿元增长率固定资和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新轮投资的热点，大量的国外尤其是重庆直辖和国家西部打开发以来，作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽部分内容简介业面积住宅面积容积率覆盖率绿地率车位第二章市场需求分析重庆市房地产市场环境重庆市经济发展状况重庆是座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。

尤其是重庆直辖和国家西部打开发以来，作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新轮投资的热点，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。

年年重庆市重庆市国内生产总值与固定资产投资状况年份亿元增长率固定资产投资亿元增长率近几年来重庆市的增长率直高于全国平均水平，固定资产投资增长率更是远远超过全国的平均水平，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。

这为房地产市场营造了很好的大环境。

二重庆市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，重庆市的房地产市场已保持了连续七年的高速增长，为业内人士所惊叹。

在年，重庆用于房地产开发的投资为亿多元，之后每年以以上的速度增长，到年，重庆的房地产投资已达到亿元。

与此相应，开发建设规模也逐步扩大，年房地产开发施工新开竣工面积分别为万平方米万平方米万平方米而年房地产开发施工新开竣工面积是万平方米万平方米万平方米。

重庆的房地产交易也保持着高速增长。

据了解，在年，重庆房地产年销售面积才万平方米，销售额亿元。

之后每年以左右的速度增长。

年，重庆房市实现年销售万多平方米到年的销售面积已达万平方米。

在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现了两个转变房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，消费者更趋于理性消费。

三重庆市商业地产的发展状况分析重庆市商业用房开发总规模分析近年来重庆商业地产的开发有了很大的发展，无论是在开发投资规模方面还是施工面积方面都有了明显的增长，但是通过比较我们可以发现无论是商业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积的比例都有下降的趋势。

由此可知重庆的商业地产的发展还很不够截至到年底，重庆商业设施总经营面积达到，主城区商业营业面积预计在万，其中渝中区商业营业面积近万。

经过几十年的发展，重庆市主城区基本形成了颇有影响的五大商圈沙坪坝商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈。

重庆商业设施的供求趋势五大商圈会更进步发展。

根据指数推算，即使是商业最发达的解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他的诸如杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈更是远远没有达到饱和程度。

因此这些核心商圈还有较大的发展空间，开发商会充分利用剩余的为数不多的地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。

次级商业中心在悄然崛起。

五大商圈的竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资的机会，因此大坪巴南北碚等地的商业设施供应量正在急剧增长。

城郊购物中心将成为下个投资亮点。

随着经济的进步发展，人们的收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移同时由于城市中央商业区的竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊的投资机会。

四重庆市房地产业的发展前景分析尽管直辖后的重庆经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相对较低。

目前重庆的城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。

按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。

这种增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。

提高城市化率，就是推进城市化。

而城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。

按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在的平方米达到平方米。

这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。

加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年的时间里，重庆住宅新增需求将达到亿平方米。

如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年需求住宅的面积将达到万平方米。

由长寿国有工业固定资产总量列全国县级地域第位。

长寿区年国内生产总值在整个重庆市中列位，人均列位，城镇居民人均住宅使用面积列位，在岗职工年平均工资列位。

社会消费品零售总额列位。

与周边区县及距主城区较近的郊区相比，长寿区的在岗职工收入水平均居于前列，第三产业发展欠佳。

年长寿区经济发展指标经济指标国内生产总值亿元全社会固定资产总额亿元地方可支配财政收入亿元全区年末存款余额亿元旅游收入亿元城镇职工人均年收入元年数据同比增长长寿区商贸发展状况年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业营业额亿元，占的其中批发零售业亿元，餐饮业亿元连锁经营销售额亿元，占社会消费品零售总额的。

近几年来长寿区的商贸都在高速发展，根据长寿区的近三年商贸发展规划流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以的速度增长，力争突破亿元商贸餐饮业增加值达到亿元，占全区的比重达到连锁经营零售额每年以的速度增长，达到亿元，占社会消费品零售总额的比重提高到。

二地区住宅市场分析开发总量分析从年到年长寿区房地产投资额和开工面积来看，长寿区的房地产市场并不活跃，甚至还有萎缩的趋势。

年长寿区房地产投资指标年份投资总额亿元增长率开工面积万平方米总开工面积增长率其中住宅开工面积增长率长寿的楼盘以住宅物业为主，目前在售在建的楼盘大约有多个，总的供应量约有万平方米。

住宅价格分析长寿的商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在元平米之间，最高价是少数的两个电梯房，房价达到元平米左右以上面积计算方式为建筑面积。

现阶段长寿的消费者普遍能够接受元平米的住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸的高速发展，以及房地产级供应量的限制，长寿区的住宅价格还有上升的空间。

住宅特点分析长寿区的住宅大体呈现以下特点住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯的单体小高层多层住宅单价集中在元平方，小高层则为元平方户型面积多在平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量的以上，二房二厅则在平方户型的空间结构以错层的供应量最大，平层，跃层供应量较小新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现四明，户型方正，无异型房，功能配备为客厅餐厅书房阳台卫生间等基本功能，尚未引入重庆时下流行的空中花园，功能房阳光房落地窗等概念，而衣帽间储藏间保姆间等功能房出现较少与重庆主流住宅产品相比，其细部处理较差，景观价值利用不到位，楼间距较窄，私密性考虑欠佳。

三长寿地区商业地产市场分析根据长寿区的发展规划，将着力建设地区性商贸中心，打造个主城核心商圈，即以寿星广场为核心的半径米的中心商贸区同时建设黄桷湾骑鞍桃花川维渣家湾个社区服务中心以及发展以葛兰云台狮子滩洪湖双龙个重点乡镇为代表的乡镇小城镇商业建设。

长寿区商业中心调查向阳街是长寿区的中心，属于长寿老城区。

该地段以各种类型的服务机构金融机构服装和百货超市为主。

该路段商业网点共家，总经营面积约为长寿区的两个有影响的商店重庆百货和立丹超市都在该路段。

从立丹超市物品的种类及新鲜程度来看，说明长寿的消费者对于在超市购物已完全接受，并已逐步养成习惯。

其次便是长寿路，长寿路以建材为主，说明长寿的房地产开发呈上升趋势。

长寿路商业门面数为个，总经营面积约为，方，其中建材经营点为个，占，家电，娱乐在长寿路上主要包括个二三星级的酒店，金堂大酒店富丽酒店寿星酒店，总经营面积约万方。

长寿的新开发区，黄桷湾片区以大中型餐饮和家居生活配套为主，其中，大型餐饮有秦妈火锅天源火锅德庄火锅等，基本是火锅的天下。

但经营现状不理想，从两个时段观察来说，上座率均不高，即使品牌火锅情况也不行，在晚上左右已基本关门。

而在长寿，茶楼经营不错，以上现象表明在长寿，餐饮业有发展的空间。

商业物业租金和售价分析向阳街门面租金按套内面积计算向阳街靠近长寿路段重百附近及临街门面寿星广场附近支路向阳街往金利商场方向向阳街附近支路向阳街往金利商场方向末端平街元平米左右元平米元平米元平米左右元平米左右元平米二层元平米元平米无无无无长寿路门面租金按套内面积计算与向阳街临近区域两端门面平街元平米元平米负层元平米无二层元平米无其他区域价格门面