风景旅游城市和历史文化名城。近年来，随着改革开放的深入，城市的基础设施 建设也大大加强了。道路建设发展较快，仅年就有条道路进行改建拓 宽和沿伸。至今，杭州城市道路总长达公里，面积万平方米。人均道路 占有面积达万平方米，在全国大中城市中居于中等水平。 根据专家预测，到年杭州市区每日的客流总量将达近万人次，对 外交通总量高峰期每小时将达万辆，每千人客车拥有量则将达到辆。 而且，居民出行目的和车辆的拥有结构将发生较大的变化除私人车辆的比例会 持续走高外，上下班生活购物为主的目的增加。而杭州城市发展规划当中，已 把新城市综合交通作为重点重点，包括了城市交通战略道路网络城市轨道交通西湖风景名胜区等个方面。按新规划，市区中心至都市圈内各城市中心的 交通时间不大于小时新市区内任意两点的交通时间不大于分钟最终形 成市区以城市轨道交通和其他集约式客运交通为主体城市快速机动化交通为 辅的交通模式，适应经济社会的发展。新规划在停车问题上，提出了大力发展 公共交通，减少小车出行和中心区外围主要出入口处建设大容量公共停车设施等 条策略，以及实行拥车者自备车位，鼓励建筑物超额增设配建停车位并向 社会开放等条措施建议。 项目所处的区块交通列入规划提速当中，其中提速地段绕城公路德胜快 速路石祥快速路上塘高架快速石桥快速路。 交通现状目前该区域随着上塘高架的建成通车，及湖墅路绍兴路沈半 路莫干山路石祥路等路的改造完毕，通往该区域的南北向道路日渐成熟，从 该区域的些楼盘本身距市中心仅公里，如位于北景园大型社区内的通 和都市枫林名城左岸花园到市区，只要走石祥路再上上塘高架仅余分钟 便可到达市中心。 交通规划绕城公路将与东 西向的德胜路石祥路及南北向 的上塘高架石桥路组合形成了 个扇形的交通路网，最值得 提的是杭州市商品住宅完成投资亿元， 占全部投资的所占比重较去年上升个百分点。办公楼完成投资 亿元，占商业营业用房完成投资亿元，占其他房屋 完成投资亿元，占。商品房开发面积继续保持高增长势头 全年商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工面积 万平方米，增长。商品房销售面积万平方米，比上年增长。 房地产发展趋势 经济发展强劲。杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长的势 头。杭州市年达到亿元，增长年利用外资项目数比 去年同期增长出口总额达美元，同比增长居民人均可 支配收入达元，比去年同期增长，经济发展为近年来最好的年。 浙江省经济更是强势发展，年浙江省国内生产总值达亿元，增长 出口总额增长，外贸顺差达到了历年最高，为百九十三亿美元，同比增 长百分之二十五多，继续稳居中国首位财政收入增长人均可支配收入 增长年经济发展的良好态势，是增强了居民消费信心二是增强了 居民购买力更重要的是经济发展具有的惯性，为年经济奠定了良好基础。 在正常情况下浙江经济杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。 市场供不应求状况难以改变。年杭州楼市仍呈供不应求态势。明年 有效供应量在万左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城 市，房产需求将持续扩大，年万左右的供应量已不能满足市场需求，供 需矛盾将进步突出。 供给的滞后性。尽管年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从 取得土地到预售通常短则年半，长则二三年。因此年市场商品房有效 供给主要来自年投放的土地。年住宅用地投放量仅为亩，可建 筑面积约为万。年商品住宅新开工面积万，同期增长仅 ，决定了级市场供应量小。 建材断档推迟工期。今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨， 而且出现买不到货，已严重影响部分项目建设工期。这又减少了市场有效供给。 建材价格继续上涨的势头难以改变。今年浙江各类水泥价格的涨幅在 之间波动，钢材价格涨幅在之间波动。其中，普通硅酸盐水泥 回转窑月份出厂价格同比上涨，普通硅酸盐水泥立窑出厂价格同比上涨，矿渣硅酸盐水泥回转窑出厂价格同比上涨复合硅 酸盐水泥出厂价格同比上涨。普通中型钢材价格上涨，普通小型钢材 价格上涨，优质型钢材价格上涨，线材价格上涨，建筑材料价 格的大幅上扬，增加了建安成本。从浙江来看，因今年钢材水泥等建筑材料涨 价，多层建安成本增加，小高层增加，高层增加。由于 建材生产受资源能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材 价格上升的惯性还会持续。在这种情况下，开发商有可能在上涨的成本嫁接到买 家身上，从总体上看，价格上升的趋势比较明显。 开发贷款利率上浮，增大财务费用。上个月央行宣布从年月 日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行城市信用社贷款利率可在贷款 基准利率上浮，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供 不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房 价。