《常熟市招商城长江商厦改扩建项目投资可行性论证初步设计报告》.doc在线文档共19页

酒店物业常熟招商城地区每天的人流量在万人次，但酒店业发展呈现小乱散的格局，浙江商人租用了农民房开设的小型海鲜楼生意比较兴旺，其原因在于这些海鲜楼迎合了招商城地区生意人追求新鲜快捷价廉的心理。

而招商城地区过去脏乱差的印象也使得商户们更愿意驱车四五公里到市中心的大酒楼去交际应酬。

但随着招商城地区改造步伐的加快，以及常熟市市政府确立了将常熟招商城从商业形态逐步向商务形态发展，成为集展览供货在现有长江商厦北侧空地上新建万平方米商业楼外立面改造包括二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进行改造，目标定位为现代化商住高级公寓综合楼。

长江商厦二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造增设客运扶梯。

暖通消防设施的改造。

在现有长江商厦北侧空地上新建万平方米商业楼造增设客运扶梯。

暖通消防设施的改造。

长江商厦二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进行改造，目标定位为现代化商住高级公寓综合楼。

部分内容简介疏散回迁计划顺利实施。

国家宏观经济政策不作重大调整。

二项目概况常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分项目对现有长江商厦整体改造，包括外立面改造包括二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进行改造，目标定位为现代化商住高级公寓综合楼。

长江商厦二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造增设客运扶梯。

暖通消防设施的改造。

在现有长江商厦北侧空地上新建万平方米商业楼，包括地下层万平方米地下车库，设计个车位及设备物业管理用房。

地上至三层万平方米作市场床上用品精品区域服装辅料。

地上三层以上两座塔楼楼万平方米作海鲜大酒楼经济型连锁酒店及高档写字楼等商业配套设施。

楼万平方米作住宅。

如本报告第段所述，该项目处于常熟市招商城两大干道商城南路和商城中路交界处，交通交件便利，水电电信等市政配套条件比较优越。

三市场研究常熟市招商城地区各类物业市场发展趋势商业物业常熟市招商城起源于年代初的路边市场，商业物业始终是该地区的主要物业，随着各地新兴市场的崛起，原来从路边市场逐步拓建而成的商城地区面临着新兴市场功能合理，配套设施齐全，管理手段先进的挑战。

年月日，常熟市招商城两级干部会议上，市委书记杨升华明确提出新年改造和新市场建设同步进行，加快商城景观改造及道路改造，将常熟市招商城打造成常熟市的亮点。

事实上，从年上海轻纺集团进入招商城开始，招商城地区商业物业已开始提升档次，体现在规模大档次高品种优配套全，而招商城各类批发市场十几年的繁荣及全国性商业房地产持续走热，也使得招商城地区的商业物业在未来年内将持续热销。

但由于市场的扩容速度短期内将超过商户资源的增加速度，市场招商压力增大，原来招商城地区市场开发的甩手掌柜的模式已无法推行。

酒店物业常熟招商城地区每天的人流量在万人次，但酒店业发展呈现小乱散的格局，浙江商人租用了农民房开设的小型海鲜楼生意比较兴旺，其原因在于这些海鲜楼迎合了招商城地区生意人追求新鲜快捷价廉的心理。

而招商城地区过去脏乱差的印象也使得商户们更愿意驱车四五公里到市中心的大酒楼去交际应酬。

但随着招商城地区改造步伐的加快，以及常熟市市政府确立了将常熟招商城从商业形态逐步向商务形态发展，成为集展览供货娱乐于体的国际性服装展览销售中心的目标，常熟招商城地区酒店物业也将迎来个新的发展时期，中高档餐饮将很快在招商城地区兴起。

而常熟招商城地区中高档餐饮的兴起将直接受到当地政府的支持，也将获得招商城地区商户的欢迎。

连锁经济型酒店旅馆物业连锁经济型酒店旅馆在欧美及日本等发达国家是种很成熟的酒店经营模式，近几年在国内开始迅速发展。

经济型酒店定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净方便舒适。

经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。

同时，除去些大型配套设施，如豪华宴会厅，健身娱乐设施等的资金投入，大幅度降低工程费用，从而客房价格能降到经济性的水平，如锦江之星莫泰如家快捷酒店速酒店等都具有服务质酒店等都具有服务质量高客房环境好住房价格低的鲜明特点，这些连锁酒店已在上海苏州等地获得了成功。

常熟招商城地区人员流动性大，目前本地区大小招待所旅馆普遍存在客房设施陈旧卫生条件不高的特点，相当部分是由当地居民利用自己住房改造成的家庭旅馆，已难以满足客商的要求。

南来北往的客商普遍希望住宿价格便宜环境卫生整洁，但对健身娱乐设施没有需求。

因此，经济型酒店这种经营模式定会在常熟招商城获得成功。

本项目开发的酒店物业将目标定位于经济型酒店，并按此目标规划设计。

四项目地理环境和附近地区竞争性发展项目本项目位于常熟招商城的西南区域，毗邻两大停车场和招商中路招商南路两大干道，交通十分便利，但是离招商城地区传统商业核心招商场五区六区较远。

