【54页】《长沙市块房地产开发项目投资可行性论证初步设计报告》.doc文档高清免费浏览

国家对地根环节的控制，提高了开发企业的准入门槛，加速开发企业的重新洗牌，另外对高档住房严格控制，发展普通百姓急需的普通中小户型住房，解决普通百姓的居住需求，成为调控的大目标。

二银根环节如今，国内房地产开发项目中，只有约的自有资金，其余资金基本靠银行贷款，客观上将开发风险大部分转嫁给银行，使银行不良资产和坏账大幅增加，甚至在系列的违规贷款中滋生严重腐败。

对此，银行对房地产开发企业贷款审查将更加严格，国家对银行贷款的监控也更加严厉。

度呈现出持币徘徊和持房待涨的观望之风，大有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量度也出住商住水电路通讯，完成拆迁芙蓉中路号原水泵厂商住商住水电路通讯，完成拆迁劳动东路号住宅水电路通讯，完成拆迁备注由于以上几宗土地成交价都未含交易税费成交单价单位万元亩。

宗地区位详见周边交易土地相对位置图第二部分政策性风险分析近两年时值国内地产界的多事之秋，随着国八条等系列房地产调控政策的出台，引起了地产界的剧烈震荡，许多中小开发企业不堪重负，纷纷退出舞台，大型开发企业兴起联合之风，如深圳万科与浙江南都浙江绿城与葛洲坝集团等，客观上加速了开发企业的重新洗牌。

众多购房者在地产新政面前，显得犹豫不决，对出手时机的把握慎之又慎，楼市度呈现出持币徘徊了开发企业的重新洗牌。

众多购房者在地产新政面前，显得犹豫不决，对出手时机的把握慎之又慎，楼市的多事之秋，随着国八条等系列房地产调控政策的出台，引起了地产界的剧烈震荡，许多中小开发企业不堪重位万元亩。

宗地区位详见周边交易土地相对位置图第二部分政策性风险分析近两年时值国内地产界部分内容简介操作相对简单，不可控因素少，而随着南城的进步发展，该片区的升值潜力将进步凸显。

近期周边土地挂牌交易情况序号宗地位置成交日期用地性质面积亩容积率成交单价交地标准芙蓉南路号商住商住水电路通讯，完成拆迁芙蓉中路号原水泵厂商住商住水电路通讯，完成拆迁劳动东路号住宅水电路通讯，完成拆迁备注由于以上几宗土地成交价都未含交易税费成交单价单位万元亩。

宗地区位详见周边交易土地相对位置图第二部分政策性风险分析近两年时值国内地产界的多事之秋，随着国八条等系列房地产调控政策的出台，引起了地产界的剧烈震荡，许多中小开发企业不堪重负，纷纷退出舞台，大型开发企业兴起联合之风，如深圳万科与浙江南都浙江绿城与葛洲坝集团等，客观上加速了开发企业的重新洗牌。

众多购房者在地产新政面前，显得犹豫不决，对出手时机的把握慎之又慎，楼市度呈现出持币徘徊和持房待涨的观望之风，大有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量度也出现小幅下挫。

然而，进入年月以来，各地楼市纷纷重现勃勃生机，房价依然居高不下，引起了建设部等相关部门的再度重视，国八条的后续政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。

综合各阶段政策，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房地产开发全过程的干预。

土地供应环节新政强调，各地要制定土地年度供应计划，加大土地供应调控力度，严格土地管理。

新政规定，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应进步完善土地储备制度，依法制止炒买炒卖土地行为，加强房地产开发用地供后监管。

土地供应采取市场化方式，招挂拍方式广泛应用。

除此外，近期财政部国土资源部和中国人民银行联合印发关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。

通知规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高倍，并按照实际新增建设用地面积征收。

根据专家估算，此项约增加开发成本。

国家对地根环节的控制，提高了开发企业的准入门槛，加速开发企业的重新洗牌，另外对高档住房严格控制，发展普通百姓急需的普通中小户型住房，解决普通百姓的居住需求，成为调控的大目标。

二银根环节如今，国内房地产开发项目中，只有约的自有资金，其余资金基本靠银行贷款，客观上将开发风险大部分转嫁给银行，使银行不良资产和坏账大幅增加，甚至在系列的违规贷款中滋生严重腐败。

