【21页】《长沙市岳麓区麓谷地块项目投资可行性论证初步设计报告》.doc文档全文免费阅读

开发投资规模稳步增长，施工面积开工面积竣工面积均有不同程度增长，长沙市房地产业处于快速发展阶段。

年月房地产投资规模变化情况年度四年平均值月项目房地产投资亿元新开工面积万竣工面积万商品房市场供需同向增长，但供求关系出现失衡年上半年，长沙市商品房累计批准预售面积万，同比增长其中，住宅批准预售万，同比增长。

用地控制在平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。

规划根据长沙市城市总体规划，到年，长沙的城市居住人口万，城市建设用地平方公里，这意味长沙已将发展目标定位为中部地区重要的区域性现代化中心城市。

新的规划将构筑大长沙概念，规划区面积从版规划的平方公里扩大到平方公里，将与长沙城市关系密切的长沙县望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这空间层次，形成主两次四组团的城市布局，主指中心城区，两次指河西新城和星马新城，四组团分别为暮云捞霞高星含浦四个组团。

批复还强调，要控制中心城区发展规模，到年，主城区包括主两次实际居住人口要控制在万人以内，建设用地控制在平方公里以内，以有序引导人口和批复还强调，要控制中心城区发展规模，到年，主城区包括主两次实际居住人口要控制在万人以内，建设县望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这空间层次，形成主两次四组团的城市布局，主新的规划将构筑大长沙概念，规划区面积从版规划的平方公里扩大到平方公里，将与长沙城市关系密切的长沙部分内容简介长农民人均可支配收入元，同比增长。

农村居民人均纯收入元，同比比皆是增长。

三城市规划根据长沙市城市总体规划，到年，长沙的城市居住人口万，城市建设用地平方公里，这意味长沙已将发展目标定位为中部地区重要的区域性现代化中心城市。

新的规划将构筑大长沙概念，规划区面积从版规划的平方公里扩大到平方公里，将与长沙城市关系密切的长沙县望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这空间层次，形成主两次四组团的城市布局，主指中心城区，两次指河西新城和星马新城，四组团分别为暮云捞霞高星含浦四个组团。

批复还强调，要控制中心城区发展规模，到年，主城区包括主两次实际居住人口要控制在万人以内，建设用地控制在平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。

据岳麓区委区政府透露，目前该区已高水准编制了岳麓新城总体规划产业规划和农民安置定点规划。

岳麓新城旨在规划构筑城两区四圈四轴的产业空间结构，形成紧密互动的知识产业服务环保链。

城岳麓区大学城两区高新技术麓谷产业区四圈荣湾镇中心商务圈望城坡现代商贸物流圈市府周边行政商务圈大学城高校后勤服务圈四轴岳麓大道潇湘大道金星大道和枫林路。

第二部分市场研究年上半年，随着国六条政策的进步落实，二手房税收新政新版二手住房交易基准价格房屋地段分类表等政策标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和二手房交易市场出现了两种截然不同的反应，即手房销售持续火爆，但批准预售有所脱节二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产二级市场呈现高低的销售态势，政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。

年上半年长沙市实现商品房销售万，销售金额亿元，分别占年全年销售额的二手房交易面积万，销售金额亿元，分别占年全年销售额的。

年上半年长沙市房地产市场运行情况开发投资规模稳步增长，施工面积新开工面积竣工面积均有不同程度增长年月份房地产开发完成投资亿，与去年同期相比增长。

长沙市商品房施工面积万，其中，新开工面积约万，竣工面积约万，与去年同期比分别增长。

开发投资规模稳步增长，施工面积开工面积竣工面积均有不同程度增长，长沙市房地产业处于快速发展阶段。

年月房地产投资规模变化情况年度四年平均值月项目房地产投资亿元新开工面积万竣工面积万商品房市场供需同向增长，但供求关系出现失衡年上半年，长沙市商品房累计批准预售面积万，同比增长其中，住宅批准预售万，同比增长。

长沙市商品房累计销售万，同比增长其中住宅销售万，同比增长。

商品住宅累计供销比。

年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。

供销比例达到，供销比例倒挂现象严重。

年上半年商品房市场供需情况单位万年度项目四年平均值年上半年批准预售面积商品房销售供销比年上半年长沙市商品房住宅供应情况项目板块商品房其中住宅批准预售面积万同比比例批准预售面积万同比比例全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区年上半年长沙市及各区商品房住宅销售情况项目板块商品房其中住宅销售面积同比比例销售面积同比比例万万全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区对比批准预售和销售数据来看，商品房销售同比增长达，而批准预售量同比仅增长，从比例上看，与今年季度趋势正好相反，这主要是因为二季度批准预售量与去年同期相比较低所致而从销售来看，今年上半年各月销售量均比去年同期有较大幅度增长，从而使销售增幅基本保持在。

