湾，是珠海市出入珠三角地带的必经之路，有着非常好的交通地理优势，而鉴于附近的地块由年格力海岸的元每平方米，年的元每平方米可看出唐家湾必定是珠海市地块的潜力地块区域。第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目立项项目是否已经立项项目已经立项。立项主体是否能够变更不能有关立项的政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块立项公告。周边米范北侧有个在建的房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为条商业街。地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建土地的完整性，有否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。三项目周边的社区配套电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响地下情况，包括管线地下部分内容简介北侧临近远亮教育高四复读学校东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有个在建的房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为条商业街。地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建土地的完整性，有否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。三项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套交通状况本案毗邻广珠城轨唐家湾站，省道港湾大道，与淇澳岛隔着金星湾对望。教育配套远亮教育高四复读学校韶关技师学院珠海分校哈工大珠海校区唐家小学北师大附中唐家中学金唐幼儿园。医疗配套东岸卫生站新时代门诊宁堂卫生站唐家湾医院金峰北卫生服务站商场配套益惠生活广场天乐佳百货怡和百货唐家市场众大福百货永利百货文化体育娱乐设施晶光羽毛球馆小天地溜冰场爵圣桌球公园公园珍珠乐园共乐园银行中国工商银行唐家支行中国农业银行金鼎支行中国建设银行唐家支行中国银行高新支行中国邮政唐家营业厅二宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状可以辐射影响到本项目的配套有北师大珠海分校，北理工珠海学院，中山大学珠海校区，石坑山，淇澳岛，京珠高速等等。四规划控制要点总占地面积，平方米代征地面积净用地面积绿化面积平方米道路面积平方米住宅建筑面积平方米公建建筑面积为平方米，公建内容为商业配套设施，休闲娱乐会所，物业办公设施，运动场所等。经营性公建为商业配套设施，面积为平方米，非经营性公建的面积为平方米。综合容积率为住宅容积率为建筑密度为控高为米绿化率五土地价格土地价格为，元每平方米，总价约为亿元。六土地升值潜力初步评估。该地块位于珠海市唐家湾，是珠海市出入珠三角地带的必经之路，有着非常好的交通地理优势，而鉴于附近的地块由年格力海岸的元每平方米，年的元每平方米可看出唐家湾必定是珠海市地块的潜力地块区域。第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目立项项目是否已经立项项目已经立项。立项主体是否能够变更不能有关立项的政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块立项公告。项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司土地的用途居住用地，商业用地有关项目用地现状的政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块。有土地使用证。项目用地规划规划用地所有权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地用途居住用地，商业用地项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权的程序描述通过投标方式获得土地。取得土地使用权需要的工作日个工作日。取得商品房用地土地使用权所需条件宗地面积规划土地用途住宅商业容积率且绿化率大于等于建筑密度集中商业区建筑密度，住宅区建筑密度出让年限住宅年商业年备注上述标的物以现状供地上述标的物商业建筑面积比例不超过，应集中布置上述标的物阳台面积比例不超过上述标的物不设保留价。