对此，银行对房地产开发企业贷款审查将更加严格，国家对银行贷款的监控也更加严厉。

新政规定，开发企业的自有资金比例必须达以上，开发企业的融资渠道融资数量相应受到限制，对开发企业的自有资本比例要求更高。

紧缩银根可控制不良开发贷款，使资金集中到开发实力更强方案更优的项目上。

三建设环节强化规划调控，改善住房供应结构。

新政规定，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主严格控制低密度高档住房的建设加强规划管理。

鼓励发展中小户型住宅，特别，完善房地产行业诚信档案和诚信公示制度，诚信档案应当公示对于失信情节严重的企业和个人，主管部门应当在组织地块出让资质或资格年检备案年度评价时，加大审查力度，直至取消其土地受让资格限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。

系列新政，使房地产交易环节更加透明化规范化，特别是交易税费的增加，对投资者的需求抑制作用明显。

五持有环节拟征收物业税。

北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属情况，税务专家对此表示，这意味着北京迈出了物业税开征的第步。

物业税是指国家对于房屋所有者和承典人在定时期内拥有所征收的财产类税收，物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地产开发商。

不过，物业税也并非朝夕就能迅速开征的，其除了明确房屋权属的复杂调查之外，还要经过设计方案政策制定等环节，最终才能出台。

其中摸清房屋所有者家底的工作难度很大，些房屋被开发商转了好几道手，找到真正的主人需要时间。

征收物业税是国家对房地产调控的趋势，如此以来，才能真正抑制投资性和投机性需求。

结论新政表明，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨是当前政府调控房地产市场的政策核心，其旨在保持房地产行业持续稳定健康发展，维护国家经济稳定政治稳定政府对房地产市场的宏观调控手段越来越多样化，利用行政金融税收等杠杆对房地产市场进行调控，表明国家对经济的调控能力加强，手段不再单税收政策仍是国家调控房地产的重要手段，其贯穿房地产开发的整个过程，即土地供应土地出让金增值税开发环节土地闲置税营业税等交易环节交易契税转让营业税等持有环节拟收物业税第三部分市场分析长沙市概况城市概况长沙市地处中南，湘江下游，系湖南省省会。

是中部地区重要的区域性中心城市，也是内陆通向沿海和西南地区的前沿阵地，又位于上海广州重庆武汉四大全国性商贸中心的交错地带，使之成为支撑沿海沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。

长沙在全国东靠西移南北对流的战略布局中，发挥着承东启西联南接北的枢纽作用，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金产品技术信息人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，成为区域经济的发展极。

长沙市下辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区及长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市总面积万平方公里，其中市区面积平方公里，至年，长沙建成区面积逾平方公里，总人口逾万人，市区人口已达万人。

经济情况随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略实施后的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。

近年长沙国民经济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。

年全市第二三产业比重为，第二产业增速明显。

年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提高。

这切数据显示着长沙巨大的商机。

小结城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。

统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中部龙头武汉的差距近步缩小，且由于长沙处联南接北的咽喉要地，经济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注的热土，房地产开发前景可观。

据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首次突破万人次，预计全年可达万人次，在中国国内机场的排名上升至位，中南地区居第位，仅次于广州深圳机场，充分表明长沙经济发展迅猛和对外经济交流的频繁城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。

长沙市区人口已突破万人，为全国少数特大城市之，且每年保持将近万人的城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近万平方米的住房需求，有效刺激了长沙房地产业的发展。

经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。

年，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增长速度提升至第位在全国最具影响力的个大城市中，长沙年人均可支配收入排名第位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关的城市，居民住房消费能力增强。

年全国个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙武汉郑州合肥南昌太原备注在省会城市中，长沙排名第位。

第部分项目概况宗地位臵该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路号称三湘第路与南湖路交汇之西南角，与神农大酒店和五华大酒店隔路相望，东距东塘商业中心约公里，西至湘江不到公里，南距省政府新址约公里，北临长沙市新兴的商业中心候家塘商圈，北距中天广场所在的五商圈也仅公里。

周边道路密布，交通发达，市政配套齐全，位置优越。

二宗地现状该地块为长沙理工大学原长沙市水利水电学校原址，现因该校区整体搬迁，而将该划拨土地整体出让。

宗地内现多为学生宿舍办公楼及配套设施，现已全部腾空。

地块内绿树成荫，植被丰富，居住性配套设施完善。

地势整体呈东高西低，落差最高处达米，地质状况良好，适宜修建。

目前，该校已整体迁移，拆迁工作正在进行。

三地块周边配套项目北距新兴的商业中心候家塘约公里，近年来，随着省府南迁和城市化进程的加快，长沙南城房地产开发呈现出如火如荼的良好态势，政府加大力度扶持南城发展，芙蓉南