因此，车流量较大而人流量不足，商业景气度不高。

但随着商户经营模式的升级以及新兴市场的陆续开业，招商城地区商业核心将要向商城中路新莲路沿线这些交通便利地区迁移。

招商城地区市场业种分布比例万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米服装针织品布匹装饰面料床上用品小商品含辅料鞋帽五金电器其他服装针织品布匹装饰面料床上用品小商品含辅料鞋帽五金电器其他招商城地区近期新建改扩建商业物业情况序号项目名称建筑面积万总投资额亿元开工日期竣工日期环球小商品市场年月年月日项目进展主体已完工，楼和二楼的室内装饰已基本完工，正在进行室外场地及消防管网施工，并于年月日交付使用。

四楼已完成装饰招标，计划年月日进场施工，月底工程竣工。

时装中心期年月年月日项目进展主体已基本完工月底完成全部室内装饰。

月开始拍租。

新丰小商品市场期年月年月日项目进展主体工程已基本完工，楼和二楼室内装饰已进场施工，计划在年月底完成室内装饰及外部施工，月中旬竣工投入。

装饰面料市场区年月年月日项目进展已完成工程前期各项手续，正在进行工程桩施工，围护桩方案也已确定，计划年月中旬前提前完成工程及围护桩施工，月底完成工程主体施工，月底工程竣工投用。

时装中心二期年月年月日项目进展工程施工图前期规划消防等报批手续已全部完成。

新丰小商品市场二期年月年月日项目进展已完成施工图及前期规划消防等报批手续。

装饰面料市场区年月年月日项目进展目前已完成计划招标，正在进行设计方案调整，计划在年月上旬完成扩初设计，月上旬完成施工图设计，月底完成前期规划消防等报批和工程招标工作。

五金市场年月年月日项目进展目前已完成立项规划用地报批手续，正在进行消防和施工图审核，计划在年月中旬完成工程招标工作，月底工程开工。

中心区域区年月年月日项目进展目前已基本完成施工图设计和前期立项规划用地等报批手续，正在进行消防和施工图审图，计划年月上旬完成上述审图工作，月底开始工程招标工作，月中旬开工建设。

中心区域区年月年月日项目进展目前争取尽快和苏州及常熟供电局确定方案并开始设计招标，在年月上旬完成扩初设计和谠案论证，月上旬完成施工图设计和前期相关规划用地消防等报批手续，月中旬完成工程招标工作，月下旬开工建设。

九龙大市场原万利市场年月年月项目进展年月动工改建，并开始招商。

二层为服装辅料，三层为电器箱包礼品经营区，四层为精品写字楼五总体设计方案总经济技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米包括原有住宅建筑面积平方米六层原有市场建筑面积平方米二层拟建楼酒店写字楼建筑面积平方米二十八层拟建楼住宅建筑面积平方米二十八层拟建裙楼市场建筑面积平方米三层地下建筑面积平方米包括原有地下建筑面积平方米拟建地下建筑面积平方米规划设计准则以带动地区商业发展为目标，积极调整用地布局，结合基地现状实际，兼顾多种功能如休闲居住的同时注重保持商业活力的持续与增强减少内外交通的相互干扰，外部交通不引入内部，在地块周边进入地面停车场地下停车库坡道。

打破单的步行尺度，形成网状多选择的步行行为路径。

通过设计多个内部景观庭院，用彩虹桥，街，步行天桥等设计手法，强化多层次的立体步行系统。

六建设进度安排根据本项目规划目标及政府对投资项目税费缴纳等房地产方面的项目管理规定，参照常熟市招商城地区同供求圈内类似项目工程进度的般状况，确定工程建设实施进度。

项目总说明项目背景常熟招商城发展现状常熟招商城是众所周知的中国服装生产批发名城，商城内分设招商场纺交市场八达市场五金市场小商品市场六大管理片区，拥有服装针织品布匹装饰面料床上用品小商品鞋业五金电器等家大型专业批发市场，为日均万人次的批发消费人流提供了丰富的商品，市场面积平方公里，年交易额达亿元，名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场销售额第七位。

近年来随着外地新兴市场的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠合理基础设施陈旧市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素，严重制约着商城的持续发展。

年开始，常熟招商城进入全面扩容升级阶段，上海轻纺集团投资亿元打造常熟国际服装城新建万平方米的小商品城万平方米的时装中心，总投资亿元建筑面积达万平方米的九龙大市场原万利小商品市场改扩建工程也已于年月日开工。

本项目现状地理区位长江商厦位于常熟招商城的西南区域，西临招商南路连接市场省道，北临招商城第三停车场商城广场，南隔商城中路与仕德伟缝纫机城国际服装城相望，人流车辆通行十分方便。

由于紧靠二大停车场，拥有了招商城地区其他专业市场无法比拟的市场公用配套资源近个车位。

建筑形态长江商厦总建筑面积平方米地下层平方米地上六层，其中二层为床上用品市场和绒线市场，框架式结构，柱网跨距达米以上，两层共计平方米三层以上为住宅，共计平方米。

长江商厦总占地面积为平方米，其中现有住宅占地为平方米，市场占地及空地面积为平方米，临街建筑延展长