《长沙房地产项目投资可行性论证初步设计报告》.doc文档32页推荐下载

长沙市中长期发展战略指出要将长沙建设成为现代化城市，形成强大的综合服务功能，创造高水准的综合环境，满足工业住宅商贸办公游憩等社会活动的需求。

根据这宗旨，长沙拟建成主两次四组团的城市空间格性详细规划加速城市，成立了专门的研究小组，并组织有关人员赴各有关单位和现场进行了系列的社会经济交通调查和工程勘测四大组团之，它重点发展物流商贸，形成集仓储配送批发贸易展览运输信息及其他专业服务为体的大型综合性物流基地，建成为个功能分区明确配套设施齐全交通便捷环境优美的现代化物流商贸区。

本项目位于高岭组团内，是组团内规划生态居住区的组成部分之，是长沙市置业有限公司公司的住宅房地产开发项目，它立足于开发中高档住宅，以满足组团内的居民的居住要求。

它的建设，将带动高岭组团的开发，加快城市建设步伐。

年月，受长沙置业有限公司的委托，由长沙市建筑设计院有限责任公司对年月，受长沙置业有限公司的委托，由长沙市建筑设计院有限责任公司对小区进行可行性的研究论证工作，我院接到委托后，立即开展工作住要求。

本项目位于高岭组团内，是组团内规划生态居住区的组成部分之，是长沙市置业有限公司公司的住宅房地产开发项目，它立足于开发中高档住宅，以满足组团内的居民的居部分内容简介率的前提下，在片区内实现居住与生产的就近平衡。

高岭组团作为新港城的配套产业区，是构成捞霞片区的四大组团之，它重点发展物流商贸，形成集仓储配送批发贸易展览运输信息及其他专业服务为体的大型综合性物流基地，建成为个功能分区明确配套设施齐全交通便捷环境优美的现代化物流商贸区。

本项目位于高岭组团内，是组团内规划生态居住区的组成部分之，是长沙市置业有限公司公司的住宅房地产开发项目，它立足于开发中高档住宅，以满足组团内的居民的居住要求。

它的建设，将带动高岭组团的开发，加快城市建设步伐。

年月，受长沙置业有限公司的委托，由长沙市建筑设计院有限责任公司对小区进行可行性的研究论证工作，我院接到委托后，立即开展工作，成立了专门的研究小组，并组织有关人员赴各有关单位和现场进行了系列的社会经济交通调查和工程勘测工作，比较详尽的收集了有关资料，对小区的建设规模建设等级及相关的控制指标和技术标准进行了反复论证，于年月完成了本报告的编制。

三研究范围调查区域长沙经济开发区高岭组团研究对象本次研究对象为小区新建工程，它南临兴联路，北至北辅路，东接湘坪路，西边为规划电信用地。

总用地面积平方米，其中城市道路用地面积平方米，净用地面积平方米。

研究内容项目建设的必要性项目建设条件分析项目规划方案投资估算及资金筹措项目实施进度计划经济评价四主要研究结论小区建设工程完成后，对加快高岭组团的开发，完善组团内各产业布局，将起到重要的作用。

工程总造价万元施工期安排年月年月财务评价销售营业收入万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利税率投资利润率五敏感性分析评价对象在效益下降，费用增加同时发生的最不利情况下进行敏感性分析，本项目的财务分析指标仍然较好。

说明其抗风险能力较强。

六综合评价本项目在经济上是合理的，技术上是可行的，建成后其社会效益经济效益显著，建议尽早付诸实施。

主要技术经济指标表表序号项目名称单位数据总用地公顷城市道路用地公顷项目净用地公顷二总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米其中门面房平方米三居住户数户四居住人数人五住宅平均层数层六建筑占地面积平方米七停车位个八建筑密度九绿地率十容积率十项目投资万元土地成本万元建安成本万元基础设施费万元公共建筑设施费万元十二建设总工期年年十三总收入万元银行贷款万元利润总数万元投资利润率投资利税率贷款偿还期年年第二章项目建设的必要性本项目的建设，是顺应长沙市总体规划捞霞片区分区规划高岭组团控制性详细规划加速城市建设发展的要求。

长沙市中长期发展战略指出要将长沙建设成为现代化城市，形成强大的综合服务功能，创造高水准的综合环境，满足工业住宅商贸办公游憩等社会活动的需求。

根据这宗旨，长沙拟建成主两次四组团的城市空间格性详细规划加速城市建设发展的要求。

长沙市中长期发展战略指出要将长沙建设成为现代化城市，形成强大的综合服务功能，创造高水准的综合环境，满足工业住宅商贸办公游憩等社会活动的需求。

根据这宗旨，长沙拟建成主两次四组团的城市空间格局，各部分在功能定位方面各有侧重，相互补充。

根据长沙市总体规划的要求，捞霞组团规划建成为水运公路铁路的中转联运中心物流中心大运量工业基地。

围绕这功能定位，近年来建设了霞凝新港保税物流中心会展中心等大型区域基础设施。

高岭组团是构成捞霞分区的四大组团之，西边紧靠鹅秀组团，北边紧临青竹湖生态科技产业园，有着优越的区位优势和交通优势。

通过捞刀河路湘坪路捞霞联络道，可直接上二环线和绕城高速，与外界有着方便快捷的连接。

随着经济建设的飞速发展，依托开福区政府东扩北进区域发展计划，服从物流中心的统筹规划要求，高岭组团将建设成为个功能分区明确配套设施齐全交通便捷环境优美的现代化物流商贸区。

