【41页】（创办公司）筹建成立投资参股大连保税区中免友谊航运服务有限公司项目立项申报申请报告文档

宾馆写字间，在期的商品展示区及办公区基础上加盖九层，总建筑面积，目标建成四星级标准的宾馆及商务写字间，集餐饮住宿商务购物休闲娱乐为体。

其经营定位是为港区商务人员及到港船员提供中高档商务餐饮住宿购物休闲娱乐服务。

建成后拟采取自营与出租经营相结合的经营方式。

及旅游船只提供免税商品供应服务。

，总建筑面积为，涵盖如下项目保税仓库，占地面积，共四层，总建筑面积，从事商品的储存保管及转口贸易和保税业务。

商品展示区及办公区，占地面积，总建筑面积，分为船用物资区及免税品展示区办公附属区域。

免税商品主要服务对象是为来大连港域地区的国际远洋船舶及旅游船只提供免税商品供应服务。

船用物资主要向中国远洋轮船外籍轮船或其他船供公司提供船舶伙食及物料。

关于展用物资区及免税品展示区办公附属区域。

免税商品主要服务对象是为来大连港域地区的国际远洋船舶从事商品的储存保管及转口贸易和保税业务。

。

期占地面积，总建筑面积为，涵盖如下项目保税仓库，占地面积，共四层，总建筑面积，部分内容简介，进步提升市场竞争力，扩大收益并降低风险，具有明显的整合效用。

第章大窑湾项目概况及市场分析项目简介大窑湾项目位于大连大窑湾公里南侧，占地面积，拟建设运营以保税仓库商品展销等为体的规模化专业化的临港贸易物流基地。

项目概况项目分两期建设。

期占地面积，总建筑面积为，涵盖如下项目保税仓库，占地面积，共四层，总建筑面积，从事商品的储存保管及转口贸易和保税业务。

商品展示区及办公区，占地面积，总建筑面积，分为船用物资区及免税品展示区办公附属区域。

免税商品主要服务对象是为来大连港域地区的国际远洋船舶及旅游船只提供免税商品供应服务。

船用物资主要向中国远洋轮船外籍轮船或其他船供公司提供船舶伙食及物料。

关于展示区内的商品，按照有关政策，船供免税不直接进行现场对外销售。

集装箱业务大窑湾项目用地面积，而保税仓库商品展示区总占地面积为。

扣除建筑红线和绿化，剩余可在项目成熟时，建设集装箱周转场地，配合仓储服务，提供物流配送服务。

开展集装箱拼装及拆箱，货物装卸和加固，分货和配货，进出口配送等系列物流中心配送服务。

或者充分利用现用土地资源，作为大窑湾项目二期的预留土地。

二期占地面积，总建筑面积为，项目如下冷库，占地面积，共四层，建筑面积，目标建成符合国际标准的冷藏冷冻仓库，冷冻温度最低可以达到零下摄氏度。

主要开展冷冻产品的储存保管加工业务，并依此开展转口贸易和保税业务。

冷库内建造的水产品加工区，具体包括加工生产车间检验室化验室消毒间隔离区等设施。

设计标准要达到欧盟进口水产品检疫要求，水产品年生产能力最高可达到吨。

主要开展友谊自有品牌的大连本地特色水产品深加工业务和面向国际市场的高附加值海产品的深加工业务。

宾馆写字间，在期的商品展示区及办公区基础上加盖九层，总建筑面积，目标建成四星级标准的宾馆及商务写字间，集餐饮住宿商务购物休闲娱乐为体。

其经营定位是为港区商务人员及到港船员提供中高档商务餐饮住宿购物休闲娱乐服务。

建成后拟采取自营与出租经营相结合的经营方式。

大窑湾项目总体规划图草案图大窑湾项目总体规划图多业态共生集成化经营模式大连港布局的调整和大窑湾港区及其毗邻的保税区的发展，为临港贸易业的发展提供了市场空间和商机。

冷藏业务保税仓储业中转贸易及来料加工等主要的业态形式，具有相同或相似的市场基础。

各业态均立足于大窑湾港区泊位和货物吞吐量的增加以及由此带动的各专业国际物流园区的发展。

这几大业态的客户群是重叠的，能否利用在业态的客户资源优势，创造在时间和空间上同时满足同或相似客户群体的多种需求的经营模式，对临港贸易业的发展具有较为重要的意义。

大窑湾项目的整体经营理念，是以冷链物流和保税仓储业务为核心，同时合作开展海产品深加工免税品供应船舶用品供应业务，在项目成熟时，结合大窑湾港区规划布局和自身优势，本着突出特色以市场需要为导向的原则，适时考虑开展集装箱中转国际海员中心等业务，形成完整的临港产业服务链。

以挖掘中免集团传统客户资源优势为突破口，以在时间和空间上同时满足同或相似客户群体的多种需求为基本途径，通过构建多业态共生集成化经营模式，形成产业可持续发展的核心竞争力。

大窑湾项目宏观环境分析年月日，国务院办公厅函复海关总署，同意设立大连大窑湾保税港区，规划面积平方公里，成为国内第三个保税港。

保税港区是我国目前港口与陆地区域相融和的保税物流层次较高政策较优惠功能较齐全区位优势较明显的监管区域。

大窑湾保税港区的总体规划范围已基本确定，大连保税物流园区和大窑湾区域集团所属的多个专业化码头将纳入保税港区范围。

保税港区享受保税区出口加工区相关的税收和外汇管理政策。

主要税收政策为国外货物入港区保税货物出港区进入国内销售按货物进口的有关规定办理保管手续，并按货物实际状态征税国内货物入港区视同出口，实行退税港区内企业之间的货物交易不征增值税和消费税。