取得土地使用权的风险及控制竞争对手公司出价不确定，必须通过本公司的现况，制定相应的项目策划，预计出最接近标底的楼面地价。政策性风险评估政府资源利用的评估当地政府对外来投资的态度积极当地政府职能部门的办事作风积极当地政府对该项目的关注程度积极地块周边已有开发商项目成败的政府因素与政府未来规划与政府合作关系密切政策变更对项目开发的影响城市规划限制或更改影响大突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二合作方式及风险评估合作方基本情况天天清泉房地产开发有限公司，成立于年月日，注册资本万谢健伦投资，陈锋，陈思妍，卢思成，徐嘉恩，黄思豪均为。天泉地产是附于天泉集团的子公司，而天泉集团下面属几个大企业，其中之就是天泉科技，这是天泉集团的前身，其创办时间早，至今已经经历了超过年，其研发能力高，多次获得国家资助，同时在为朝鲜建设提供了技术支持，而其与天泉地产同属脉，可想天泉地产技术能力相当雄厚。同时为应对低碳经济时代的行业发展，践行绿色建筑责任，天泉地产投入专项资金和技术力量进行低碳节能建筑的研发，并以实际项目为实践平台。年，天泉•城堡物语荣获住房和城乡建设部绿色建筑与低能耗建筑双百示范工程称号，同时成为杭州市首个由政府授牌的绿色建筑试点项目。另外，天泉地产还积极与新加坡设计公司及深圳建科院合作，将位于珠海唐产经过多年发展其品牌价值已经逐渐成珠三角地区乃至广东省的大品牌，在全国房地产行业排名名列前茅，在珠海市内足以与龙头企业华发相抗衡，其价值高达亿元，企业运用品牌差异化原则，在不同的细分市场建立不同的市场品牌，其中天泉城堡品牌价值达到亿。唐家湾在各大品牌开发商进驻后，借着强势资源背景，近年成为外地投资度假客的首选区域之，目前已形成珠海豪宅区这印象，因这种开发背景，唐家湾片区产品供应基本为中大户型为主，典型的项目如格力海岸，中海银海湾。然而该项目主打中小户型，从而避免了区域内的产品设计同质化。项目位于城市郊区地段，环境优美，随着该区域进步绿化改造，未来将给项目提供更加优美的景观。在高新开发区的工厂附近，宗地的绿色宜居功能凸显。项目周边有情侣北路淇澳岛石坑山森林公园„„为人们生活提供优美的环境。项目附近是高新科技区，附有学校工厂政府部门及村落，具有定的生活人群和生活配套。距项目分钟车程内为发展较为成熟的唐家街道商业中心，生活配套设施应俱全，为项目提供了分钟生活圈。唐家区产业基础雄厚，大企业云集，且随着政府的规划与大企业的投资建设，又有大型企业纷纷进驻，项目客群基础较好。项目位于重要的交通路段，附近公共交通设施比较完善临近港湾大道，去往市区只需分钟的车程临近凤凰山隧道，到达珠海市西区具有方便的交通枢纽靠近京珠告诉珠海收费站，到达广州等城市十分方便。项目的市场定位是绿色幸福中小套型住宅，因此作为中小套型住宅的项目其客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。由于项目的定价适中，具有定位准确，适销对路，市场接受力强等特色，从而深受市民，特别是年轻族和小家庭的喜爱，使这些项目开发的成功成为必然。项目地块无任何的产权争执，方便我公司对其开发。二劣势项目位于国际赛车场附近，赛车比赛时有噪音影响，对隔音材料的需求十分严格。项目周边配套设施较为不完善，对人们的日常生活有定的影响。项目位于唐家地区，然而唐家地区目前的经济发展速度慢，发展条件欠缺，珠海本地甚至存在定的居民对唐家地区还不了解甚至不认识。项目楼面地价获取较高，由于项目既要满足中低阶层的需求，也要达到定的利润，楼价定位有定的难度，从而在定的程度上影响公司利润的获取。项目周边环境需要进行定的改进，路面灰尘较多，对附近的沙场要进行定的应对措施，也需要对旁边的钢铁厂进行拆迁安置。三机会项目位于珠海的东部地区，随着经济的发展，珠海市内的住房供给存在定的压力，人口未来将会向东西两部分分散。加上政府的规划，对唐家未来的投入加大，项目附近将会打造座唐家新城，配套设施不断完善，新市区的建设方便人们的生活。未来港珠澳大桥与深中大桥的开通，入口均位于珠海的东部地区，居住在珠海东区具有定的地理交通优势。附近楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在定外溢情况，本案将着力打造高质量的现代宜居中小户型住宅，可以吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求，从而增加销售量，提高该项目市场占有率。项目周边的生活配套区域，随着科技园的发展和大企业的纷纷入驻，未来职业需求旺盛。由于唐家新城楼盘属于高档建筑，房价较高，会导致需求外溢到该项目。四威胁项目周边楼盘较多，价