【33页】《长安商城房地产开发政府招商引资项目投资可行性论证初步设计报告》.doc源文档全文在线看

原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险，房地产业上游产品如钢筋水泥煤电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。

受国家宏观调控影响，寻乌县房地产开发投资，销售在年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。

④商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。

场分析年寻乌县房地产市场供给现状分析由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。

境内矿产资源品种繁多。

果业生产已具规模，面积达余万亩，成为江西省第个实现农业人口人平亩果的县市，果欣品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站多座，装机容量达万千瓦，县力电站总量名列全省第，也是全国电气化达标先进县，尤其是投资亿元，装机万千瓦的斗晏电站的建成发电，成为寻乌的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。

需求分析和项目定位市场分析年寻乌县房地产市场供给现状分析由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。

瓦的斗晏电站的建成发电，成为寻乌的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。

需求分析和项目定位市实现农业人口人平亩果的县市，果欣品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站境内矿产资源品种繁多。

果业生产已具规模，面积达余万亩，成为江西省第个部分内容简介泽东同志在寻乌写下了寻乌调查反对本本主义等光辉篇章。

寻乌属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温为度，年平均降水量为毫米，无霜期平均为天，寻乌又是个资源富集，物产丰饶之乡，素有稀土王国中国密桔之乡江南水电大县之称。

境内矿产资源品种繁多。

果业生产已具规模，面积达余万亩，成为江西省第个实现农业人口人平亩果的县市，果欣品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站多座，装机容量达万千瓦，县力电站总量名列全省第，也是全国电气化达标先进县，尤其是投资亿元，装机万千瓦的斗晏电站的建成发电，成为寻乌的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。

需求分析和项目定位市场分析年寻乌县房地产市场供给现状分析由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。

年寻乌县房地产市场需求现状分析年寻乌县房地产市场需求总量大于年房地产市场依然火爆，市场呈现片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，年下半年商品房销售将有所下降。

年住房二级市场日趋活跃，截止月，累计完成二手房交易大大高于年，其增长速度远远高于级市场，成为房地产市场新的增长点。

消费者购成情况随着寻乌县城市化进程和经济发展的加快，果业的连年丰收，大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业的生力军。

商品房销售价格情况年寻乌县商品销售平均价格为每平方米元，预计年价格比上年增加元平方米，年价格比上年再增加元平方米，达到元平方米。

项目定位年寻乌房地产市场发展特点房地产开发投资增幅略升。

房价稳中有升。

商品房销售上涨速度较快。

④商业用房投资势头强劲。

二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。

果业丰收后的农民购房成为我县房地产市场的主力军。

年寻乌县房地产市场存的问题土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。

原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险，房地产业上游产品如钢筋水泥煤电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。

受国家宏观调控影响，寻乌县房地产开发投资，销售在年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。

④商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。

年我县商品房开发中存存量房有定比例减少。

下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了定的压力。

年寻乌县房地产市场预测寻乌县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。

政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现，经营性土地供应将得到进步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步呈现，经过政府对闲置土地的清理，些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现招标拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数是在大型开发企业之间竞价。

年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有定升幅。

寻乌县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是年及今后段时间的总趋势。

④二手房屋市场交易将继续保发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是年及今后段时间的总趋势。

④二手房屋市场交易将继续保持畅旺。

建设规模确定本项目计划征地约亩，预计分三期实施，总建筑面积约万平方米，容积率。

沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。

第三章场址选择第节场址现状项目地理位置本项目位于寻乌县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间区域。

附近已建好有寻乌县第中学，左岸香桂住宅小区。

寻乌县农资及摩托交易市场。

在建项目有寻乌县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。

场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别为寻乌县城镇建设规划区内的国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。

