略 集聚优势战略 引导资源和相关企业向优势地域集中，使同行业的产业链相对密集与完 整，多企业多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业的整体升 级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展。 特色主导战略 选择在全国全省具有影响力产业关联度高市场潜力大技术进步快的 产业作为区域主导产业培植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区 域产业结构升级，提升区域综合竞争力。 中心崛起战略 壮大中心城区规模，推进云安同城化发展推动中心城区滨江延伸， 构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区的凝聚力吸引力和辐射力。 城乡统筹战略 推进城乡统筹协调发展的综合配套改革，建立城乡优势互补良性互动的 发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均 等化，实现城乡互补融合协调发展和共同繁荣。 市中心城区三旧改造专项规划 根据市中心城区三旧改造专项规划的会议指出， 国家有关部委和省专门出台以旧城镇旧厂房旧村庄改造为主要内容的三 旧改造政策和措施，对于我们解决历史遗留问题提升土地利用效率拓展 城乡发展空间推动宜居城市建设和城乡统筹发展提升经济发展水平十分有 利，机会难得。会议提出，有关部门要吃透政策，抢抓机遇，在年底前， 集中力量启动批三旧改造项目，推动三旧改造工作全面铺开，到 年底，完成三旧改造总面积公顷，重点项目个，进步优化我市 城市空间和功能分区。 二项目建设的必要性 是提升城市形象的需要 区街道富丰村委丰门墩村三旧改造项目位于世纪大道旁及比邻 国道，是城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商 引资及社会经济发展。该地块上的建筑物多数为参差不齐层砖混结构农村 住宅，其中部分为破烂瓦房，环境卫生差，道路弯曲狭窄，低洼地，下大雨时 水浸，生活极不方便，阻碍城市发展。该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路广场绿化环境打造 整治排洪沟等，将其建成配套设施功能齐全的高档小区，为区府前路增添 道亮丽的风景线，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化，塑造城市个性，打 造城市品牌，提升城市形象和核心竞争力，从而使城区走上可持续发展的道路。 是缓解政府拆迁压力的需要 该片区占地面积亩，但居民的楼房和瓦房等建筑物总面积超过万平 米。由于拆迁量大，投资额高，般开发商不敢问津。 该项目市区街道富丰村委丰门墩村和市腾凯房地产开发有限公司 合作开发。项目所有拆迁安置费由市腾凯房地产开发有限公司承担，这样就 缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。 市腾凯房地产开发有限公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系 百姓，为区今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。 是社会安定团结的需要 长期生活在区街道富丰村委丰门墩村的居民和从事生产的人员，因生 活生产环境脏乱差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形 成社会不稳定因素。 该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了个定 心丸，对社会的安定团结做出了积极的贡献。 因此，该项目建设必要性明显。 第三章项目市场分析与预测 从年月日国十条房地产调控开始，国家从没有放松过政策 调控如下图 在经过号称房地产史上最严厉调控年的年已临近尾声，结合各地 情况来看，部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现是 当下大中城市房地产市场的真实写照另方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的支撑，楼市调 控目标远未实现。 除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的 粗放的增长方式，促进产业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政， 开辟新税源。 从政府高层释放的信号来看，年，政府在推进楼市调控方面预计有以 下动作。 