亚会业字 第号审计报告。 投资方案 经各方投资人初步协商，根据大窑湾项目发展需要，拟对航运服 务公司进行溢价增资溢价增资比例为。增资后航运服务公 司注册资本金增加到万元，股本溢价形成的资本公积金 万元。 本次增资出资方出资额分别为 中国免税品集团有限责任公司以下简称中免集团在 原出资万元的基础上拟以现金人民币万元增资航运服 务公司，出资合计人民币万元，持股比例 大连友谊集团股份有限公司以下简称友谊股份拟出 资人民币万元溢价增资航运服务公司，持股比例为 日本恒大产业株式会社以下简称日本恒大拟以外币日 元或美元出资，折合人民币万元溢价增资航运服务公司，持股 比例为。 投资各方按照以下二个阶段对航运服务公司进行增资 第阶段 乙丙方按照的溢价比例对中免友谊航服公司进行溢价增 资。各方应于本增资扩股协议书签订之日起三个月内。按照以下 约定缴付增资 乙方以货币形式出资万元人民币，其中新增注册资本 万元，溢价款万元转入公司资本公积 丙方以货币形式出资万元人民币，其中新增注册资本 万元，溢价款万元转入公司资本公积。丙方以外币日元或美 元出资，以出资到账日中国人民银行公布的外汇牌价中间价计算等 值于万元人民币。 增资后中免友谊航服公司的性质由内资企业转变为中外合资经 营企业，注册资本万元，各方出资额及持股比例如下表 金额单位人民币万元 股本溢价形成资本公积 有。 第二阶段 万元由各股东按照持股比例享 甲乙丙三方对中免友谊航服公司进行再次增资，各方应于增 资扩股协议书签订之日起两年内，按照以下约定金额缴付增资 甲方以货币形式增资万元人民币，合计出资万元， 持有公司股权 乙方以货币形式增资万元人民币，合计出资万元， 持有公司股权 丙方以货币形式增资万元人民币，合计出资万元， 持有公司股权。丙方以外币日元或美元增资，以出资到账日 股东增资前注册资本新增出资新增注册资本增资后注册资本溢价持股比例 中免集团 友谊股份， 日本恒大 合计中国人民银行公布的外汇牌价中间价计算等值于万元人民币。 再次增资后中免友谊航服公司注册资本万元人民币，各 方出资额及项目分两期建设。 期占地面积，总建筑面积为，涵盖如下项目 保税仓库，占地面积，共四层，总建筑面积， 从事商品的储存保管及转口贸易和保税业务。 商品展示区及办公区，占地面积，总建筑面积， 分为船用物资区及免税品展示区办公附属区域。免 税商品主要服务对象是为来大连港域地区的国际远洋船舶及旅游船 只提供免税商品供应服务。船用物资主要向中国远洋轮船外籍轮船 或其他船供公司提供船舶伙食及物料。关于展示区内的商品，按照有 关政策，船供免税不直接进行现场对外销售。 集装箱业务 大窑湾项目用地面积，而保税仓库商品展示区总占地 面积为。扣除建筑红线和绿化，剩余可在项目成熟 时，建设集装箱周转场地，配合仓储服务，提供物流配送服务。开展 集装箱拼装及拆箱，货物装卸和加固，分货和配货，进出口配送等 系列物流中心配送服务。或者充分利用现用土地资源，作为大窑湾项 目二期的预留土地。 二期占地面积，总建筑面积为，项目如下 冷库，占地面积，共四层，建筑面积，目标建 成符合国际标准的冷藏冷冻仓库，冷冻温度最低可以达到零下摄 氏度。主要开展冷冻产品的储存保管加工业务，并依此开展转口 贸易和保税业务。 冷库内建造的水产品加工区，具体包括加工生产车间 检验室化验室消毒间隔离区等设施。设计标准要达到欧盟进口 水产品检疫要求，水产品年生产能力最高可达到吨。主要开展友 谊自有品牌的大连本地特色水产品深加工业务和面向国际市场的高 附加值海产品的深加工业务。 宾馆写字间，在期的商品展示区及办公区基础上加盖九层， 总建筑面积，目标建成四星级标准的宾馆及商务写字间，集 餐饮住宿商务购物休闲娱乐为体。其经营定位是为港区 商务人员及到港船员提供中高档商务餐饮住宿购物休闲娱乐 服务。建成后拟采取自营与出租经营相结合的经营方式。 大窑湾项目总体规划图草案 图大窑湾项目总体规划图 多业态共生集成化经营模式 大连港布局的调整和大窑湾港区及其毗邻的保税区的发展，为临 港贸易业的发展提供了市场空间和商机。冷藏业务保税仓储业中 转贸易及来料加工等主要的业态形式，具有相同或相似的市场基础。 各业态均立足于大窑湾港区泊位和货物吞吐量的增加以及由此带动 的各专业国际物流园区的发展。 这几大业态的客户群是重叠的，能否利用在业态的客户资源 优势，创造在时间和空间上同时满足同或相似客户群体的多种需求 的经营模式，对临港贸易业的发展具有较为重要的意义。 