荡区域全面启动统筹城乡综合配套改革暨两分两换试点工作。民人口万年全镇实现工农业总产值亿元，比年增长实现财政税收收入万元，同比增长。近几年，随着嘉兴城市建设的加速和城乡体化进程的推进，七星镇的基础设施产业人口集聚度和镇容镇貌都有了较大的改进和完善。选择这样个背靠嘉兴农业经济相对发达人口素质相对较高的卫星城镇作为我市两分两换工作的试点，具有举足轻重的作用。项目建设的必要性项目建设是深化嘉兴市土地节约集约利用工作，提高土地利用效益的需要我市人多地少，耕地后备资源匮乏，当前又正处于工业化城镇化快速发展时期，耕地保护与用也是贯彻刚刚召开的党的十七届三中全会提出的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定的重大事嘉兴紧邻上海，交通方便，处于大上海经济圈的第辐射圈层，并承担了截流作用，限制特大城市的恶性膨胀，实现生产力发展的梯度转移。嘉兴市城市总体规划中确定了嘉兴市城市性质为嘉兴市域的政治经济文化中心，浙北的主要交通枢纽，长江三角洲南翼重要的工贸城市。嘉兴已进入工业化中期，但城市化水平相对滞后，还有以上的农民居住在农村，方面占用了大量非农建设用地，同时由于分散居住，各项城市基础设施很难向这部分农村居民覆盖，公共服务也很难为他们提供到位。开展公共服务也很难为他们提供到位。开展统筹城乡综合配套改革试点是贯彻落实党的十七大精神的重要举措，嘉兴已进入工业化中期，但城市化水平相对滞后，还有以上的农民居嘉兴市城市总体规划中确定了嘉兴市城市性质为嘉兴市域的政治经济文化中心，浙北的主要交通枢纽，长江三角洲南翼重要的工贸城市。部分内容简介化名城的发展思路，还提出了要从城市创新中求发展，要以经营城市的理念规划城市，以经营城市的思路发展城市，推动城市经济持续健康发展。嘉兴紧邻上海，交通方便，处于大上海经济圈的第辐射圈层，并承担了截流作用，限制特大城市的恶性膨胀，实现生产力发展的梯度转移。嘉兴市城市总体规划中确定了嘉兴市城市性质为嘉兴市域的政治经济文化中心，浙北的主要交通枢纽，长江三角洲南翼重要的工贸城市。嘉兴已进入工业化中期，但城市化水平相对滞后，还有以上的农民居住在农村，方面占用了大量非农建设用地，同时由于分散居住，各项城市基础设施很难向这部分农村居民覆盖，公共服务也很难为他们提供到位。开展统筹城乡综合配套改革试点是贯彻落实党的十七大精神的重要举措，也是贯彻刚刚召开的党的十七届三中全会提出的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定的重大事项。年下半年以来，省委省政府提出要在全省选择具有较强代表性典型性和可试性的地区，开展综合配套改革试点，嘉兴被列为统筹城乡综合配套改革试点的地级市。年月日，省委常委会已审议并原则通过了嘉兴市开展统筹城乡综合配套改革试点的总体方案。由此，嘉兴市委市政府关于开展节约集约用地加快农村新社区建设的若干意见南湖区委区政府关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见分别明确，年嘉兴市湘家荡区域全面启动统筹城乡综合配套改革暨两分两换试点工作。年月日，嘉兴市召开两分两换民主恳谈会。市委书记陈德荣，市委常委秘书长蒋唯民，副市长陈越强等市领导和市级各有关部门主要负责人就两分两换的推进工作，与各试点镇村的基层干部以及试点所在地的市县两级的两代表委员村民代表等进行恳谈。年月日项目建设单位及相关试点镇村的基层干部在嘉兴市湘家荡区域七星镇召开了试点动员大会。七星镇位于嘉兴市东北角，是嘉兴市的中心城镇，距离嘉兴市区公里，也是上海经济开发区辐射的前沿地，与上海杭州苏州均距公里左右，沪杭高速公路沪杭铁路国道穿镇而过，交通便捷。七星镇现有七星村大树村高丰村博山村东进村等个村，现有农村居民户户，户籍人口万，新居民人口万年全镇实现工农业总产值亿元，比年增长实现财政税收收入万元，同比增长。近几年，随着嘉兴城市建设的加速和城乡体化进程的推进，七星镇的基础设施产业人口集聚度和镇容镇貌都有了较大的改进和完善。选择这样个背靠嘉兴农业经济相对发达人口素质相对较高的卫星城镇作为我市两分两换工作的试点，具有举足轻重的作用。项目建设的必要性项目建设是深化嘉兴市土地节约集约利用工作，提高土地利用效益的需要我市人多地少，耕地后备资源匮乏，当前又正处于工业化城镇化快速发展时期，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。推进土地资源节约集约利用，是缓解土地供需矛盾促进人地和谐保障我市经济社会可持续发展的重大战略举措，也是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的条根本方针。国民经济和社会发展规划纲要草案十五提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入高产出，低消耗少排放，能循环可持续的国民经济体系和资源节约型环境友好型社会。