价格元森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值桃源路商业中心位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动的的作用。就目前租售情况而言，其主要商业形态为购物，但对于佘山主要的消费人群旅游者来说，餐饮才是最重要的，故其对本项目可能起到更大的作用是衬托。佘山商业中心项目价格分析表楼层主力面积售价元租金元天该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。。项目所在区域经济社会环境概况年内税收总额万元，比上年增长。财政收入万元，比上年增长支出万元。人均年收入元，劳均年收入元。年末银行储蓄额亿元，比上年增长。房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机，全年实现增加值万元，比上年增长利税万元，比上年增长。完成商品房建设投资亿元，比上年增长商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工销售商品房面积万平方米，比上年增长房地产以集镇改造市政动迁和度假区元，劳均年收入元。年末银行储蓄额亿元，比上年增长。部分内容简介更加推动了投资客对商业地产的关注。项目所在区域经济社会环境概况年内税收总额万元，比上年增长。财政收入万元，比上年增长支出万元。人均年收入元，劳均年收入元。年末银行储蓄额亿元，比上年增长。房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机，全年实现增加值万元，比上年增长利税万元，比上年增长。完成商品房建设投资亿元，比上年增长商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工销售商品房面积万平方米，比上年增长。凭借山林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱增。批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。项目周边情况酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表图表显示地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有套。设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜筹目前地区酒店价格分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值房间数平均月租出房间数淡季平均月租出房间数旺季平均月出租率百分比淡季平均月出租率百分比旺季图表显示目前三星级酒店房价长包价元日元日二星级价格较低，在元日元日目前地区酒店宾馆经营分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村均价图表显示以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游人群的消费意向中住宿消费占，约人，而目前佘山宾馆的房间总数为间，入住人总数约为日均人，日平均出租率。数据表明现在佘山宾馆的出租情况般。目前佘山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的争夺市场份额。商业项目分析周边目前及未来商业项目分析佘山主要宾馆酒店经营状况星级平均月出租率日均接待人数标间价格元森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值桃源路商业中心位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动的的作用。就目前租售情况而言，其主要商业形态为购物，但对于佘山主要的消费人群旅游者来说，餐饮才是最重要的，故其对本项目可能起到更大的作用是衬托。佘山商业中心项目价格分析表楼层主力面积售价元租金元天该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。但从它的产品配比价格分布和现场销售上可看出几个问题楼层越低面积越小租金越高。大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。另整个项目推广手段单，形象表现不足，客户量不足，会影响到后期的交易量。辰山植物园将于年建成的上海辰山植物园位于松江区西北部，与东佘山西佘山是邻居，从佘山风景区驱车前往仅分钟。其占地公顷，前期投资达亿元，景观优美物种丰富生态高效功能多样，将成为国际上收集品种最多最全的桂花园。随着植物园的兴建，年后的秋季，这里将弥漫着醉人的八月桂花香，既能吸引如织的中外人士前来观赏，也能作为学校机关部门和农学院开展科普教育和考察的基地，弥补了佘山风景区景点相对单的的问题，但其周围规划中缺乏集中餐饮项目，这虽是它的不足，但却带动了附近唯的商贸餐饮休闲集中点本项目的人气。另上海市人民政府中科院签约，共同开展上海辰山植物科学研究中心的建设和管理工作，大量学者和技术工作人员的入驻也将队本项目起到和上海政法学院相同的作用。