【13页】《成都鹰联航空基地开发项目投资可行性论证初步设计报告》.doc格式

纵观成都，牧马山必将是今后的富人区虽然龙泉都江堰等区域都有别墅项目，可是像牧马山这样纯粹的别墅区，在成都独无二。

在不久之后，牧马山将成为成都真正的富人区。

周边项目调查情况览项目名称项目规模项目风格亮点项目预售价格等情况云岭年月开盘建筑面积万容积率占地亩别墅量套采用美国草原建筑风格临近高尔夫球场起价元平方米均价元平方平方米，个盘平均体量为万平方米，共有约套别墅单位推向市场销售。

三项目前期市场调查周边项目情况调查成都地处川西平原腹心，地形北高南低，以北为中心符合其走势，水朝东南方向流，自然生态环境好，历史文化悠久，随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，成都别墅联排别墅等高档住宅市场也获得了飞速发展的空间，目前成都别墅市场概况如下城区流水山庄水映长岛成都后花园迎宾大道号金林半岛„„城南三利宅院麓山国际社区原乡每日蓉墅„„牧马山维也纳森林半山卫城易城„„龙泉盛世中华天泉聚龙东麓驿境„„青城山高山流水两河山庄新丽江„„个个项目搭起了成都高档住宅市场绚丽的舞台。

年，成都市在售别墅项目的总建筑面积为万平方米，个盘平均体量为万平方米，共有约套新丽江„„个个项目搭起了成都高档住宅市场绚丽的舞台。

年，成都市在售别墅项目的总建筑面积为万庄水映长岛成都后花园迎宾大道号金林半岛„„城南三利宅院麓山国际社区原乡每日蓉墅„„牧中心符合其走势，水朝东南方向流，自然生态环境好，历史文化悠久，随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，成都别墅联排别墅等高档住宅市场也获得了飞速发展的空间，目前成都别墅市场概况如下城区流水山部分内容简介少项目运作成本。

简化项目运作程序。

便于合作双方各自优势整合。

三项目前期市场调查周边项目情况调查成都地处川西平原腹心，地形北高南低，以北为中心符合其走势，水朝东南方向流，自然生态环境好，历史文化悠久，随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，成都别墅联排别墅等高档住宅市场也获得了飞速发展的空间，目前成都别墅市场概况如下城区流水山庄水映长岛成都后花园迎宾大道号金林半岛„„城南三利宅院麓山国际社区原乡每日蓉墅„„牧马山维也纳森林半山卫城易城„„龙泉盛世中华天泉聚龙东麓驿境„„青城山高山流水两河山庄新丽江„„个个项目搭起了成都高档住宅市场绚丽的舞台。

年，成都市在售别墅项目的总建筑面积为万平方米，个盘平均体量为万平方米，共有约套别墅单位推向市场销售。

成都富人阶层的迅速扩大，直接刺激了别墅等高档住宅需求市场，而在成都众多别墅项目面市的年，月日的道别墅用地禁令，令不少在售别墅身价倍增，需求和交易似乎也仍在升温，这些需求正在释放，这样的供需两旺，也成了成都别墅市场的派繁荣景象。

牧马山位于双流县东升镇以南，被称为都市香格里拉。

属罕见的坡地与台地高差地区，常年平均气温。

这里水系密布，东侧有府河西侧有金马河北端有江安河西南有岷江等条水脉环绕而过。

作为成都市级森林保护区的近亩惟原生松林。

此外，这里还拥有成都最早最标准的高尔夫球场。

年。

众多开发商将巨额资金和精兵强将聚集在了牧马山，共同打造这个可以代言成都最高居住品质的别墅生活片区。

就目前了解的情况来看，牧马山已经亮相或即将亮相的别墅总占地超过亩，建筑面积超过万平方米，如果再加上已经拿地正在作规划的项目，牧马山别墅群从总体规模上看在西南地区都难有对手。

时至今日，牧马山别墅片区的定位已经相当明晰，西南第别墅群开始呼之欲出。

对于牧马山的前景，开发商们更是充满信心。

纵观成都，牧马山必将是今后的富人区虽然龙泉都江堰等区域都有别墅项目，可是像牧马山这样纯粹的别墅区，在成都独无二。

在不久之后，牧马山将成为成都真正的富人区。

周边项目调查情况览项目名称项目规模项目风格亮点项目预售价格等情况云岭年月开盘建筑面积万容积率占地亩别墅量套采用美国草原建筑风格临近高尔夫球场起价元平方米均价元平方米最高价元平方米半山年月日开盘，年底入住建筑面积容积率占地亩别墅量地中海风格起价元平方米均价元平方米最高价元平方米易城年月建筑面积南亚风格起价元平方米均价元平方米日开盘，年月日入住容积率占地亩别墅量最高价元平方米维也纳森林年月开盘建筑面积容积率占地亩别墅量北欧田园别墅风格原始森林和高尔夫球场起价元平方米均价元平方米最高价元平方米园区内均价元平米靠近高尔夫球场均价元平米靠近森林均价元平米萨尔茨堡建筑面积容积率占地亩别墅量欧洲意大利风格在建中，预计明年初开始预售，起价元平方米锦镇年月日开盘年月日入住建筑面积万容积率占地亩总户数我国西部民俗风格注重内环境的设计，面积在起价元平方米均价元平方米最高价茨堡建筑面积容积率占地亩别墅量欧洲意大利风格在建中，预计明年初开始预售，起价元平方米锦镇年月日开盘年月日入住建筑面积万容积率占地亩总户数我国西部民俗风格注重内环境的设计，面积在起价元平方米均价元平方米最高价元平方米成都年月房地产市场情况月份房地产开发投资情况商品房开发投资额亿元，同比增长住宅开发投资额亿元，同比。