保税港区具备港口物流加工展示四大功能，全面发展港口作业中转国际配送国际采购转口贸易出口加工展示七个方面的业务。

设立具有自由港性质的保税港区，将会为大连建设国际航运中心提供重要保证。

当前，政策上的滞后造成了我国北方港口在与日韩港口竞争中处于弱势。

建设保税港区，有利于利用后发优势，建设具有自由港区性质的国际枢纽港，留住我国境外中转箱源，争夺国际中转货源。

同时，建设保税港区，将为国际贸易带来极大的优惠和便利，形成国际贸易在大连口岸快速增长的局面，并将进步优化口岸软环境。

参见图图图大连大窑湾保税港区规划示意图图大连大窑湾保税港区期规划图地理环境分析大连港位于辽东半岛南端，地处我国环渤海经济区和东北亚环黄海经济区的结合部，是国家规划建设的四大国际深水中转枢纽港。

年月，中共中央提出了充分利用东北地区现有港口条件和优势，把大连建成东北亚重要的国际航运中心的战略部署。

年之内，大连港已累计投资亿进行港口建设，相当于再建设个大连港。

大连国际航运中心地位的逐步确立，为临港产业，尤其是临港贸易和临港服务业的发展提供了巨大的市场发展空间和发展机遇。

按照大连国际物流港规划建设方案的要求，大连港要由腹地型港口向腹地中转型港口发展过渡，最终建成国际枢纽港。

按照这方案大连市将建设岛三湾，即大孤山半岛大窑湾鲇鱼湾大连湾保税国际物流港口群，并形成七大专业园区，即大窑湾集装箱国际物流园，粮食产业国际物流园，汽车国际物流园，石化产业园，石化产品国际物流园，散矿国际物流园，出口加工区。

区域内港口岸线公里，总面积平方公里。

规划建设万吨级以上深水泊位个，其中超大型深水泊位个，形成年综合通过能力超亿吨的港口集群。

区位环境分析在大连港的发展规划中，将以大连湾大窑湾港区为主形成各具特色的大型专业化的枢纽港括固定资产折旧其他支出税前收益积为，每年租金收入为万元。

这万元全部为现金流入。

租赁收入按交纳营业税及附加，按交纳房产税，毛利及净现金流入额为万元。

集装箱中转场地营运及财务分析集装箱中转场地的经营方式目标建设中型集装箱周转场地，配合仓储服务，提供物流配送服务。

开展集装箱拼装及拆箱，货物装卸和加固，分货和配货，进出口配送等系列物流中心配送服务。

本项目中的集装箱场地，主要存放海关查验的不符合通关要求的集装箱，包括海关扣留的待处置集装箱查没的走私，以及其它不符合通关要求的集装箱。

目前大连海关存放此类集装箱的地点分散在多个集装箱堆场，不便于进行管理，而大窑湾项目集装箱堆场紧邻海关办公区，将此类集装箱就近统存放将有利于海关的监管。

由于业务对象的明确，与大连港等企业所属的大型集装箱中转场地相比具有差异化的竞争优势。

集装箱中转场地的财务状况分析大窑湾项目建设规划中，集装箱中转场地规划面积为，按照的有效利用率计算，实际可用面积为。

其中集装箱空箱堆存面积为，可堆空箱集装箱重箱堆存面积，可堆重箱拆装箱场地面积为，拆箱能力为月。

以大连市港口集装箱中转业的普遍行情作为参考，空箱堆存价格为元周重箱堆存价格为元周拆装箱价格元。

集装箱场地利用率在时，集装箱业务的财务状况如表所示固定资产折旧自用办公设备万元，未纳入任何业态进行测算按年计提折旧，年折旧额为万元。

通勤大客车部，每部万元，面包车两部，每部万元，共计万元，按年计提折旧，年折旧额为万元。

商品展示区及办公区人防工程费按国家有关规定，以元缴纳，共计万元，分年摊销，则年摊销额约为万元。

外网绿化硬覆盖管理费合计为万元，按年摊销，每年摊销万元。

上述各项合计，公共设施及未被各业态承担的固定资产每年折旧费总额约为万元。

表集装箱中转场地财务状况表集装箱场地利用率集装箱现金收入减营业税及附加减固定支出包括固定资产折旧其他支出税前收益固定资产折旧年限如下表所示表固定资产折旧表投资项目土地成本土建成本配套工程固定资产投资公用设施投资具体内容土地使用权费保税仓库集装箱中转场地商品展示区及办公区给排水系统水电系统消防系统等电梯起重设备办公设备通勤车人防工程等外网绿化硬覆盖管理费投资金额万元折旧年限年每年折旧额合计固定资产折旧公共设施运行成本及管理费用支出公共设施的运行成本主要包括以下几项电梯中央空调等设备的用电消耗，大约估算年电费支出万元。

用水消耗，大约估算年水费支出约万元。

管理机构管理费用支出，根据集团相关业态现有的财务资料分析，职工餐费按照每人每天元标准业务招待费办公用品交通费通讯费差旅费维修费及其他各项杂费支出粗略估计为万元。

公共设施及管理费用年度现金支出总额为万元。

财务费用项目总投资万元。

航运服务公司投资各方到位注册资本及公司资本公积合计万元注册资本万元，公司股本溢价形成的资本公积万元，其余万元拟通过借款方式取得，暂按利率计算，年利息约为万元。

两年后投资各方第二阶段增资到位，偿还期项目借款，无财务费用。

房产税土地使用税商业展示区房产税，按