水园赭山等山脉，百脉泉群和眼明泉群等为特色的山水园林城市。尤其是年，济南至章丘的城际快速公交开通胶济铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等，真正拉近了章丘与济南的距离，章丘逐渐成为济南城市的部分。章丘作为省会济南的市域次中心城市，未来将重点打造圣井新城老城中心商贸区城北新区刁镇县域次中心四大综合体，其中以绣源河里风貌带为生态轴发展轴景观轴，建设集商贸文化旅游休闲为体的圣井新城综合体，是章丘西进战略关键的环，未来将使章丘和济南市区实现更好地融合对接。六现在的经十大道未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接按照区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东部新区已经有了长足的发展，可以说在济南未来的三极城市发展格局之中越来越高，房地产投资的吸引力越来越强随着济南东拓步伐的跟进，章丘借势济南规划之利好，未来的发展前景极好，且随着章丘经济开发区交通配套的越来越完善，其对外的吸引力将不断加强。二城市规划发展分析十字方针，东拓为先自年提出东拓西进南控北跨中疏的十字规划发展战略及城市总体布局以来，东拓是最先开始的且东拓的力度最大城市发展向东,整个济南亿元亿元亿元章丘市亿元亿元亿元历下区亿元亿元亿元历城区亿元亿元亿元市中区亿元槐荫区亿元亿元天桥区亿元亿元长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成区亿元槐荫区亿元亿元天桥区亿元亿元长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成了城三区的城市规划布局的概念，与西部新出东拓西进南控北跨中疏的十字规划发展战略及城市总体布局以来，东拓是最先开始的且东拓的力度二城市规划发展分析十字方针，东拓为先自年提部分内容简介况览表面积平方公里人口万数据来源济南统计局网站章丘经济环境小结章丘在整个济南市的行政区中面积最大人口最多，其房地产市场的发间与需求空间也较大章丘市的逐年增长，其居民的生活水平越来越高，房地产投资的吸引力越来越强随着济南东拓步伐的跟进，章丘借势济南规划之利好，未来的发展前景极好，且随着章丘经济开发区交通配套的越来越完善，其对外的吸引力将不断加强。二城市规划发展分析十字方针，东拓为先自年提出东拓西进南控北跨中疏的十字规划发展战略及城市总体布局以来，东拓是最先开始的且东拓的力度最大城市发展向东,整个济南亿元亿元亿元章丘市亿元亿元亿元历下区亿元亿元亿元历城区亿元亿元亿元市中区亿元槐荫区亿元亿元天桥区亿元亿元长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成了城三区的城市规划布局的概念，与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东部新区已经有了长足的发展，可以说在济南未来的三极城市发展格局之中，东部已经占据了上峰。三章丘市城市定位根据规划，章丘定位为济南市的副中心城市，是济南东拓战略的重要承接地，积极发展现代制造业高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市，带动市域东部地区快速发展。即以先进的制造业和高新技术产业为主导，具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市。以明水开发区重汽工业园的重型汽车制造为依托，以胡山双山唐王山桃花山赭山等山脉，百脉泉群和眼明泉群等为特色的山水园林城市。四章丘市城市空间发展战略根据章丘市年城市整体规划，中心城区规划范围东起明水双山办事处行政边界，西至章丘与济南边界，北至赭山以北，南至分水岭，总面积约平方公里。规划形成轴三心四片的空间结构。轴即以双山大街为依托，形成贯穿主城区南北商业服务等功能的复合型城市发展主轴线三心即形成服务商业商务金融三个城市功能中心四片即形成老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。五济南东拓章丘西进济南东拓，章丘西接这是年章丘提出的与济南对接融合的发展战略。近年来，章丘在与济南的对接中实现了较大的提升，不管是在城市基础设施还是人才方面，力求全方位的对接。尤其是年，济南至章丘的城际快速公交开通胶济铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等，真正拉近了章丘与济南的距离，章丘逐渐成为济南城市的部分。章丘作为省会济南的市域次中心城市，未来将重点打造圣井新城老城中心商贸区城北新区刁镇县域次中心四大综合体，其中以绣源河里风貌带为生态轴发展轴景观轴，建设集商贸文化旅游休闲为体的圣井新城综合体，是章丘西进战略关键的环，未来将使章丘和济南市区实现更好地融合对接。