本大大低于区域内工 业园项目。 项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高 速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线等。交通路网通达，交通便捷。 项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项 目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的宗工业用地，周 边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城天回古镇等，势必 带来区域土地价值的提升。 市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足 当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。 项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局 项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并 树立定的品牌影响力。 综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回， 项目自有资金年均投资回报率。按项目全部自有资金由股东方 提供项目全投资财务内部收益率，项目自有资金投资内部收 益率投资动态回收期年。 经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资 金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率，项目抗风险能 力强，经济可行。 根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来 看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争 优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业 园项目有能力有条件形成产品产业的集群和集聚。 二建议 建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣 传推广建设环境等方面的支持。 建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术 品牌市场资金等方面的支持。 第部分项目基本情况 宗地位置及四至 地理位置与区位关系 项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正 在建设的成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即 将打造的万亩的集休闲运动居住为体的凤凰新城区东靠 宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及 大丰商住新区。宗地位置如图所示 二项目用地范围与四至 地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路用地界 限，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目， 项目用地范围如图所示，项目首期用地范围如图所示。 二用地性质与规划指标 项目用地性质与规划指标表表 项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块 用地性质工业 规划净用地面积亩亩 容积率 建筑密度 绿化率 绿地率 限高米 三地块现状及交地条件 宗地现状 地势情况地势平坦，与周边无高差。 地面现状宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有 较大影响的因素。宗地现状见图所示 地面现有建筑物情况地块内现有少量村民住宅，政府正在实 施拆迁。 地下情况据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。 二承诺交地状况 项目用地按七通平标准出让。 三承诺交地时间 出让合同签订后半年内，具体交地付款条件及细节在出让合同 中明确。 四前期市政状况 目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到 三通平水平。 四生活配套 交通状况 项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干 道以东川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中的地铁号 线和规划中的地铁号线。 二大市政配套 该园区作为省级高新园区，水电气等资源完全能满足园区的 开发和经营需要。 三现状生活配套及规划情况 医疗配套成都军区总医院大丰镇医院和天回镇医院等。 商业配套紧临成都市国际商贸城天回镇和大丰镇等商业区。 金融机构配套建设银行招商银行工商银行中国银行农 业银行成都商业银行等在该区域均有分支机构。 