是，以限购为代表的楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调， 避免误伤刚需和改善性需求。 二是，允许地方政府自行发债。此举方面能减少地方政府对土地财政的依 赖另方面使政府财政资金的使用公开化透明化。 三是，征收房产税，增加住房的持有成本，弱化住房的投资属性，以进步 发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。 年，地方政府正处于换届之时，面对中央的压力，地方政府现在也不 敢轻易放松对房地产的调控，未来段时间，至少年内，他们仍可能会执行中 央部署的房地产调控政策，跟中央步调保持致。 面对政策较长时间内的不可逆转，年楼市将依然严峻。 不过，相对于今年下半年，年的房地产市场也有利好的信号。首先，政策呈现外松内紧的趋势，持续的楼市调控下，地方政府的土地 财政持续萎缩，前月，土地财政的降幅高达，十二五地方的投资需 求较高，再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大，预计部分地方政府在 政策执行上会有防松。 第二，年下半年，土地市场或将存在机遇，在政策的趋紧的情况下， 持续到明年上半年，预计土地市场都将冷清 费用 本期还本 付息 其中归 还本金 偿付利 息 期末本息 余额 销售费用 指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或 委托销售代理的各项费用。销售费用类似工程项目来估算按元计 开发费用览表序号项目总投资备注 管理费用开发成本的 销售费用按元计 财务费用 合计 三项目总投资 开发成本开发期间费用万元 四资金筹措 本项目所需资金万元，企业自有资金银行贷款分别占和 。 第九章财务评价 项目各种财务数据的确定 项目销售收入的确定 项目销售单价的确定经调查市区房价如下 楼盘名称销售均价元平方米车位售价个╱万元商业均价元平方米 碧桂园林云 别墅 三河洲花园三期幢 市市区丰收垌城市 花园 碧湖新城第幢 恒辉苑 金龙花园雅居苑 幢层 美好华庭层 东方时代广场 期 金辉煌名苑小区幢 层 住宅销售单价的确定 经实际调研建议本项目住宅均价按建筑面积计算为元平方米。 商铺单价的确定 根据实际调研建议本项目商铺均价按建筑面积计算为元平方米。 车位销售的单价 通过对类比项目的停车位的价格调查，预定本项目车库单价为万元个。 可销售面积 项目建筑总面积平方米，其中回迁房平方米，可供销售住 宅部分约平方米，商铺部分约平方米，车位。 收入预测 本项目按照计划将于年进入销售阶段，计划住宅商铺车位年完成总销售数量的，当年收回销售价款年完成总销售数量的， 当年收回销售价款年完成总销售数量的，当年收回销售价款。 年完成总销售数量的，当年收回销售价款年完成总销售数量的， 当年收回销售价款。 销售收入预测表单位万元 序 号项目合计 销售进度 住宅收入 商铺收入 车位收入 销售总收入 二税费计算 销售税金及附加估算 销售税金及附加估算表单位万元 序 号项目合计 销售收入 销售税金及 附加 净收入 二总成本费用估算 成本费用估算表 序号项目总投资开发投资元开发成本 土地使用权出让金 土地征用及拆迁安置补 偿费 前期工程费 建安工程费 基础设施费 公共配套设施费 不可预见费 开发期间税费 开发费用 管理费用 销售费用 财务费用 合计总成本 三财务评价报表 损益及利润分配表 损益及利润分配表 序 号项目名称计算依据建设经营期合计 销售收入 总成本费 用 销售税金 及附加 利润总额 应纳所得 税利润额 所得税 税后利润 弥补以前 年度亏损 后利润 提取法定 盈余公积 金 可供分配 利润 经 济 指 标 全部投资 净利润率 自有资金 投资利润 率 全部投资 利税率 注法定盈余公益金取税后利润的 现金流量分析 全部投资现金流量表 序 号 项目名称建设经营期合计 现金流入 销售收入 现金流出 全部费用销售税金及 附加 所得税 所得税后净 现金流量 所得税后累 计净现金流 量 折现系数 折现后净现 金流量 折现的累计 净现金流量 计 算 财务内部收 益率 指 标 财务净现值 静态投资回 收期 动态投资回 收期 四财务评价指标 资本金财务净现值 由上表中的累计折现净现金流量知万元。 资本金财务内部收益率 经试算，取，得万元取，得万元 由内插值公式 解得。 投资回收期 静态投资回收期年 动态投资回收期年 税前投资利润率利润总额总投资额 税后投资利润率 税后投资利润率税后利润总投资额 项目资本金财务净现值万元资本金财务内部收益 率，大于行业基准收益率静态投资回收期年， 小于行业基准投资回收期年动态投资回收期年，小于项目 计算期年。因此，从财务评价角度来看，项目的盈利能力和偿债能力都达到 了要求，项目是可行的。 五不确定性分析 不确定性分析 考虑到项目事实过程中未知因素的变化，本报告就项目建设投资与销售收 入在，之间变化时，对该项目的盈