从各区供应情况来看，芙蓉区开福区批准预售增幅较大，从去年以来供应不足的状况有所改善天心区供应量基本与去年持平，岳麓区供应量有所减少，雨花区供应量保持匀速增长。

从各区销售情况来看，天心区销售增幅最大，同比增长，且绝对量也居于第二，该区自去年以来过剩的批准预售量在今年上半年得到集中消化雨花区是传统的商品销售大区，今年上半年同比增幅达，直接拉高了长沙市同比增幅岳麓区销售也较为旺盛，销售增幅及绝对量沙市纯商品房累计成交均价为元，同比上涨。

其中，商品住宅累计成交均价为元，同比上涨。

从年年底开始，长沙市商品房价格开始持续强劲上涨。

年上半年商品住宅价格变化趋势单位元年度项目年上半年销售均价同比增长从各月走势来看，今年以来，长沙商品房基本处于上升趋势六月商品房均价相对于月上涨元，涨幅约住宅均价上涨了元，涨幅约，商品房住宅涨幅相对更大。

长沙市商品房住宅单月均价走势图单位元商品房住宅分区来看，今年上半年芙蓉区商品房商品住宅成交均价最高，均价分别为岳麓区成交均价最低，均价分别为。

长沙市仅天心区岳麓区均价低于长沙市均价，其余三区商品房均价目前已达元以上。

年上半年长沙市各区商品房住宅均价柱形图开福天心雨花岳麓芙蓉全市单位元商品房住宅从房地产价格指数来看，以年月国家统计局发布的数据为例，长沙市新房市场价格，同比增长，环比增长，增长速度在全国个大中城市中排位二手房市场价格，同比增长，环比增长，增长速度在全国个大中城市中排位市场综合价格增长，与全国平均增长幅度基本持平。

表明长沙市房价增长水平在全国处于中等水平。

中部六省省会城市商品住房价格对比城市名称商品住房均价元长沙合肥郑州南昌武汉太原注年季度商品住宅均价与中部六省其他省会城市相比，长沙市房价处于较低水平。

以年季度为例，长沙商品住房均价为元，是六个省会城市里面均价最低的城市。

价值洼地现象是造成长沙市市场需求旺盛的主要原因之。

新建商品住房结构趋于优化受国家调控指标的影响，长沙市新建商品住宅结构得到明显改善，住房结构趋于合理。

从市场供应情况来看，年上半年套均建筑面积为，面积同比缩小以下的户型套数比为，与去年同期相比增长。

从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为，面积同比缩小以下的户型销售占比为，与去年同期相比增长。

反映了国六条新政下，长沙市以下户型供应量显著增加。

长沙市中小户型普通商品住房的供应量增长较快，结构趋于优化。

二手房市场规模发展缓慢，价格增长较快年上半年，长沙市二手房成交面积为万，成交金额为亿元，成交套数为套，与去年同期相比分别增长和其中住宅成交万，成交金额为亿元，成交套数为套，与去年同期相比分别增长和。

年上半年，二手房平均成交价格为元，同期相比增长其中，二手房住宅市场平均成交价格为元，同期相比增长。

从成交面积上看，年上半年长沙市房产二级市场累计交易量之比为，比年的增加，二级市场发展明显慢于级市场。

受宏观调控的影响，二手房市场发展缓慢，但随着新房价格的快速上升，二手房价格开始追涨。

房地产抵押快速上涨，个人按揭购房比例较大年上半年，长沙市共办理抵押登记手续起，抵押面积万，贷款金额亿元，同比分别增长。

其中，办理个人抵押登记手续起，抵押面积万，贷款金额亿元，同比分别增长了。

个人办理按揭购房比例接近，表明市民已经普遍接受按揭购房的形式。

二目前长沙市房地产市场存在的问题及原因供求关系失衡比较严重年上半年，长沙市商品房供求比例为，出现严重的供不应求现象。

其主要原因有以下几个方面去年国六条出台后，市政府停止了段时间的新建项目审批工作，年下半年审批新建项目减少，造成年上半年供应量增幅减少。

目前长沙市房价基数较低，价值洼地吸引了大量外地购房者，需求强劲，使得年上半年长沙市商品房销售量大增。

受二手房交易税收政策影响，二手房市场发育不够，规模太小，无法有效分担购房需求，造成新房市场供求关系失衡。

房价涨幅较快年上半年，长沙市纯商品房价格累计均价达到元，同比增长达到，增幅较快。

其主要原因为市场需求强劲。

年长沙商品房销售量同比增长，强劲的需求刺激了价格的快速上升。

上半年供应比较紧张。

供应增量有限，造成市场紧张，进步刺激了房价的上涨。

物价上涨，建筑成本上涨。

建筑成本上涨提高了房屋成本，开发商为了保持定利润率，提升了销售价格。

土地价格上涨，报建费上浮，政策性因素影响大。

长沙市土地拍卖价格的持续上涨是长沙房价上涨的重要因素之年报建费用增长倍，也是开发商提高价格的个因素。

政策变化对房价上涨影响较大。

产品品质提升。

自去年宏观调控政策出台以来，国内线城市成为宏观调控的风口浪尖，些房地产开发商为了逃避线城市的调控风险，开始把资金大举投向二线城市