项目所在区域周边规划有位于产业园北面是金牛区非物质 遗产生态公园位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区 位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游休闲娱乐 餐饮为体的大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗 康体中心，项目周边配套正在逐步完善。 五结论 项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。项 目地块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。 第二部分区域工业园市场分析 区域经济环境研究 城市概况 成都市是四川省省会，国务院确定的西南科技商贸金融中心 和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试 验区，全国文明城市，人口多万人。成都被誉为座来了就不想 离开的城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区， 聚集了家金融后台服务中心，多家世界五百强企业在蓉落户， 美国德国法国韩国新加坡泰国巴基斯坦菲律宾在成都 设立领事馆，先后被评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经 济活力城市，被世界银行评为内陆投资环境标杆城市。 二经济发展情况 年成都市实现地区生产总值亿元，增长，增速 提设想 根据交通产业构想和产业园项目定位，结合中铁置业和中铁二院 管理实际情况，现提出产业园管理体系的设想，如图所示 中铁轨道交通高科技 产业园管理委员会 项目公司产业公司 中铁轨道交通高科技 产业园管理委员会 项目公司产业公司 图产业园管理体系 二组织机构 管理委员会 管委会作为园区管理领导决策机构，制定产业园发展战略目标 重大方针统筹协调产业园的建设运营和管理工作。 项目公司 项目公司作为的经济实体进行经营管理活动，负责产业园的 开发建设招商等工作。项目公司组织架构人员配置建议见附件。 产业公司 产业公司是轨道交通高科技产业转化实施的主要载体，主要包括 引进合资独资三种类型的公司。 二人力资源配置 管委会由主任副主任委员组成。为提高产业园的集聚力和号 召力，建议主任由中铁股份公司领导担任，副主任由中铁置业和中铁 二院领导担任，委员由相关职能部门领导产业工作成绩突出的生产 单位领导组成。 项目公司由中铁置业和中铁二院委派核心人员组成，其他人员主 要在当地聘请。 第八部分经济预测与财务评价 测算假设条件 净用地面积按每亩万取得全部亩用地，本项目经济 分析仅针对亩用地的开发建设。 土地款的支付考虑签订土地出让合同后次性支付。 自有资金土地款约万含税费，加计前期开发成本和 费用，约需要自有资金亿元，项目采用滚动开发，分三期进行， 年内全部收回投资。 销售均价保守预测遵循审慎稳健原则，本项目售价以目前 成都市同类型物业形态均价作为参考价格，结合本项目特点作出以下 定价商业会所销售均价元平米，配套商业销售均价元 平米，科研办公楼销售均价元平米，产业技术服务中心销售均 价元平米。各物业按照市场价格变化规律进行估算，初步按每 期增长计算。 计算成本费用及收入的依据以初步规划设计方案确定规划建 筑面积及各业态建筑面积，计容建筑面积的作为可售面积。项 目用地亩，规划总建筑面积平米，地上建筑面积 平方米容积率，其中商务会所平方米配套商业 平方米科研办公楼万平方米产业综合技术服务中心 万平方米，配套物业管理用房平方米，地下面积平方米， 地下车库个。 公建配套及地下车库的考虑公建配套的面积满足了当地设计 规范要求。地下车库满足了商业住宅车库的配置要求，按每平米 元建筑成本每个车位平米计算直接成本，销售均价万元销 售计算。 分析测算原则充分保守，以增加项目抗风险能力。对成本充 分预估，对收入保守测算，整体开发期各物业销售均价甚至低于目前 相邻园区销售现价所有自有资金包括资本金部分均按同期银行贷款 利率上浮即。 本部分各项具体数据详见附件。 二资金筹措及安排 项目资金预测 项目总投资含开发成本管理费用财务费用和不含销售代理 费的销售费用亿元，其中自有资金亿元，占 银行贷款亿元，占销售回款亿元，占。 项目融资方案 项目公司注册资本金亿元，其中股东另出资亿作为资本公 积金，作为土地款及前期启动资金，土地全部取得后将土地抵押方式 向银行取得项目贷款亿元。 利率 项目自有资金财务费用以同期银行贷款利率上浮按季度计 算和支付即，银行借款按基准利率按季度计付利息，各季 还本付息详见附件。 三测算结果 开发成本估算 开发成本合计亿元，其中土地成本亿元前期费用 约亿元基础设施配套费约亿元建安成本约亿 元建设期管理费约万元不可预见费约万元。 开发费用合计约亿元，其中管理费用万元销售费用 约万元财务费用约万元。 销售收入分期测算 销售总收入亿元，其中地下车库约亿按销 售，地上部分约亿，包括商务会所亿元配套商业 亿元科研办公楼亿产业综合技术服务中心亿元，分 别于年至年实现约亿元亿元亿元 亿元。 税费分析 本项目涉及的税费主要有市政配套费契税印花税营业税 城市维护建设税教育附加费副食品调节基金土地使用税土地 增值税所得税维修基金产权费等等。项目严格按当地税收政策 测算，对土地增值税和所得税按规划进行了预交，未考虑任何税费减 免优惠。 契税按土地价款的计算，于办土地证时缴纳，计入土地成 本中 印花税按开发成本及销售收入合计的万分之五估算 营业税及附加按销售收入的计算 土地使用税成都市环外为等税额，五等税额为每平方米 元，本项目按全额交年 土地增值税按销售收入进行预交，项目开发完成时进行清 算，如果清算结果不需要交纳增值税或应交增值税低于预征金额时， 预交金额不考虑退回 所得税营业利润的计算 利润测算