【66页】《投资xcx名苑小区项目投资可行性论证初步设计报告》.doc文档极速下载

主要满足并解决部分工薪阶层消费群体的住房需求，该消费群体已成为阿瓦提房地产发展的主流消费群体。

项目地理位置优越居住环境好房屋环境好房屋质量高。

目前总体需求住房状况追求高档物业的多次置业人士此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点环境景观文化氛围科技运用物业品牌等方面。

左右。

发的主流。

项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积达到平方米，平均每户拥有套功能齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到左右。

国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积达到平方米，平均每户拥有套功能齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。

时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。

部分内容简介小区的居住环境在绿化公用设施配套社区服务馆公用文体设施等方面投入了大量的资金，使在社区环境中投入比以往大大提高。

通过提升楼盘品质来获得高附加值回报，已经成为未来房地产开发的主流。

项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积达到平方米，平均每户拥有套功能齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到左右。

我国居民住宅的近期发展目标是户均套人均室，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国宝的支柱产业之。

因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。

市场供给分析阿瓦提县房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。

小高层高层的商品住宅供应体系逐步形成目前，阿瓦提形成了以普通多层住宅为核心的商品房供应体系，以不满足不同收入阶层不同消费层次的消费者对住房的需求。

目前，公司开发的名苑小区为中等收入群体的住宅项目，价位在元平方米左右的中档住宅，商铺定位在元平方米。

主要满足并解决部分工薪阶层消费群体的住房需求，该消费群体已成为阿瓦提房地产发展的主流消费群体。

项目地理位置优越居住环境好房屋环境好房屋质量高。

目前总体需求住房状况追求高档物业的多次置业人士此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点环境景观文化氛围科技运用物业品牌等方面。

且其中部分人群购房为投资目的。

追求高品质生活质量的改善型客户此类客户以购置第居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大产品改进，同时又追求居住环境改善居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟冷静，往往不为媒体宣传左右。

购房人群的年龄及职业分布情况岁的人群占购房者人群的半以上，远高于其他人群，岁的人群占两成，居第二位。

其职业分布主要以政府机关公务员企事业单位管理人员以及个体私营人员为最高，这几部分人群中，家庭月收入在元。

供给结构分析市场供给，主要以大众化的中档产品为主，高档所占的比例极少。

从市场需求来看，目前，对于大众化的中低档产品的需求，已由前两年的急速肺胀逐渐趋于平缓，而随着对居住环境要求的逐步提高，对于中档或中高档产品的需求将有定量的增长。

另外，阿瓦提房地产市场虽经过几年的快速发展，但直都处于量的发展，较少考虑到产品的质，使得在产品设计上存在较多的问题，如外立面造型差空间布局不合理小区环境无主题等等。

价格分析阿瓦提房地产市场目前已呈现出多元化的格局，其层次跨度从中低档到中高档，各类住宅在价格上存在着较大的差别。

受到市场商品房空置较少的影响，近两年房地产市场没有明显的价格战，从而导致整体市场价格出现上升趋势。

受购买目的和家庭结构的影响，两房和三房仍然是市场需求的主力户型。

档次不同的住宅所面对的消费群体，也有明显的差别，面向大众化的中低档及中档住宅以平方米的两房平方米的三房户型较畅销。

销售情况分析受市场需求的影响，各楼盘的销售情况相对较好，特别是中低档住宅，销售速度较快，同期较短，普遍都在半年到年左右。

销售率都在之间。

营销推广方面阿瓦提县房地产市场历经了多年的发展，已逐步由卖方市场向买方市场转变，但其营销推广仍处于原始的初级阶段。

由于竞争的激烈化，其营销推广方面存在着受本地市场的些限制问题，既可选择的推广媒体非常有限，覆盖阿瓦提县及周边区域的报刊媒体基本没有。

虽然购买群体主要以阿瓦提县及周边的客户为主，但在楼盘的推广上受到媒体的限制，对这些区域的客户还有待进步挖掘另外，通过对线销售人员的访谈可知，户外广告具有定的效果，但多数楼盘不注重形象包装，由于前两年楼市的热销使得开发商对于楼盘的形象包装较为忽略，随着市场竞争日趋激烈，楼盘的形象包装成为营销的重要手段之。