作为物流商贸区的组成部分之，高岭组团在湘坪路以东靠近中青路和二环线地段规划了公顷的生态居住园区，本项目是生态居住园区的组成部分之，它北临北辅路，南接兴联路，西毗规划电讯用地，东靠湘坪路，交通便捷地理位置优越。

是适宜发展的好地方。

本项目的开发，是适应城市人口总量增加主城区人口外迁的需要。

长沙是座古老的历史文化名城，原城区街道狭窄，人口集中，市政设施落后陈旧，随着城市建设逐步向周边发展，主城区人口也逐渐向外迁移，同时，随着外来人口的大量迁入，政府放宽居民住房面积控制，将有大批的居民需要购置和重新购置住房。

本项目立足于开发中高档住宅，满足日益增长的居民住房消费需求。

项目建设对拉动经济增长有着积极的作用由于住宅业拥有巨大的社会需求，产业关联度高，经济带动作用强。

因此，加大住宅建设投资力度，是拉动经济增长的最有效的措施，同时也是发展城市改善城市环境提高市民生活质量的大举措。

第三章建设地点自然条件及建设条件分析建设地点小区建设工程位于高岭组团内，它北靠北辅路，南临兴联路，西毗规划电讯用地，东接湘坪路。

总用地面积平方米，净用地面积平方米。

二自然条件地形长沙市位于湖南省东北部，东经，北纬之间，东与江西省萍乡市接壤，北与岳阳市交界，西与益阳市相接南与湘潭株洲市相联。

市域内山地丘陵平原岗地所占比率各约。

市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平坦。

流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。

本次研究区域为高岭组团约的区域。

本项目用地范围内以耕地林地园地村镇建设用地为主。

为低岗丘陵地貌，无明显冲沟滑坡，地块内最高点标高为米，最低点标高为米，地势北高南低，但坡度变化较为平缓，般都在之间，较为适宜城市建设。

地质据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂粘土砾石堆积而成。

西岸地区地质较为古老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。

本项目地块内上部地层为第四纪蠕状土，南半部下卧为板岩，北半部下卧为花岗岩，允许承载力般在吨平方米之内，属中等均匀压缩性良好的天然地基。

水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市湘潭市长沙市洞庭湖，自岳阳流入长江，全长千米湖南省境内千米，流量立方米分年遇的洪水时，流域面积平方公里湖南省境内平方公里，为湖南省最大的河流。

东侧条，西侧条共条支流在长沙市与湘江汇合。

浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成。

全长公里，流量立方米分年实绩，流域面积平方公里。

捞刀河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长公里，流域面积平方公里。

位于西侧的另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。

高岭组团内地表水系发达，山塘水库密布，沟渠溪流纵横，沟渠溪流顺应地势自北向南汇入捞刀河，捞刀河受湘江顶托，高洪水位时间较长。

气象条件高岭组团地处长沙市都市区北部，属中亚热带向北亚热带过渡气候，其基本特征是四季分明，水量充足，冬冷期短，夏热期长，春第章项目概况项目名称企业概况及可行研究报告承办单位项目名称小区企业概况企业名称长沙置业有限公司法定代表人注册资本万元港币经营范围房地产开发自建商品房的销售法定地址长沙经济开发区。

项目可行性研究报告编制单位编制单位长沙市设计院有限责任公司工程咨询资格证书二项目背景长沙市位于湖南省东部偏北，是湖南省政治经济文化教育中心，它地处湘鄂赣三省的结合部，南连港澳北通京津东接沪宁背靠内陆广大腹地，属于内陆的前沿前沿的内陆，承载着连接东南沿海西南边境和内陆的交通转换功能，特殊的区域位置加上水陆空都比较发达的有利条件，使长沙在全国交通发展战略中处于重要地位。

十五时期，全省经济社会发展总的要求是以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持发展是硬道理，坚持抓好发展这个党执政兴国的第要务，坚持以经济建设为中心，坚持以人为本，切实转变发展观念创新发展模式，认真落实五个统筹，着力加快改革开放，着力增强自主创新能力，着力推进经济结构调整和经济增长方式转变，着力提高经济增长的质量和效益，努力实现经济社会又快又好地发展。

主要奋斗目标是实现生产总值年均增长以上，力争到年总量和人均生产总值比年翻番到年总量突破万亿元。

根