企业纷纷把视线转向以睡城著称的 望京，年月摩托罗拉研发总部在望京破土动工，年月日宝马 汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩国三星电子西门子松下等跨国 企业纷纷选择将总部定在望京。 目前望京高科技产业已经形成以电子通讯等高新技术产业为主的产业结构链， 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器望京科技创业园 和中国北京望京留学人员创业园。截止年望京高新科技产业园区内的电 子信息类产业已达，望京产业已形成以通信计算机数字视听为主的 产业支柱。 在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门 子摩托罗拉爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业 总部自建物业面积预计超过万平方米面积。望京地区跨国企业的高速发展， 同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。 望京外资企业在建物业面积比例图单位平米 从望京的产业园的发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之 就是把望京打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程 中，这种跨国企业研发总部效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提 升。随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力， 以及整体环境的日趋完善，成为北京另个具有复合功能的城市中心地。 摩托罗拉， 北电网络， 爱立信， 西门子， 安捷伦， 摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦 系列 望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布 望京写字楼物业供应情况 望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有 着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先 后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。 望京写字楼物业项目统计表 项目名称体量租金元日档次 爱慕国际乙级 博雅国际中心规划待定甲级 众运大厦乙级 叶青大厦甲级 中辰大厦乙级 洛娃科技大厦乙级 鑫佳泓大厦甲级 博泰大厦甲级 博泰国际元商住 望京科技创业园甲级 星源国际商住 娜丽莎大厦商务 元商住 望京大厦甲级 佳境天成商住 鹿港写字楼规划 嘉美风尚规划 人济大厦规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环 境。对望京地面公交客运系统作如下分析 望京地区现有公交线路览 线路主要站点区域站名 城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站 城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街 小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园 小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区 小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区 小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心 运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城 运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城 运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城 运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园 运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心 望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街 来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街 来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街 金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园 望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路 望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街 三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街 环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街 来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园 大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里 嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街 善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街 锦绣大地市场玉海园中关村四元桥望京公园金盏望京公园 孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街 西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街 北京西站北辰路望京购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街 外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街 前苇沟望京花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场望京花园 大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街 北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街 菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街 东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地 东湖望京花园朝阳公园小武基北大地岳各庄北桥望京花园 支望京路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路 东直门长途站览中心广顺北大街朝来家园平西府广顺北大街 东直门阜通东大街广播学院北七家桃峪山庄桃峪口阜通东大街 北湖渠大西洋新城酒仙桥商场大望路潘家园亦庄大西洋新城 支北湖渠东口广顺北大街四惠站北苑群芳园大地站广顺北大街 王佐汽车站五棵松营慧寺广顺北大街北湖渠广顺北大街 项项目目市市场场调调研研 区域总体环境分析 望京区域规划 望京区域环境发展趋势 望京产业发展布局 望京区域写字楼物业状况及分布 望京地区交通状况总体分析 人口状况分析 二区域商业市场环境分析 区域商业市场发展历程 区域商业市场现状分析 区域商业市场未来发展趋势 三本项目周边的状况分析 项目区位及研究范围 本案交通状况分析 本案周边住宅状况分析 四市场初步定位 业态定位 租售价格定位 终端客户定位 五项目操作性分析 市场面分析 技术面分析 经济面分析 六经济模型部分 成本部分核算 额度比例核算 租赁现金流分析静态 租赁现金流分析动态 项目租售同步操作现金流状况 七可行性分析结论 项项目目市市场场调调研研 区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区 中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建 的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数 次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。产业交通 配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻 望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区 也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。 望望京京区区域域规规划划 望京地区总用地规模为平方公里其中西侧绿化隔离带用地约为平方公 里，规划总居住人口为万人，现有常住人口近万人。总体布局由地区功 能链自然生态链景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括个地区 级主商业中心个次商业中心个社区商业中心和个文化娱乐中心个 区间公园个社区绿地和条区间绿色通道另外还有广顺南北大街为地区 功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。 望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北 小河南侧统称为望京新城，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为 主，兼文化教育办公等功能的综合区北小河北侧确定为望京科技产业园区，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住商服等相应配套服务功能的 综合区。 目前，朝阳区在已经形成了建国门外三里屯亮马河三个使馆区之外，第四使 馆区落户望京，从而更进步增强了望京区域的整体竞争力。 望望京京区区域域环环境境发发展展趋趋势势 望京在发展初期阶段，由于市政交通配套设施的滞后度发展速度相对缓慢， 被称作睡城。但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很 大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外 高新企业纷纷落户。 近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家华堂沃尔玛家乐 福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得 到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚， 区域商业地产开发更是出现了井喷现象。 在这种交通市政配套逐步完善的过程中，望京正朝着城市副中心的定位 方向稳步发展，