这样对办公物业而言，同样存在追涨的可能。 杭州写字楼发展情况。近年内，在住宅市场有限供应不足的时候，写字 楼却是如雨后春笋般涌现，并随着市场推量的增加，写字楼板块正日趋形成，目 前基本较成规模的有武林商圈高新板块黄龙板块庆春板块吴山板块城 站板块等。越来越多的开发商认识到，通过板块的差异性寻找目标客户的重要性。 不过，供应量较大而需求量增长有限的写字楼市场，开发商对写字楼的开发显得 信心不足。不论是对招标地块的谨慎出价还是对写字楼市场的理论造势，大多数 开发商对写字楼市场的研究程度是远远比不上住宅市场的。这的确是市场供需影 响。 总体来说，由于经济及需求等诸多因素的支持，杭州房地产市场仍然会保持 良好的发展态势，从大环境讲，对本案的发展是有利的。 四杭州写字楼市场研究 杭州市写字楼市场分析 市场供应分析 杭州写字楼市场自从年开始进入低谷，销售受阻，空置上升，到 年初空置将近万平方米，但至年以来，受经济发展的拉动和杭州房地产 发展的影响，杭州写字楼市场进入快速发展期，许多高档写字楼纷纷面市如瑞丰国际商务大厦世贸二期白马大厦等，市场供应量剧增，市场消费得到激 活，需求也大幅度增加。虽然仍处于供过于求的状态，但供应与需求之间的差距 明显缩小。据统计，年杭州市写字楼开发投资额接近亿元，写字楼预售 面积达到万平方米，与年同比增长，销售面积超过万 平方米。年在此基础上迈进了大步，预售面积万平方米，比年 增长左右，年市场供应回归理性，全年完成投资额亿元。 从土地供应看，年亩，建筑面积可达万平方米年 亩，建筑面积可达万平方米年出让公建用地幅，可建写字楼 万平方米以上。这些土地供应集中钱江新城滨江区和城郊区结合部，将会在今 后两年得到释放，市场存在较大的消化压力，对本项目存在很大的竞争威胁。 年新的楼盘上市量不大，写字楼开发趋势明显趋缓，新开盘或即将开 盘的项目，主要有黄龙恒励大厦同方财富大厦星汇商务大厦以及环球时代广 场南北商务港现代领地等，与竞相面市的众多大盘住宅项目相比，不可同日 而语。年上市的有绿城深蓝广场广利大厦银座大厦等。 从目前供应结构看，高档写字楼供应量大于中档写字楼，市中心武林区域 黄龙区域供应量较大，均价基本在元平方米以上，城东和城西供应价格 基本在元平方米左右，价位在两者之间的写字楼供应不足。 近年杭州写字楼供销量对比单位万平方米 年份年年年年年年 预售面积 成交面积 市场需求分析 近年来杭州写字楼市场直保持供需两旺的局面，供应量放大的同时，成交 量攀升，销售价格亦水涨船高，随着市场成熟，供应量持续放大，客户可挑选的 余地增多，价格的追涨，客户的消费需求越来越理性，总而言之，其需求呈现如 下趋势 小面积成为市场主流需求 由于杭州写字楼客户以中小公司居多，因此小面积写字楼仍是市场消费的主 力。据统计，写字楼需求的主力面积集中在平方米之间，占整体市场的 总论 项目背景 项目名称 杭州软件产业园建设项目 建设单位概况 杭州软件园由杭州软件园开发有限公司承办开发，公司成立于 年月，由温州集团股份有限公司投资组建而成，是家专业从事计算机软 件硬件研究开发和生产的高新技术企业，尤其是虹膜识别技术产品研究开 发集成销售服务为，公司注册资本万元。团队力量强大，拥有支 立志于技术创新的年轻高素质人才，拥有教授博士硕士为主体的科研队 伍，公司以上员工为大学本科以上学历，其中从事系统集成和软件开发人员 占公司员工总数的，是推动公司发展的中坚力量，已成为杭州天堂硅谷 建设的主力军。其总公司温州集团股份有限公司拥有雄厚的资金力量，资产 规模达亿元，年实现销售收入亿元，为杭州软件开发有限公司的 发展提供了充足的资金保障。 可行性研究报告编制依据 杭州市政府关于项目方案设计的批复文件 下城科技经济园土地出让协议 杭州城市发展规划 投资项目可行性研究报告指南中国电力出版社出版 业主提供的相关资料 二项目概况 地理位置 本项目位于杭州市下城区科技经济园，南接杭玻路，北依永华路，东为华中 路。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设规模与目标 项目经济技术指标 基地面积亩约万平方米 总建筑面积平方米 容积率 绿地率 建筑密度 开发周期年 项目建设规模 项目总建筑面积为平方米，其中研发楼平方米，办公楼 平方米，综合楼平方米，会所平方米，由幢生态园林式高级办公 楼组成，即商务别墅组成的。分为办公区集中办公区会 所和其他配套等。园区采用园林式景观，有中央绿地花园和景观水池。 项目周边情况 项目规划范围用地主要是农田两侧有片水塘。用地四周主要为农田，北 面毗邻半山。本地块方正，项目基地南北深米，东西长米，呈长方形状。 交通情况项目西面为石桥路，南面有沪杭高速公路起始段，同时，上塘高 架已开通，成为南北快速干道，直通杭宁高速，同时杭州东西快速干道将大大提 高项目可达性。 配套方面由于本案所处的区域环境，周边配套十分贫乏，作为传统的工业 集中地，办