月商品房市场供求情况商品房新增供应面积万，同比增长其中住宅万，同比增长。

同期，商品房成交面积万，同比增长其中住宅万，同比增长。

月份商品房价格情况商品房成交均价元，同比上涨。

其中住宅元，同比上涨办公房元，同比上涨商业房元，同比上涨。

月份二手房市场情况二手房成交万，同比增长其中住宅万同比增长。

成交均价元四项目定位的基本构想年月日，鹰联航空委托世源科技工程有限公司就该项目拟定了个初步方案。

该方案设定详情见附件容积率为绿化率地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米。

鉴于政策市场等方面因素均发生了巨大变化，这些因素包括国家对别墅项目限制性政策。

关于调增征地补偿基数的政策。

关于中小户型的规划限制政策。

关于对土地增值税清算的政策等。

国家对房地产行业的宏观调控力度在不断加大的背景下，无疑会对房地产市场今后的走势和格局产生深远的影响。

主要表现在项目开发成本会有所加大，利润空间相对缩水。

政策更加透明规范，优惠政策逐渐取消或者只针对国家重点扶持的领域。

今后房地产企业之间的竞争将更依赖自身核心竞争力的培养和发挥。

基于上述各种因素考虑，建议采用如下项目定位原则整个项目区域亩化分成三个功能区高档联排别墅区职工宿舍区办公区及其他。

项目容积率控制在以内，建筑高度在米以下，建筑密度。

总建筑面积万，其中职工住宅区和鹰联办公区建筑面积控制在万高档联排别墅区总建筑面积控制在万。

整个项目分两期实施，总的项目周期年。

项目土地成本控制在万元亩以内联排别墅预售价格设定在元以上。

项目风格定位有待于聘请专业策划公司研究分析后确定。

五投资收益分析鉴于以上项目定位的原则假定，就项目预期投资收益做如下简要分析投资成本分析鹰联航空基地建设项目投资计算表按市价计算序号费用项目项目建筑面积万备注计算基数单价元合价万元单位数量前期报建等费用报建费万人防费万白蚁防治费万新型墙体材料发展基金万散装水泥保证金万定额测定费万元施工图审查费万元供电贴费万热力蒸汽增容费小时临时水电项场地围护费项招标管理费万元招标代理费万元工程保险费万城建档案费项勘察设计费项小计万元二建安工程费基础万地下室万主体及装修万水电安装万空调和通风万电梯项消防万供电工程项室外水电汽煤气等项桩基检测项室外广场及绿化万小计万元三工程监理费万元四质量监督费万元五土地分摊费亩六建设管理费项七其他项八税费项投资合计万元测算说明关于土地价格，参照周边现行地价万元亩，在结合政府可能的优惠支持，最终确定按照万元亩进行估价。

楼盘销售价格，按照现行楼盘可比性原则，选择景镇项目均价元作为本案的目标价格。

建安成本等费用计算，按照成都通行的测算口径进行。

项目收益分析序号名称单位项目名称合计备注建筑面积万联排别墅总投资万元售价的确定主要参照景镇项目的销售均价可售面积联排别墅万可售面积职工宿舍及办公设施万平均售价联排别墅元平均售价职工宿舍及办公设施元销售收入万元销售利润万元销售税金及销售费用万元土地增值税万元税前利润万元净利润万元利润率说明土地增值税按照计征额计算六项目实施计划序号项目工作内容项目节点计划完成时间备注项目前期工作年月日完成签订项目合作协议年月日完成土地挂牌年月日完成确定开发方案报批立项政府有关批文年月日完成项目市场定位项目开发质量项目定位报告年月日完成勘测设计单位招投标选择合格的设计勘测等年月日完成勘测工程控制平面及地质状况勘测报告复审报告年月日完成设计委托书年月日完成设计方案的评价内部外部初步设计审查意见年月日完成报规划消防人防批准工程项目报批建设工程建设用地两规划许可证及消防等批复意见书年月日完成项目概况项目背景年月日鹰联航空公司与成都牧马山新城建设管理委员会就基地建设开发达成投资协议。

根据该协议，新城管委会同意将辖区内胜利镇白塔村社亩净用地亩土地转让给鹰联，作为航空基地开发建设用地，并承诺协调土地开发征用的相关问题以及负责区域内的拆迁相关手续办理基础配套设施到位鹰联航空承诺投资两亿元用于项目开发。

据李总介绍，双流县政府对该项目高度重视，表示将在该项目土地价格规划等方面给与力所能及的优惠和支持，其中土地价格有望以万元亩成交，挂牌溢价部分采用合适的方式返还地块情况见下图。

项目主要经济技术指标项目占地亩净用地亩建筑高度在米以下，建筑密度，容积率以下项目环境如下图示意成都牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，部新城七大组团之，又是双流北部新区四大组团之。

组团规划面积平方公里，人口万，绿化率以上。

牧马山新城距成都市公里，离双流国际机场公里，成都火