六现在的经十大道未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接按照济南市城市总体规划年年和济南市城市综合交通规划，市域线号线在历城站附近和从腊山片区到机场的号线相衔接，沿胶济铁路，向东延伸到章丘该条轻轨线路建设完成后，将成为济南和章丘间的第三条快速通道，其作用不亚于经十东路和世纪大道。而且，轻轨的建设，还将加快济南市区和章丘中间区域的城市化，将两城区更好对接。七城市规划结论济南规划发展偏东政府引导利东居住习惯在东。济南东拓与章丘西进战略相结合，轨道交通将助推章丘与济南的融合按照轴三心四片的空间战略结构，未来章丘将以双山大街为城市主轴线，重点打造老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。④随着章丘与市区城际交通的开通以及未来城市轨道交通的规划，章丘西进节奏逐步加快，将打造西进圣井城市综合体。由于章丘政府的南迁和大学城教育片区的日益成熟，位于经十东路两侧的片区逐渐成为近几年章丘房地产开发的主要区域。三宏观调控政策分析房地产调控是上半年的热点，做拿地决策评估就不能不分析政策，而政策的实施及其威力的逐步显现，又会影响到目标客群的构成及后续产品定位的选择。调控政策集中出台的背景房价持续快速上涨，线城市疯狂上涨国家对房地产市场调控有如隔靴搔痒市场上投资投机行为显露盛行迹象。二上半年楼市主要政策年上半年主要楼市政策继年底政府密集出台系列政策之后，年政策调控力度进步加大，尤其是月份可以算得上是年的政策月。时隔月后，山东省政府于月日又出台了山东省五大房产新政，这也是国家房产新政的延续。时间部门政策要点影响国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展简称国十条国十条文件为年末的房地产市场定下了基调，中央明确规定年在房地产方面的主要任务是遏制房价的过快上涨，阻止行业外资金的流入，遏制投资投机需求，同时增加房屋供给，以起到平抑房价的作用。国务院房企须次性公开全部房源明码标价打击开发商囤房捂盘现象央行月日起上调存款准备金率个百分点控制银行放贷冲动，降低金融风险，抬高信贷门槛，打击投资行为，有利于房地产市场健康发展。国土部保障性及普通住房不得低于住宅用地加大对保障性住房和普通住房的监管山东土地闲置年要收闲置费打击囤地现象国土部小产权房须全部停建停售打击小产权房入市央行月日起，再次上调存款准备金率个百分点控制银行放贷冲动，降低金融风险，抬高信贷门槛，打击投资行为，区历城区及高新区客户改善或投资，二次甚至多次购买数据来源市场调研从目前区域在售项目的客群来看，客群呈现多样化，根据其楼盘的产品档次及价格。其面对的客群层次也有区别。大部分的中档楼盘面对的客群主要是章丘本地周边乡镇以及就近工作的企事业单位的职工，以刚性需求为主中档楼盘如山水泉城南城以章丘本地客户与济南客户比例在左右，基本持衡。而诺贝尔城则主要面对的是济南的客户，占到左右，以改善性投资型的客户为主，多为二次或多次职业者。六章丘双山项目本体分析项目区位地处章丘市新政务区南临，坐享完善的政务配套本案南与章丘新政务中心为邻，北与章丘大学城相接，西边是老住宅小区明星小区，东边是新建但已销售完毕的小区龙泉小区。本案地处章丘明水开发区，是章丘与济南对接中的无可争议的块金地，也是承接济南部分产业转移的重要基地，加之章丘新政务中心及大学城的日渐成熟，在济南与章丘的对接部，形成了经济圈政务圈大学圈高尚居住圈四圈合的黄金地带。现在有经十大道未来有轨道交通，便捷通达济南经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接，进步促进了这区域价值的跃升。二项目指标占地亩约，容积率，建面约万，其中住宅万多平米，商业约平米。规模适中，易于控制风险规模较小，单位成本增加，但不利于产品多样化及客群广泛化产品以小高层为主，市场接受度较高三地块现状地块内部平整，地形较为方正，为即将拆迁的名泉商贸城，西边与东边都是居住小区，北边是双山街办，南边是文化路。四周边配套本案周边配套设施较为齐全，特别是潜在的教育配套资源较为丰富，山水泉城引进的台湾三之三幼儿园，还有位于项目西边约左右的章丘高级中学，以及今年投资建设的位于本案对面的道通山水泉城实验中小学。五项目分析优势区位优势济南与章丘对接的融合地带，济章体化收益的黄金地配套优势与市政府为邻，且周边生活配套设施较为完善交通优势经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接，进步促进了这区域价值的跃升。规模适中，易于控制风险劣势整体规划面积小，不利于产品多样化及客群广泛化机会周边大盘聚集地，未来能充分坐享大盘带来的完善配套地处新政务区与大学城交接地带，市场认可度与成熟度越来越高。威胁周边成熟的大型社区，直接分流本案的客群未来潜在放量加大，市场竞争进步加剧七章丘双山项目初步定位思路市场形象定位中铁建力作章丘品质生活居住区中国铁建，雄厚的资金实力，良好的企业知名度和美誉度，名企缔造名盘项目交通便利，周边生活配套设施充足品质社区，项目形象鲜明，区别于