积平方公里。 总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道 路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万 平方米。项目用地位置范围示意图如下 图大西山风景区位置示意图 地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较 差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不 全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日 益改变的城市景观极不协调。 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土 地，租期年。 图地块位置图项目现状情况统计表 序号项目名称数量单位备注 项目总占地面积公顷 二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据 厂房平方米拆迁公司实地调查数据 宗地环境 自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相 对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季 炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气 温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年 无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域 内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。 社会经济环境 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园 区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办 公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。 市政基础设施状况 交通现状 宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。 市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。 市政设施现状 自来水自打井水和海淀供水厂供水 雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水 沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建 化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。 天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。 电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平 区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。 通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入 使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。 有线电视由海淀区有线电视局提供。 周边大市政现状 北清路 北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。 北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约 公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。 颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。 公共设施状况 宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设 施。聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。总体规模 较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要宗地开发目标 本项目完成后应达到用地范围内的三通通上水通电通 路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施 管线接至规划红线外。 第三章投资环境 海淀区经济介绍 海淀区以高科技高知识含量为特色。无论是从区位商业氛围业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的 地位。中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技的标志，海 淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。 海淀区大西山风景旅游区现状分析 自然风光和民俗旅游 凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风 景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北 部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归 自然的巨大商机。 丰富的商业资源 凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚 集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。 现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。 优越的地理区位 海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有 明显的区位优势。 周边环境本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上 地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将 对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是成功人士旅 游度假会议办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术 研讨会学术展示会的优选之所。 商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到 中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。 丰富的旅游资源 海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候及适宜居 住环境，凤凰岭厚重的历史宗教文化沉淀传统的旅游观光文化 良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题 海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制 和交通条件的限制，项财务指标为 财务内部收益率为，大于的基准收益率。 按年基准收益率计算，财务净现值为万元。 投资回收期为年含建设期个月。 上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获定的效益。 现金流量表见附表现金流量表。借款偿还 本项目借款万元，发生借款利息万元，按稳健 估计，借款偿还期为年，偿还借款及利息的资金来源为土地出 让收入，详见表。 表借款还本付息表 结论 综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间 可以产生定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务 上是可行的。 第九章风险分析 不确定性分析 收款时间和方式的不确定性 土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也 关系到投资的成败。 市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管 线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的 费用将会随之发生变化。土地出让价格的不确定性 随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之 波动，影响出让价格。 由于本项目的容积率小于，根据相应得政策，在缴纳土地毛地 价时按照用地面积计算，因此本项目的毛地总价较高。 盈亏平衡分析 在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目的影响程度较 大。本次盈亏平衡分析选取其为不确定的变量进行分析。 假定建筑面积总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。 盈亏平衡的计算公式如下 总收入总成本平均出让单价出让建筑面积， 则盈亏点的平均出让单价总成本出让建筑面积， 万元万平方米元平方米 盈亏平衡分析如图所示 收入 或总 成本 平均出让单价 元平方米 亏损 盈利 图项目盈亏平衡分析图单位万元 本项目的土地取得费为元建筑平方米，其中取值标准是严 格按照国家和政府的法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在 区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿 的统计数据没有进行核实，项目土地取得费用的准确性来源于项 目统计数据的准确性方面，因此，土地取得费预算存在定的误差。 本项目的熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为 元平方米，后者超过前者元平方米。 由以上分析可知，该项目的盈利能力较好。 敏感性分析 本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成 后的熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。 以项目竣工后的熟地单价为敏感因素 当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨 时，本项目的投资成本利润率为 当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨 时，本项目的投资成本利润率为。 当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降 时，本项目的投资成本利润率为。 当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降 时，本项目的投资成本利润率为。 以土地取得费为敏感因素 当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时， 本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时， 本项目的投资成本利润率为。 当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时， 本项目的投资成本利润率为。 当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时， 本项目的投资成本利润率为。 经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目 的投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项 目的投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费的变 化对本项目的影响较大。 投资环境风险 近几年北京市房地产市场是否存在泡沫的争论直继续，北京房 地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现 势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就 越小。 资金风险 本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款， 风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩 短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定 详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到 项目进展的每步计划中，避免资金风险。 工程质量风险 在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷， 将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司 进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收， 从而规避这方面的风险。 政策风险 现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和 管理体制的变化，在项目运转和操作过程