必要性 作为四大中心城区之，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民的 居住质量有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求 十分迫切。本项目是北京市和崇文区年重点落实实施的件实事之。市长 王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老 城区居民居住条件。另方面，北京城市总体规划提出构建两轴 两带多中心的新城市空间格局，东二环交通商务区在这样的机遇和背景 下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外的最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体 发展及区域规划不协调。 广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积 公顷，总建筑面积万平方米。项目内共有四个区， 区是商品房开发区，主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积平 方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总 建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。 项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区 的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为 地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项 目的建设是必要的。 四可行性研究报告编制的依据 关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可 行性研究报告的批复京计投资字号 关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书 代可行性研究报告的批复京计投资字号 关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容的函京发改投 资函第号 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 建设用地批准书京国土用批字第号 国有土地使用证京崇国用第号 国有土地使用证京崇国用出第号 规划意见书规崇意字第号 北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 规复字号 建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字 规崇地字 号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字 号 建筑工程施工许可证施建字号 号 企业法人营业执照 房地产开发企业资质证书 建设项目经济评价方法与参数第三版 北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产 指标 五可行性研究报告编制的假设和说明 由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等 数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号， 规崇建字号 号综合确定。但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的 为准。 本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供 水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。 本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准， 未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考 虑其他非正常条件下的取数。 假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。 委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。 六可行性研究报告编制单位和编制人员 可行性研究报告编制单位 北京房地产评估有限公司 北京联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍 理学硕士 注册房地产估价师 注册土地估价师 高级经济师 注册咨询投资工程师 注册房地产估价师 注册土地估价师 注册资产评估师 注册造价工程师 管理学硕士 理学学士 经济学硕士第二章项目投资环境分析 北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十 五开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济 形势呈稳定运行态势。 总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展 年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年 实现两位数增长。按常住人口计算，年人均达到元折合美 元，比上年增长。第二产业增加值为亿元，同比增长第三产 业增加值亿元，同比增长。人均地区生产总值的稳定增长，都 说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业的迅速发展，必然有新的空间需 求，将带动房地产市场的发展。 图北京市地区生产总值及指数变化趋势图 亿元 亿元 指数 人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高，以及家庭户小型化，将进 步加大对商品住宅的需求 年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。 城市通住宅和地 下车库，各项目建设规模装修标准和建安工程费估算标准如下表所示 表建筑安装工程费用计算明细表 建设内容建筑面积平方米装修标准建安单价元平方米建安费总价万元地上地下地上地下 写 字 楼 办公公共部位精装，室内毛坯 底商室内毛坯 地下简单 商 住 公寓精装 底商室内毛坯 地下简单 商 住 住宅室内毛坯 底商室内毛坯 地下简单 商 业 地上室内毛坯 地下简单 住 宅 地上毛坯 地下简单 地下车库简单 合计 综上，本项目的建筑安装成本共为万元，已经投入约万元。 公共配套设施费用 本项目公共配套设施包括会所和幼儿园，建设规模装修标准和建安工程费估算 标准见下表 表公共配套设施建筑安装工程费用明细表 单位万元 会所地上精装地下精装 幼儿园地上毛坯地下毛坯 合计 目前，公共配套尚未开工建设。 开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用，根据项目 实际情况及般取费标准，按建筑安装工程费和公共配套设施费用的进行估算，为 万元。根据项目建设单位提供的资料，开发间接费已经投入万元。 管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动 而发生的各项费用。本项目中的管理费用是根据项目实际情况及般取费标准，按建 筑安装工程费和公共配套设施费用的进行估算，为万元。 财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用，主要指项目建 设期借款利息。预计本项目共借款万元，其中，关联企业拆借万元，银 行借款万元。借款利息计算情况见附表项目资金来源与运用表。利息费用 共计为万元，已付利息万元。 销售费用 销售费用是指销售房地产产品过程中发生的各项费用和专设销售机构委托销售 代理的各项费用。本报告销售费用按项目总销售收入的进行估算，为 万元，目前已投入万元。 其他费用 其他费用主要考虑建设过程中发生的质量监理费竣工图费标底编制费招投 标管理费招投标代理服务费和咨询费等，其费用均参照目前实际适用的收费标准及 贷款企业提供的票据进行核实测算，共计万元。根据项目建设单位提供的资 料，其他费用已经投入万元。 不可预见费 不可预见费根据般经验数据确定，按土地费用前期工程费用基础设施建设 费建筑安装工程费公共配套设施费用和其他费用之和的估算，为万元。 以上测算过程详见附表项目投资估算明细表。 二资金筹措及分年度使用计划 根据项目建设单位介绍，目前，广渠门外南街危改小区项目实际完成投资为 万元，其中，自有资金万元，股东借款万元，银行贷款 万元。 表项目已投入情况表 单位万元 序号项目名称数量已经投入尚需投入 开发成本 土地费用 前期工程费 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费 其他费用 不可预见费 二期间费用 管理费用 财务费用 销售费用 三总投资 广渠门外南街危改小区项目预计投资总额为万元，实际完成投资为 万元，该项目预计还将投入万元。 目前，本项目资金来源中股东京冠公司借款万元，借款偿还时间为年 月日年季度偿还，农业银行贷款万元，贷款偿还时间为年 季度末。根据工程投资需要，预计本项目还需银行贷款万元，投入时间分别在 年季度和季度。股东借款和银行借款均可在年季度本次增发股所 募集资金万元到位后偿还，其余资金可由项目销售回款解决。有关该项目的资 金来源和运用的预测详见附表项目投资计划表和附表项目资金来源与运用表。 第八章项目财务效益指标的计算和分析 项目财务效益预测 销售收入测算 广渠门外南街危改小区项目的销售收入主要依靠其商业公寓写字楼普通住宅 和部分地下车位的出售。 根据前文中关于广渠门外南街危改小区项目概况市场分析和周边房地产开发项目 的实际情况，现将广渠门外南街危改小区项目有关物业销售建筑面积和销售均价说明如 下 可销售房屋建筑面积 根据项目建设单位提供的资料，本项目地上可销售总建筑面积为平方米， 其中 商业可销售建筑面积为平方米 公寓可销售建筑面积为平方米 写字楼可销售建筑面积为平方米 普通住宅可销售建筑面积为平方米 可售地下车位个。 销售均价 商业销售均价为元平方米 公寓销售均价为元平方米 写字楼销售均价为元平方米 普通住宅销售均价为元平方米 地下车位销售均价为元个。 收入预测 根据可销售面积和销售均价，项目可实现销售收入总额万元，其中商业 销售收入为万元，公寓销售收入为万元，写字楼销售收入为 万元，普通住宅销售收入为万元，地