，这预示着今后老百姓得到的实惠将会更多，而生活水平生活条件也将得到更进步的提高和改善。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜的。第三章建设选址及建设条件第节建设地址选择拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。，品牌也将成为今后竞争的焦点。生活水平将进入小康，消费水平逐步升级，居民的住宅消费要求也发生了较大的变化，购买能力大大提高，随着购房信贷的刺激，居民保持了较高的购房热情，个人购房比例明显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上，当前住宅开始向户均套，人均室的舒适型的消费发展，广大职工居民以至农民新轮要求改善住房条件和购买住房的需求日益强烈，随着人口的自然增长以及全国城镇化速度的加快，农村人口进入城市，也必然带来对住宅的旺盛需求，据业内人士预测新轮的住宅建设和房地产热将持续年。同时未来的房地产市场将进入规模化品牌化发展的时代，品牌也将成为今后竞争的焦点。士预测新轮的住宅建设和房地产热将持续年。同时未来的房地产市场将进入规模化品牌化发展的时代套，人均室的舒适型的消费发展，广大职工居民以至农民新轮要求改善住房条件和购买住房的需求日益强烈个人购房比例明显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上，当前住宅开始向户均部分内容简介方米之前属住宅需求旺盛阶段。经过年的快速发展，我国住宅严重短缺的时代已基本结束。随着社会经济的快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步升级，居民的住宅消费要求也发生了较大的变化，购买能力大大提高，随着购房信贷的刺激，居民保持了较高的购房热情，个人购房比例明显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上，当前住宅开始向户均套，人均室的舒适型的消费发展，广大职工居民以至农民新轮要求改善住房条件和购买住房的需求日益强烈，随着人口的自然增长以及全国城镇化速度的加快，农村人口进入城市，也必然带来对住宅的旺盛需求，据业内人士预测新轮的住宅建设和房地产热将持续年。同时未来的房地产市场将进入规模化品牌化发展的时代，品牌也将成为今后竞争的焦点。第二节西宁市房地产市场状况改革开放以来，西宁市房地产业建设得到长足的发展，到目前已初见成效，特别是年以来形成房地产开发高潮，表现在商品房市场供需两旺。伴随城市规划调整和建设步伐加快，土地供应将有效增加，为房地产业的发展提供了充足空间，今后几年，在城市总体规划扩大的同时，随着市区中心地区危旧房改造力度的加大市区中心地区工业用地的调整市区边缘居住用地和市郊城镇居住用地的扩大等，未来几年西宁市将保持高速的发展趋势。目前西宁市已进入全面建设小康社会的新阶段，这预示着今后老百姓得到的实惠将会更多，而生活水平生活条件也将得到更进步的提高和改善。今后个时期西宁市的房地产发展潜力和空间还很大，原因有几方面首先国家继续实行扩大内需的宏观经济政策，并把启动住房消费作为实施扩大内需的个措施，这将为西宁市房地产及住房建设提供更广阔的发展空间其次省内外投资商纷纷来宁寻求发展机遇，在西宁安家置业，些重点基础设施项目的建设必将引来集团在西宁建立居住基地，这些都必将增加对住房的有效需求第三西宁已成为全省各州地市县职工离退休安家子女入学职工调动的首选地区，也将直接增加对住房的需求第四目前西宁市已把危旧房改造作为实施提位战略的重要措施，力争年内彻底改造全市的危旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展的新的增长点第五目前在西宁市已售公房地产万户家庭中，有的家庭对现住条件不满意，有购房的强烈愿望，这必将刺激住房二三级市场的繁荣和活跃，以此来带动住房级市场的发展。未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积户型楼层建筑质量价格服务等因素，而且更加注重地段周围环境购物休闲就医交通等条件。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜的。第三章建设选址及建设条件第节建设地址选择拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。项目建成后的供水供电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。场地东北宽余米，西南宽余米，最大处约米，建设用地面积为万平方米，场地高差较大，东南面有挡土墙，平均高出长江路约米，南高北低，南北高差约米。