1、“.....本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考虑其他非正常条件下的取数。假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区的辐射地带，项目的建设弥改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积公顷，总建筑面积万平方米。项目内共有四个区，区是商品房开发区，主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积平方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区的辐射地带......”。

2、“.....将会成为地标性的建筑复合群。商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。区是商品房开发区，主要用于危改回迁。下提出并实施建设的，总体规划占地面积公顷，总建筑面积万平方米。项目内共有四个区，部分内容简介市空间格局，东二环交通商务区在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外的最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积公顷，总建筑面积万平方米。项目内共有四个区，区是商品房开发区，主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积平方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境......”。

3、“.....项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。四可行性研究报告编制的依据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可行性研究报告的批复京计投资字号关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书代可行性研究报告的批复京计投资字号关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容的函京发改投资函第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号建设用地批准书京国土用批字第号国有土地使用证京崇国用第号国有土地使用证京崇国用出第号规划意见书规崇意字第号北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复字号建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字规崇地字号建设工程规划许可证规崇建字号......”。

4、“.....故本报告中建筑面积等数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字综合确定。但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的为准。本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考虑其他非正常条件下的取数。假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责......”。

5、“.....年是十五开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。人均地区生产总值的稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业的迅速发展，必然有新的空间需求，将带动房地产市场的发展。图北京市地区生产总值及指数变化趋势图亿元亿元指数人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高......”。

6、“.....将进步加大对商品住宅的需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数的增加，必然引致住房需求的增加，从而进步加大对商品住宅的需求。另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平人均住房使用面积达到平方米，同比增加平方米。常住人口增加人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。图北京市常住人口及城市总户数图常住人口万人城市总户数万户均人口数人户年年年年年年图北京市人均收入消费水平及其增长率年年年年年年人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展年全市居民消费价格指数为，低于上年个百分点......”。

7、“.....反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场的稳定发展。固定资产投资进步加大，将带动房地产市场发展全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增幅比上年提高个百分点。其中，城市基础设施投资亿元，同比增长房地产开发投资亿元，同比增长，增幅提高个百分点，占全社会固定资产投资的比重为。从上面数据可以看出，年城市基础设施投资和房税。经计算广渠门外南街危改小区项目总成本费用为万元，其测算具体说明如下项目结转的投资成本经计算，广渠门外南街危改小区项目投资成本为万元，包括土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用其他费用和不可预见费。其中土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施费用开发间接费用其他费用和不可预见费构成项目开发成本......”。

8、“.....各项费用已在本报告第八章项目投资估算和筹资评价中已进行详细论述，具体测算可参见表项目投资估算表，在此不另赘述。销售税金及附加费销售税金及附加费亦即两税费，主要包括营业税城建税和教育费附加，其主要依据北京市目前的有关税费标准，按销售收入的进行测算。经计算，广渠门外南街危改小区项目销售税金及附加为万元。土地增值税本项目土地增值税共计万元。在各季度中，按经营收入含预收款配比结转上述的成本，结转详细情况见附表项目财务效益表。四利润及净利润测算计算关系利润总额经营收入成本税金及附加所得税利润总额所得税税率所得税税率年前为，年后为净利润利润总额所得税计算结果经计算，项目利润总额为万元，所得税为万元，税后净利润为万元。评价指标总投资利润率利润总额项目总投资总投资净利润率净利润项目总投资详见附表项目财务效益表。二现金流量和财务指标分析项目开发经营期根据本项目的实际情况......”。

9、“.....二基准收益率的确定考虑到本项目实际情况，结合房地产开发项目般收益水平，基准折现率取。三财务指标分析报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从年季度年季度为项目开发期经营期，计算结果如下所示项目财务内部收益率为，大于基准收益项目财务净现值为万元，大于零投资回收期静态为年详见附表项目财务指标测算表。三不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点来分析成本与收益的平衡关系的种方法。用经营能力利用率表示盈亏平衡点计算公式为开发成本管理费用财务费用盈亏平衡点销售收入销售费用两税费盈亏平衡分析结果表明项目有较好的抗风险能力。二敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化对项目评估指标的影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本评估报告以项目收入与投资对财务净现值和内部收益率评价指标的影响进行敏感性分析，详见敏感性分析表......”。