大窑湾项目的整体经营理念，是以冷链物流和保税仓储业务为核 心，同时合作开展海产品深加工免税品供应船舶用品供应业务， 在项目成熟时，结合大窑湾港区规划布局和自身优势，本着突出特色 以市场需要为导向的原则，适时考虑开展集装箱中转国际海员中心 等业务，形成完整的临港产业服务链。以挖掘中免集团传统客户资源 优势为突破口，以在时间和空间上同时满足同或相似客户群体的多 种需求为基本途径，通过构建多业态共生集成化经营模式，形成产业 可持续发展的核心竞争力。 大窑湾项目宏观环境分析 年月日，国务院办公厅函复海关总署，同意设立大连 大窑湾保税港区，规划面积平方公里，成为国内第三个保税港。 保税港区是我国目前港口与陆地区域相融和的保税物流层次较高政 策较优惠功能较齐全区位优势较明显的监管区域。大窑湾保税港 区的总体规划范围已基本确定，大连保税物流园区和大窑湾区域集团 所属的多个专业化码头将纳入保税港区范围。 保税港区享受保税区出口加工区相关的税收和外汇管理政策。 主要税收政策为国外货物入港区保税货物出港区进入国内销售按 货物进口的有关规定办理保管手续，并按货物实际状态征税国内货 物入港区视同出口，实行退税港区内企业之间的货物交易不征增值 税和消费税。保税港区具备港口物流加工展示四大功能，全面 发展港口作业中转国际配送国际采购转口贸易出口加工 展示七个方面的业务。 设立具有自由港性质的保税港区，将会为大连建设国际航运中心 提供重要保证。当前，政策上的滞后造成了我国北方港口在与日韩港 口竞争中处于弱势。建设保税港区，有利于利用后发优势，建设具有 自由港区性质的国际枢纽港，留住我国境外中转箱源，争夺国际中转 目录 第章投资航运服务公司概况及方案 航运服务公司概况 投资方案 投资必要性分析 公司战略发展的需要 构建与中免集团战略合作伙伴关系的需要 主业整合发展的需要 第章大窑湾项目概况及市场分析 项目简介 大窑湾项目宏观环境分析 地理环境分析 区位环境分析 市场分析 保税仓储业市场预测 大连保税仓储市场发展情况 大连保税仓储市场发展趋势分析 大窑湾港区保税仓储市场预测 集装箱中转场地业务市场预测 大连集装箱中转市场发展情况 大窑湾港区集装箱中转市场预测 第章大窑湾项目的分析 大窑湾项目的优势分析 大窑湾项目的劣势分析 发展机遇 威胁因素分析 第章大窑湾项目规划与投资估算 项目基本规划 项目投资规模与结构 第章大窑湾项目运营及财务分析 保税仓库业务营运及财务分析 保税仓库基本规划与经营方式 保税仓库营运的财务状况分析 商品展示区营运及财务分析 商品展示区的经营方式 商品展示区的财务状况分析 集装箱中转场地营运及财务分析 集装箱中转场地的经营方式 集装箱中转场地的财务状况分析 固定资产折旧 公共设施运行成本及管理费用支出 财务费用 房产税土地使用税 第章企业组织与人力成本 企业组织 企业组织结构 劳动定员 工资福利支出 工资标准与工资总额 职工福利及社会保险支出 第章大窑湾项目财务评价 项目综合预测损益表 投资收益率法测算 项目综合预测现金流量表 项目内部收益率 按现金流量计算的静态回收期 项目敏感性分析 第章投资参股航运服务公司投资分析 第章风险及对策 宏观经济环境风险 大窑湾项目经营管理风险 大窑湾项目竞争风险 股权权益风险 对策 第章投资航运服务公司概况及方案 航运服务公司概况 大连保税区中免友谊航运服务有限公司具体名称以工商行政管 理部门核准为准，以下简称为航运服务公司，成立于年 月日，现为中国免税品集团有限责任公司所属全资控股子公司。 公司住所为大连保税区大窑湾港区大窑湾综合楼，注册资金人民币 万元。航运服务公司主要经营范围为航运货物仓储及港务 区域物业管理，船舶航运用品销售，货物技术进出口。 航运服务公司分别于年月日和年月日通过 协议方式与大连港集团有限公司签订了国有土地使用权转让协议， 取得了位于大连大窑湾公里南侧，共计用地详见附件 三附件四，大保国用第号国有土地使用权证书， 土地使用年限截至年月日，转让价格为每平方米元， 土地总价款万元已全部支付完毕。航运服务公司拟在该地 块投资建设运营以保税仓库商品展销等为体的规模化专业化的 临港贸易物流基地以下简称为大窑湾项目。 经辽宁众华资产评估有限公司评估，截至年月日航运 服务公司的总资产为万元，总负债万元，净资产为 万元。详见附件辽宁众华资产评估有限公司年 月日出具的众华评报字第号