住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会形成济性舒适性和耐用性等，并考虑持续发展的需要，同时应满足老年人儿童残疾人等居住者的使用要求经济合理有效的利用土地交通路网和城市自然及人文景观等资源要充分体现人与人人与建筑人与环境的和谐统，体现整个居住小区与周边环境及城市总体规划的协调与统规划设计总体上要体现高起点高水平高水准，经济性适用性前瞻性创造性，营造个现代化生态化信息化的居住小区项目设计的最终成果要满足社会经济与环境三方效益的同步提高。总体规划原则按规划设计条件和有关设计规范标准的要求，在确保住宅建筑总量的前提下，综合平衡住宅品质住宅朝向通风采光得房率等造价投资和小区整体环境景观等因素，以改善布局结构提高环境质量为宗旨，力求空间组织丰本项目位于省属滨江用地内，且沿江带多为高档楼盘，对于提升楼盘的档次起到较大的带动作用。三优劣势分析项目优势项目属性优势本项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事务管理局统分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。作为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。交通优势项目位于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通可达性好。地域优势本项目位于省属滨江用地内，且沿江带多为高档楼盘，对于提升楼盘的档次起到较大的交通优势项目位于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通可达性好。地域优势作为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事务管理局统分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。部分内容简介供的住宅产品应充分满足这部分人群在生理心理及安全方面的第层次基本需求，这包括对住宅产品的基本使用功能需要居住私密性和安全性需要日常居住生活的便捷性和产品使用低成本支出的需要等其次是要满足他们在休闲娱乐社会交往人与人沟通渴望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求最后是尽量满足其心理审美需求。三优劣势分析项目优势项目属性优势本项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事务管理局统分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。作为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。交通优势项目位于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通可达性好。地域优势本项目位于省属滨江用地内，且沿江带多为高档楼盘，对于提升楼盘的档次起到较大的带动作用。配套优势本项目周边有公建中心青少年活动中心和自身的商业配套，对小区居民的生活带来很大的便利。规模优势本项目占地亩，适中面积可以充分展示小区规划，利于塑造小区的整体品质。项目劣势项目所在的省属滨江用地范围内列入建设计划的项目相对较少，周边缺乏必要的人气，大家对于项目的价值认知有待段时间的过渡。项目地块不方正，西北角为中铁住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会形成定的制约。项目以提高得房率为主要目标，对于高层建筑来讲，必然会存在梯多户的结构布局，这在定程度上影响住宅房屋的通风效果和居住品质。本项目为省直专用房，在定价与成本控制方面有严格的政策性限制，方面直接影响项目住宅部分的赢利能力，另方面在控制成本的前提下为提高楼盘的品质带来较大的挑战。四住宅产品定位住宅产品定位的主要依据是项目的整体开发建设意图和目标在提高本项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益项目优劣势因素分析住宅特定居住人群的需求分析。规划设计理念坚持以人为本的设计原则，以现代家庭居住行为方式为依据，着重提高住宅的居住环境质量，完善住宅的使用功能，构建生态居住空间，充分满足住宅的功能性安全性方便性经济性舒适性和耐用性等，并考虑持续发展的需要，同时应满足老年人儿童残疾人等居住者的使用要求经济合理有效的利用土地交通路网和城市自然及人文景观等资源要充分体现人与人人与建筑人与环境的和谐统，体现整个居住小区与周边环境及城市总体规划的协调与统规划设计总体上要体现高起点高水平高水准，经济性适用性前瞻性创造性，营造个现代化生态化信息化的居住小区项目设计的最终成果要满足社会经济与环境三方效益的同步提高。