目前多数开发商的观念还停留在以往卖方市场的阶段，销售现场缺乏基本的形象包装。

综上所述，根据对今年以来出台的房地产行业政策阿瓦提县市场供需状况等方面情况调查表明，阿瓦提县房地产发展前景看好，主要表现为政府加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进阿瓦提县宜居宜业城市的规划建设，吸引更多人群来阿瓦提购房居住。

房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广，竞争由单的价格竞争质量竞争上升到品牌环境配套等多因素多元式交付使用。

项目建设单位应尽快落实项目前期准备阶段的各项工作，根据计划安排和资金到位情况，综合考虑人财物等各方面因素及变动的可能性，科学合理地安排项目实施各环节的实施进度，努力缩短建设工期，合理使用资金，控制建设成本，促进项目早日完成，更好发挥项目预期效益。

进度安排实施准备正式组建筹建班子，落实内部分工。

多方考察，对拟建项目进行方案论证。

按签署合同的进度要求，抓紧办理前期准备工作。

落实资金。

项目开工。

对施工单位监理单位进行招标并定标。

施工图设计预计进度因本项目涉及的主要建筑物多，从规划到单体以及景观等，所以设计阶段要多方面论证筛选，并提出具体的施工图设计方案。

施工准备及施工进度施工准备工作主要是场地清理，并联系施工用电用水等设施。

施工单位根据设计单位提供的资料抓紧备料，准备施工。

土建工程计划于年月初完成。

项目建筑工程安装工程试运行等工作的进度本工程设备在年月全部建筑工程安装工程验收完毕。

年月初交付使用。

第十章投资估算及资金筹措投资估算估算依据建筑工程根据项目的建设内容和工程量，按照当地建筑工程单位估算指标综合定额和参考年建筑工程设计文件编制的要求进行编制，同时和当地同类建筑单位造价对比测算依据全国统建筑工程基础定额土建上下册新疆维吾尔自治区补充预算定额全国统安装工程预算定额新疆维吾尔自治区土建安装工程费用定额以及地区年单位估价表。

依据地区建设局年第季度价格信息的通知。

工程建设其他费用中的下列费用取费标准为项目区前期费按工程费的计取，新建项目建标号建设单位管理费按工程费的计取，新建项目建标号勘察费按工程费的计取，设计费按工程费的计取，工程勘察设计收费管理规定计价格号工程监理费按建筑工程费的计取，发改价格号文件预备费包括基本预备费和价差预备费。

基本预备费按工程费之和的记取价差预备费根据新疆维吾尔自治区计划委员会转发国家计委关于加强对基本建设大中型项目中价差预备费管理有关问题的通知新计设标号，价差预备费为零。

项目投资经估算，项目期建设投资为万元，其中工程费用万元，其他费用万元，预备费用为万元。

详见表。

表项目建设投资估算明细表序号项目名称取费基数费率费用万元建筑安装工程费土建安装工程费辅助工程化粪池道路硬化和绿化三工程其他费用建设单位管理费设计费勘察费监理费预算费图纸审核费消防审核费环境影响评估费招标代理费四预备费合计二三四表项目建设投资汇总表序号费用名称金额比例备注工程费用其他费用预备费建设投资第十二章财务评价编制依据建设项目经济评价方法与参数第三版年土地成本土地购置费万元成本分析土地成本万元建安工程费万元前期工程费前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究，勘查等，前期费用约占建安费用的基础设施配套费包括供电供水燃气暖气排污电信绿化小区道路建设等，住宅约元平方米，商业约元平方米公建配套费公共设施室外景点绿化费安防系统费室外道路费等，约占建安费用的不可预见费按以上工程