县政府于年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。

项目性质与主要特点本项目土地规划为商住用地。

其项目用地较大。

地块呈长方形，面临长安大道，面临寻乌河。

项目周边有中小学校，有各类专业商场及体育活动场所。

第二节场址基本条件地形地貌条件场址原始地貌为寻乌河Ⅱ级阶地，原为水稻种植地，场地相对平坦，相对高差约米。

工程地质水文地质条件岩土层结构及岩土性状。

据勘察报告揭露，该场地在米深度范围内，共存在个岩土工程单元层，各岩土层的岩性及物理力学性质分述如下种植土分布全场地。

呈深灰土黄色，较湿湿。

松散，主要由粉砂土组成上部，粉质粘土构成下部，厚米，平均厚度米。

工程地质不良，宜挖除。

砾砂全场均有分布。

呈浅灰浅黄色，湿，稍密，砾，砂，砾呈次圆棱角状，砾径，成分多为石英和变质砂岩。

层厚米，平均厚度米。

层顶面埋深米，层顶面高程米。

推荐承载力特征值。

卵质圆砾全场均有分布。

呈褐黄色，湿，稍湿中密，稍密为主。

卵石，圆砾，砂。

卵石多呈次圆状，卵径，万分较杂，既有变质砂岩，也有花岗岩或火山岩。

夹有漂石。

厚米，平均厚度米。

层顶面埋深米，层顶面高程米，推荐承载力特征值。

全风化变质粉细砂岩分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。

呈褐黄灰黄色，稍密中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。

层厚米，平均厚度米。

层顶面埋深米，层顶面高程米。

推荐承载力特征值。

强风化变质粉细砂岩板岩分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。

呈褐黄灰黄黄色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状半岩半土状，岩芯手可折断，不易搓成粉末。

原岩结构构造保留浅晰，层理倾角度左右。

层厚大于米，平均厚度大于米。

层顶面埋深米，层顶面高程。

推荐承载力特征值。

中风化变质粉细砂岩板岩分布于全场地，为区内基底岩石。

浅部层位岩芯碎块状块状，坚硬，破碎，难取芯。

岩体基本质量级别为类，岩体完整程度属较破碎破碎岩体。

岩层产状倾角约度，厚度巨大，大于米未揭穿，层顶面埋深米，层顶面高程米。

推荐承载力特征值。

地下水特征场内地下水由上层滞水和承压水组成。

上层滞水赋存于种植土中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗透，受季节变化影响较大。

承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源主要是砂砾孔隙间的侧向渗透，受季节变化影响较小。

雨季地下水位埋深在米之间，地下水位标高在之间。

据周边地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。

施工期间。

因抽水影响，地下水变化幅度米。

场地岩土工程条件分析评价场地稳定性与建筑物适宜性。

场地所在地抗震设防烈度为度，地震动峰值加速度值为，场地土地的类型为中软土中硬土，场地类别为Ⅱ类。

场地地形地貌简单。

砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，往中深部为中风化岩承载力高，无可液化土层。

场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。

因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。

岩土体工程性质评价及工程利用选择。

第层耕植土，厚度小，松散，工程强度低，不能作基础持力层第层砾砂卵质圆砾，分布广，厚度较小，稍密，工程强度高，但厚度偏薄，可酌情考虑作浅基础持力层第④层全风化粉细砂岩，分布广，厚度巨厚，为区内基底岩石之全风化层，稍密中密。

工程程度较高。

楞作基础持力层第层强风化变质细砂岩板岩分布广，厚度大，密实，似碎石土状，工程强度高，可作为桩基础持力层。

第层中风化变质细砂岩板岩分布广泛，埋深较大，呈块状，保留原岩结构，属较软岩软第章项目总论项目概况项目名称寻乌县长安商城建设单位抚州恒远房地产开发有限公司建设性质新建项目建设地点寻乌城长安大道旁项目建设规模长安商城位于长安大道与寻乌河之间，占地约亩，建筑面积约万平方米，容积率。

计划分三期开发建设，每期开发约万平方米。

项目总投资万元，其中征地费用万元，土建投资万元，设计，办证费用万元，绿化小品道路等配套费用万元，不可预见费万元。

项目编制依据本项目可行性研究受项目承办单位的委。

江西省及赣州市有关建筑工程预算的文件。

建设单位提供的工程地形设计图纸等资料。

可行性研究的范围项目建设规模的确定。