第二节建设条件自然条件西宁市地处高寒地区，属半干大陆性高原气候，其特点冬季寒冷，夏季凉爽，干燥多风，降水量少，蒸发量大，昼夜温差大，太阳辐射强。历年极端最高气温年，历年极端最低气温。多年平均降水量，最大日降水量年月日，最大小时降水量年月，年内降水分配均匀，般多集中在月份，占全年总降水量的，月降水集中，暴雨多，历年平均蒸发量，基本雪压，历年最多风向为，年遇最大风速，年遇最大风速，基本风压多年平均日照时数小时，日照百分率，多年平均相对湿度，多年平均无霜期天，多年平均气压毫巴，多年平均雷暴日数天工程地质条件本项目尚未进行地勘工作，工程设计前须进行地质详勘。现将大同路邻近地质情况说明如下，供参考。地形及地貌场地地处湟水河南岸级阶地前缘。原始地貌已受般破坏，南高北低。地层构成经钻孔揭露，场地地层由人工填土第四系冲积物及第三系泥岩组成，自上而下分述如下杂填土灰褐棕褐色。上部以砖块砼块等建筑垃圾为主，结构松散，厚度约，下部以粉土粉质粘土为主，含少量卵石碎砖块等，结构稍密。该层层厚，堆填时间除建筑拆迁时堆积以外，般达年以上。卵石杂色，骨架颗粒成份为花岗岩石英岩石英砂岩等，粒石般为㎝零星见有漂石，最大粒径㎝，石英砂岩等，粒径般为㎝，零星见有漂石，最大粒径㎝，㎝以上者占总重的，磨圆度好，多呈亚圆状，充填物为中粗砂及少量粘性土，级配良好，稍密中密。层厚，顶面埋深粉土浅黄色，土质均匀，无层里，偶见少量圆砾等包含物，稍湿，中密密实摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低。该层仅分布于所在的南部场地，层厚，顶面埋深。土夹石杂色，以粉土为主，卵砾石含量约占总重的，稍密稍湿，仅分布于所在的西南角，向北向南尖灭，层厚，顶面埋深第三系强风化泥棕红色，局部见青灰色，原岩结构已遭破坏，大部分已风化成粘性土，坚硬可塑状，层厚，顶面埋深。第三系中风化泥岩棕红青灰色，组织结构部分破坏，风化裂隙较发育，节理面见有次生矿物，岩石质量指标接入设备，外网光纤接入。住宅每户设终端接入点个，办公商场等公共场所在适当位置设终端接入点，采用骨干千兆以太网到终端。有线电视系统有线电视系统的设计在应满足造价，频道数量，运营管理等方面的要求基础上进行设计。本方案拟采用就近接入地方有线电视网的接入方式，在小区物业管理中心设管理工作站，对每住户的分配器进行地址编码，通过管理工作站的参数设置，可以达到每户节目通断或有无扰码的控制，便于后期有线电视的收费及端口管理。系统由管理中心前端接收机放大器控制器过流分配器智能分配器，普通分支分配器视频电缆构成。楼宇对讲系统本系统由住户对讲分机隔离器对讲主机电磁锁电控锁联网主机不间断电源管理操作台等设备构成。系统中对讲分机设于住户家中，当小区外有来访人员时，门卫保安可通过联网的对讲系统直接呼叫分机，可以在小区出入口级实现有效人员出入管理，将非授权的人员栏截在小区之外，使小区公共区域的安全性进步提高，按业主需求，可配置成可视对讲系统。小区安防及出入口管理停车场管理系统小区安防在小区的道路红线附近，沿小区外围设置主动式红外探测器，必要地段设两对或多对红外探测器，实现小区周边的防越系统，出入口设防宠物型的红外微波双鉴探测器，在至次日之间打开，可提示值班人员有无人员出入，减少安防值班人员疲劳程度在小区公共区域设带云台的球型摄像机，美观的同时又可实现对小区的实时电视监视确保住户安全。商用部分，在其出入口预留线缆，视承包者的需求，安装监视终端。出入口管理在出入口设通道闸，小区住户分发出入卡片，实现日常的人员出入管理夜间通过出入口的红外微波双监探测器提示人员的出入需求，经保安查验控制人员出入，实现小区的出入口管理。对于外部来访者，可通过对讲系统核实其身份后，控制出入。停车场管理系统本系统由卡机，地感机圈，读卡机语音报价提示器，道闸电子显示屏管理工作站等设备组成，可以实现等功能，推荐小区采用信息卡认证方式，可实现小区出入停车门禁必要处设置卡管理。公共广播系统考虑到小区住宅周边环境的舒适度，同时可满足小区公共事务的通知，紧急状况下的疏散指挥，小区设公共广播系统，系统主机设于物业管理中心，主要由音源设备功率放大器，手动自动选区模块，室外扬场器终端组成。物业管理系统现代化的住宅区应达到更舒适的居住标准，本系统中通过传感器，现场控制器，协议接口转换器，上位管理机，实现室外景观照明水池机电设备等的远程集中监控，小区物业中心为本系统中心。在本系统中，可将水电气表的远程抄表信息纳入，实现全方位的小区信息管理系统。第七章组织机构与小区物业管理第节公司组织机构青海明瑞房地产开发有限公司按现代化管理组建管理机构，实行董事会下的总经理负责制，总经理下设副总经理人，分管经营业务和行政事务，经营业务副总经理下设工程部开发部，行政事务副总经理下设办公室财务部。公司共有员工人。组织机构设置如下所示组织机构框图第二节小区物业管理明瑞公司商住小区建成后，物业管理委托青海农牧控股有限公司注册的佳馨物业有限公