月圆园雕塑公园月湖公园月圆园雕塑公园位于松江佘山国家度假区林荫大道西，占地面积约亩，利用月湖的天然湖泊优势和近吨黄沙修建了人造沙滩，融合了雕塑洞窟景观植栽建筑等艺术手段，有来自荷加德日等多个国家的雕塑大师创作的余座现代雕塑作品，和山水风景完美融合了创造培育和鉴赏功能为体，为大众提供了个亲近艺术感染艺术的新空间。其作为青少年春秋游之所再合适不过，但休闲度假有余，独不见商业餐饮的配套，结合其较适合有车族的出行游玩，距本项目又只有约分钟车程，可以形成相当大的互动和穿插。佘山欢乐谷深圳华侨城预计投资亿元的上海佘山欢乐谷主题公园项目将在年基本建成，整体工程确保在年上海世博会开幕前正式开放。其位于沪宁沪杭高速的中间地带，松江佘山国家度假区林荫大道东面，距本项目约分钟车程。欢乐谷占地平方公里，将建成个引进世界最先进大型游乐设施的主题度假区和旅游配套区，并拥有酒店式公寓，集交通疏散商业休闲服务诸功能于体，既增加了佘山景点的多样性和可玩性，又改变了以往短途旅游尴尬局面。同时其还将串起条文化创意产业链条，各类策划设计咨询顾问公司将陆续入驻。但其仍偏重于游玩和商业购物，餐饮依旧不是其重点发展规划和方向。对本项目而言，当地人口收入的增加旅游人次的上升和大批量的入驻公司，给我们的餐饮商业和酒店项目所带来的实实在在好处是不言而喻的。初步估算，欢乐谷主题公园每年将带来不少于万元的税收，预计建成后年接待游客将达到万万人次，年综合收入约亿亿元，利润甚是丰厚。大众国际会议中心大众国际会议中心座落在佘山国家旅游区内，依傍佘山，紧邻沈砖公路，由大众交通集团与美林阁山，更对松江的经济起着举足轻重的作用。若说旅游消费是脊柱，则本项目因其商业配套和酒店项目的联系纽带作用，在其中扮演了神经系统的角色，重要性见可明。投资客户分析客户组成投资客户需求分析上海年上半年累计商业地产销售统计客户投资产品分类比较总套数商业街，步行街产品商贸城专业商铺商厦购物中心社区商铺办公其他消费人次常住旅游其他大学师生周边投资客户购买商业产品分析图图表分析据销售数据统计投资客户购买商业产品的比例分析，最受青睐的是商业街，步行街产品，占投资总数的。其他产品相差不多，其中办公房，工业园区酒店公寓度假物业稍高点。客户投资产品面积比较商业街步行街商贸城专业市场商铺商厦，购物中心社区商铺办公房其他工业园区，酒店公寓，渡假物业其他以下以上客户投资产品面积分析图图表分析据销售数据统计，投资客户主力购买面积在。占总量，其次为占总量，占表现也不错。由此看出，目前中小面积产品还是能吸引投资者关注的目光。客户投资产品价格比较客户投资产品价格分析图万万万万其他万以下万以上图表分析据销售数据统计，由于投资客关注中小面积产品，决定销售主力产品的总价不高。万的总价最为客户接受，占到总量的以上，这对我们定位产品价格有很强的指导作用。客户组成分析图表分析投资客户组成上海客户港澳台及东南亚客户外地客户松江当地客户据专业数据统计，上海客户将是本产品最大的支撑点，我们的推广将以上海客户和港澳台及东南亚客户为主，以便针对性地推荐达到快速去化的目的。总结由图表见，本项目规划的商业产品是最受投资客欢迎的商业步行街和酒店公寓，而产品的面积规划未来价格都符合客户的心理需求，推向市场后定能取得良好的经济效益和社会效益。六项目经营与盈利分析经营模式由于，本项目作为非住宅项目，它的成功除自身建筑配套外，项目经营模式的定位和特色建立以及具体实施的方案的确立是保证项目成功体现经济效益和社会效益的关键。项目经营方针制定项目是房地产旅游产品，但绝非不是造好就行得，要赋予它生命，赋予它文化精神的内涵，使它成为有血有肉的旅游产品。经营理念将服务经济进化到体验经济，服务式经营升华至体验式经营。内涵体验经营，就是满足消费者对美好难得非我莫属不可转让的体验，制造满足和幸福的回忆，使消费者留恋并重复消费。反复消费能创造价值，提升品牌。方式制造消费者在消费时的互动参与，同时感受到文化理念的记忆冲击，产生留恋重复消费。针对项目特色定位与具体实施先练内功对产品的合理分布，创造鲜明的特色功能区，为项目未来良好经营打下坚实的基础。商业步行街项目特色街区针对客户群体购物江南特色产品天文宗教纪念品专卖区各地区游客天文爱好者宗教信仰人士韩日风潮区周边教育基地的青年人群及青年游客世界品牌小商品折扣区高端消费人群，商务人群，女性人士，地区游客户外运动装备区时尚运动人群，青少年消费人动漫周边产品区动漫展群，特别是爱国主义教育和春秋游的青少年游客餐饮中华老字号特色区各国各地区游客台湾特色士林区中国各地区游客异域特色美食连锁区高端消费客户商务客户青年游客和时尚人群阿拉比卡湾风情咖吧区休闲美丽心情养生会所专区女士专区娱乐步点节奏街区时尚人群酒店公寓对酒店公寓提出私人会所的理念，拥有与佘山豪宅为邻的荣耀拥有历史文化拥有真正的森林拥有个豪宅区您卖得起的私人产业，拥有个和最爱的家人最亲密的朋友最真挚的伙伴相伴相诉的私人空间。再修特色项目定位的特色是体验式经营。而策划这样的体验互动，必须结合当地特色文化，这样更容易引起共鸣和传承。最终实施并非开发商独自能够完成的，这需要政府搭台，企业唱戏共同努力打开佘山商业的新局面，这也和产品作为休闲商业和佘山大旅游配套的特性密不可分的。佘山特色文化随着新世纪的来临，欧洲文化对上海商业消费的影响愈演愈烈，圣诞狂欢情