总体规划原则按规划设计条件和有关设计规范标准的要求，在确保住宅建筑总量的前提下，综合平衡住宅品质住宅朝向通风采光得房率等造价投资和小区整体环境景观等因素，以改善布局结构提高环境质量为宗旨，力求空间组织丰富多样而有层次，为居民多方面多层次的需求组织和配置好住宅群体公共设施道路网络绿化系统建筑小品等，做到使用方便功能合理丰富多彩景观宜人。建筑及景观设计建议建筑设计以现代风格为主流，讲究开放性，重视立面造型，克服呆板单调和千篇律的状况，努力创造丰富新颖的建筑形式，反映时代风貌和地区特色，体现稳重大气而不失个性。在经济合理情况下，建议尽量布置高层，提高项目绿地率。景观设计以江南园林风格为主，注重自然生态，要充分处理好景观与建筑道路及周边环境的关系，提高小区景观整体的均好性。交通布局规划小区交通布局要合理有效有序组织小区内交通，满足消防通道及登高场地的要求，实现交通的便捷性与通达性，充分提高人流车流效率，实现人车分流，停车位配比不小于。小区入口设置与布局要在满足规划条件的前提下，尽量有利于小区人车出入包括出租车停放位外来人车登记处和交通组织安全防范及物业管理，并能充分考虑与商业配套建筑的有机结合。建筑设计建议户型面积及比例户型面积及比例按照省直专用房的有关政策规定执行，具体指标如下表所示。提高住宅平面利用率及得房率，在满足主要居住功能要求的基础上，提高居住的舒适度健康性和环保性。户型面积比例户数户平方米以下平方米左右平方米左右平方米左右合计本项目住宅为万平方米住宅的设计要适度超前这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求的变化。应充分体现以人为本的原则，想住户之所想，每细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重，实现动静分开，洁污分离。每户型内部布置都应按内外分区动静分区生理分室功能分室等要求设计。五住宅价格定位经济适用房销售价格主要根据当前政府规定价格构成来估算，考虑到本项目土地前期及建安成本管理费用税金以及的固定利润，当前杭州市经济适用房高层住宅最高销售价格为元的规定，以及本项目为省直专用房性质，住宅销售价格暂定元。第二节公建配套及商业市场分析及定位在前期市场调查的同时，我们对本项目公建配套及商业部分进行了专项市场调查研究，这为本项目进行科学合理的市场定位和产品定位提供基础性资料和重要依据。公建配套及商业物业定位本项目定位为以服务社区居民日常生活为根本，以餐饮休闲类业态为特色，以汽车美容青少年教育家居橱柜等特定需求为延展。二产品定位根据预规划方案，建议项目由临街住宅底商和集中式公建配套组成临街住宅底商根目施工建设阶段项目营销阶段计划立项规划方案设计招标规划定点规划方案设计审批申领建设用地规划许可证初步设计初步设计审查征地拆迁补偿地质勘察设计办理交地手续申领土地使用权证施工图设计各单体工程基础部分和以下土建部分住宅工程主体部分综合楼主体工程部分住宅销售前期准备工作并回笼首期住宅预售收入办理交房手续回收住宅销售收入尾款按工程形象进度回笼住宅销售收入车位预售车位销售补交土地出让金办理商业用房销售许可证施工图设计审查工程招投标工程报建领取工程规划许可证工程施工许可证综合楼持有经营项目可行性研究市场调研土地报批申领开发资质图项目工作最终交付成果分解结构图完成三通平滨江省直专用房项目计划目标项目前期开发阶段目标项目施工建设阶段目标项目营销阶段目标取得立项批复确定设计单位完成规划方案设计成果取得规划条件和勘测红线通过规划方案设计审批取得建设用地规划许可证完成初步设计成果通过初步设计审查签订征地拆迁补偿协议并交纳相关费用取得土地报批手续办理交地手续并取得土地使用权证出施工图并完成图纸内审各单体基础工程通过竣工验收以下土建工程阶段性竣工验收合格符合造价控制指标各单体住宅工程竣工验收合格具备竣工交付使用条件符合造价控制指标商业综合楼工程竣工验收合格并具备交付使用条符合造价控制指标件完成住宅销售前期准备工作并实现首期住宅预售收入资金回笼回收住宅销售收入尾款并办理交房手续按工程形象进度实现住宅销售收入同步回笼资金实现部分车位预售收入实现车位销售补交土地出让金办理层商业用房预售许可证通过施工图设计审查确定施工和监理单位并签定合同工程报建交费并取得两证市政配套工程全面验收合格且整个小符合造价控制指标区具备交付使用条件综合楼持有经营项目可行性研究报告市场调研报告完成勘察设计报告取得开发资质第四章项目投资估算第节项目物业分类物业名称单位数量备注总建筑面积万地上建筑面积万住宅万可售住宅万物业经营性用房万物业管理及社区用房万公共厕所万架空层万公建配套及商业用房万南面层商铺住宅底万南面层商铺万北面层商铺层高万北面层商铺万公建配套综合经营楼万公建配套综合经营楼架空层万二地下建筑面积万住宅基底车位万个个住宅基底设备用房面积万包括设备等用房地下车库万个约个地下车库设备用房地下车库延伸部分万个夹层非机动车停放位面积万公建配套综合经营楼车位万个个公建配套综合经营楼地下设备用房万三可售建筑面积万可售住宅建筑面积万可售商业用房建筑面积万可售地下车库建筑面积万个约个第二节项目投资估算依据土地费用根据杭州国土资源局和滨江国土资源局提供的信息，滨江项目土地征用费用项目及收费情况列表如下序号费用项目收费情况说明耕地占用费元亩情况不同，收费标准也不同元亩占补平衡指标费元亩以前未收，明年