土地水森林矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业化发展息息相关的耕地水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的，些沿海省市的人均耕地不足亩，远低于世界公认的警戒线。由于工业化和城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张，产生了农村集体土地与城市国有土地城市开发用地与保障粮食的基本耕地的冲突。理清纠缠在土地这不可再生资源上的种种利益冲突，并制定有利于促进城市化进程有利于农业的现代化有利于生态环境建设和区域经济发展适应于市场经济总体制的土地战略，即节约集约利用土地，不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这中国经济重要进程的根本所在。通过编制和实施新轮土地利用总体规划，进步优化土地利用空间和布局结构，引导工业向经济开发区和工业功能区集中人口向城镇集中住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。该项目的实施，正是符合了这政策趋势。项目建设是嘉兴市推进统筹城乡发展推进城乡体化的要求统筹城乡发展推进城乡体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决三农问题的根本出路。三农问题是农村问题农民问题农业问题的总称。解决三农问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。统筹城乡发展推进城乡体化主要包括六个方面的任务统筹城乡产业发展统筹城乡社会事业发展统筹城乡基础设施建设统筹城乡劳动就业和社会保障统筹城乡生态环境建设统筹区域经济社会发展。该项目是我市实行两分两换的主要内容，因为实行两分两换，首先要把原来分散布置的农民住房进行拆迁，并进行临时安置，待集中建设的安置房建造完成后，再进行正式安置。所谓两分两换就是按照宅基地与承包地分开搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产以土地承包经营权置换社会保障的总体思路，因地制宜，探索创新适合不同区位条件经济发展水平就业状况居住特点过渡房房租补贴户置换后剩余合法面积补偿城镇住房成本第部分合计二土地流转年土地流转费亩青苗补偿及奖励亩作物及设施补偿亩第二部分合计三土地整理水利灌溉设施亩生产道路公里河道整治公里土地整理亩第三部分合计四工程建设其他费管理费万元二三生产准备及开办费万元二三项目可研费项第四部分合计五预备费合计至四累加六贷款利息合计按计项目总投资至六第九章经济评价经济评价说明评价依据国家计委和建设部年发布的建设项目经济评价方法与参数第三版嘉兴市人民政府办公室关于公布嘉兴市区基准地价更新结果的通知嘉政办发号嘉兴市人民政府关于调整从土地出让金中提留专项资金有关政策的通知嘉政发号关于继续调整从土地出让收入中提留专项资金有关政策的通知嘉政发号相关土地资料及同类项目运营情况项目计算期本项目计算期为年，其中建设期年，运营期年。经济评价范围本项目经济评价的范围为湘家荡区域铁路以南新农村建设综合整治项目完成后置换出的除用于建设安置房外的剩余可供出让土地收益以及流转土地高效农业产业化收益的相关经济评价。根据新农村建设两分两换的政策规定，农民住宅置换城镇产权房屋建造置换城镇房屋后多余的宅基地面积，可作为建设用地，可供出让。根据实地调查统计，该项目中原宅基地总面积亩，扣除安置房建设用地亩，多余亩土地，可作为出让建设用地商业办公配套。根据地块的位置及参考嘉兴市人民政府办公室嘉政办发号文件嘉兴市人民政府办公室关于公布嘉兴市区基准地价更新结果的通知规定，并考虑出让年份年至年升值因素，可按平均每亩万元的出让价格计算根据嘉兴市人民政府嘉政发号文及嘉政发号文的规定，上交政府专项资金数额约为出让金额的，其余款项全额返还，用于支持地方城市建设。财务评价基础数据估算本项目范围内的效益主要为土地出让金的收入和安置房销售收入。土地出让金根据嘉兴市政府对湘家荡区域的政策规定，该区域范围内土地出让资金，除上交国家规费税金外，全部用于该区域内的基础设施建设和拆迁安置投入，实行封闭运作，资金内部平衡。每亩商住办用地土地出让金约为万元亩出让年份为项目的第年至第年，预计各年度土地出让收入见表高效农业收入土地承包经营权有偿流转费按每年每亩元的标准为基数，按照每年每亩递增元的标准增加土地承包经营权有偿流转费。通过对这些流转农田的规模集约经营，可以实现农业的产业化生态化，并产生效益。土地流转高效农业产生的效益，在运营期的第年期按每亩净收入元估算扣除土地租金，以后每年每亩产出递增元。项目达产率在运营期第年为，以后均为。本项目可供流转并用于高效农业生产的土地为亩。表年度土地出让金估算单位亩万元出让年份计算周期第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年出让面积收益金额表销售收入估算表计算期第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年农业产出元亩农业产出万元财务盈利能力分析根据项目的投资估算和以上的收入估算数据，及建设