【37页】贵阳保利置业溪洛平开发项目可行性建议书.doc文档下载

这意味着将让贵阳获得来自国家政策层面的大力支持。

如今，贵阳每年经济规模以的速度递增。

力争四年确保在五年内，实现生产总值在年基础上翻番超过亿元，财政总收入翻番超过亿元，固定资产投资累计超过亿元基本适应十三五十四五更大发展的需要新型工业化现代服务业明显提速，产业结构进步优化届时也将带动贵阳房地产业发展迈向个新的更高的平台。

项目紧邻花溪区行政中心核心区和大学城，面向正在建设中的大地之舞中华舞博园同时集团公司的央企背景使得项目在运作过程中得到地方政府部门的高度重视和大力支持。

图表保利贵阳项目示意图温泉新城云山国际国际广场春天大道国家文化生态示范小区占地万方建筑面积万方别墅花园洋房小高层五星级酒店国际文化交流中心城市生态大盘占地万方建筑面积万方高层贵州之窗贵阳首席互动文化时尚生活圈占地万方建筑面积万方顶级写字楼服务公寓住宅商业美术馆复合型国际社区占地万方建筑面积万方联排别墅花园洋房小高层公寓商业保利公园高尔夫超高品质高端居住社区占地亩建筑面积万方别墅洋房高层资源及区位条件项目所在地位于花溪公园和大学城花溪区人民政府之间。

簇拥花溪洛平水库湿地公园簇拥花溪洛平水库湿地公园，交通便捷视野开阔生态景观资源丰富。

洋房小高层公寓商业保利公园高尔夫超高品质高端居住社区占地亩建筑面积万方别墅洋房高层资源及区位条件项目层五星级酒店国际文化交流中心城市生态大盘占地万方建筑面积万方高层贵州之窗贵阳首席互动文化时尚生活圈占地万方建筑面积万方顶级写字楼服务公寓住宅商业美术馆复合型国际社区占地万方建筑面积万方联排别墅花园部分内容简介了相应的名气，树立了强大的品牌知名度，获得消费者信赖。

同时集团公司的央企背景使得项目在运作过程中得到地方政府部门的高度重视和大力支持。

图表保利贵阳项目示意图温泉新城云山国际国际广场春天大道国家文化生态示范小区占地万方建筑面积万方别墅花园洋房小高层五星级酒店国际文化交流中心城市生态大盘占地万方建筑面积万方高层贵州之窗贵阳首席互动文化时尚生活圈占地万方建筑面积万方顶级写字楼服务公寓住宅商业美术馆复合型国际社区占地万方建筑面积万方联排别墅花园洋房小高层公寓商业保利公园高尔夫超高品质高端居住社区占地亩建筑面积万方别墅洋房高层资源及区位条件项目所在地位于花溪公园和大学城花溪区人民政府之间。

簇拥花溪洛平水库湿地公园，交通便捷视野开阔生态景观资源丰富。

项目紧邻花溪区行政中心核心区和大学城，面向正在建设中的大地之舞中华舞博园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高的生态住居价值毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势。

二劣势区域产业结构单花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单，为了保护花溪区的自然生态环境，市政府区政府严格限制了区域内的工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业的发展。

区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。

加上区域规划前景的明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本的增加。

高端物业的销售周期相对较长根据项目的容积率以及整体规划，本项目住宅物业别墅类高端产品，受总价影响，会出现销售周期较长销售回款慢的问题，在项目的开发前期将对项目的资金使用造成定的压力。

三机会区域经济发展优势，实现城市建设提速贵阳市经济和城市发展持续高速向好，为项目提供了很好的大环境。

贵阳市近年来无论是在经济发展还是城市建设方面都呈现飞速发展，在年月初中央召开的西部大开发工作会议上，要求将黔中经济区建设成省域经济增长点，并把它列为国家新轮西部大开发布局的重点经济区之。

黔中经济区正式上升为国家战略。

这意味着将让贵阳获得来自国家政策层面的大力支持。

如今，贵阳每年经济规模以的速度递增。

力争四年确保在五年内，实现生产总值在年基础上翻番超过亿元，财政总收入翻番超过亿元，固定资产投资累计超过亿元基本适应十三五十四五更大发展的需要新型工业化现代服务业明显提速，产业结构进步优化届时也将带动贵阳房地产业发展迈向个新的更高的平台。

除此之外，贵阳市旅游与投资，交通也在迅速发展。

小时快铁交通网的建设将缩短贵州与国内主要城市的时空距离，使贵州不再边缘化，从而促进贵州与京津冀长三角珠三角等发达地区之间更紧密的合作。

而发达的交通也将带来大量人流物流信息流资金流，并使之快速的流动，加上各种生产要素的优化集成，将为贵阳市的经济发展注入全新的活力，现实城市建设的快速发展。

湿地公园大学城的建设，具有打造高品质楼盘的先天条件随着甲秀南路全线通车，湿地公园建设启动，大学城建设稳步推进，花溪得天独厚的生态优势加上独无二的文化氛围开始为楼市注入持久动力，成为花溪楼市厚积薄发的强大引擎。

使得花溪的整体居住环境品位大大提升。

花溪优居特点越来越明显。

城市旅游避暑资源，吸引高端项目客群纷至沓来作为个城市高端大盘，注定了本项目的目标客户群除了本地的客户之外，外地客户也是个重要的来源。

而城市旅游资源的丰富为这目标客户群的实现奠定了坚实的基础。

四威胁政策施压，导致市场产生观望气氛由于近来房地产市场调控不断，限购限贷加息上调银行存款准备金等措施，对交易量产生定影响。

导致市场产生定的观望气氛。

竞争对手瓜分市场由于湿地经济潮加上大学城建设的影响，使不少省内甚至国内知名品牌地产开发企业开始关注花溪市场。

在这些企业当中不排除恶意竞争的可能。

五分析小结通过对项目的分析可知，项目最大的优势在于拥有的自然资源，包括项目自身内部自然资源以及项目所处区位的外部自然资源，自然资源是项目的核心竞争力最大的发展机遇来自于城市发展的快速提升，快速提升的城市发展将直接为项目的开发奠定坚实的基础而两者之合力则可产生更为庞大的推动力，有效的支撑项目的后续开发以及盈利能力的提升。

项目的劣势和威胁除了政策风险难以控制外，其余均可借助项目地块自身条件通过合理定位采取适当的营销措施避免或减少其影响。

图表总结示意图优势企业品牌资源及区位条件劣势区域产业结构单区域地价高，导致项目开发成本增加高端物业销售周期相对较长机会区域宏观形势向好，城市消费范围扩容湿地公园大学城的建设，具有打造高品质楼盘的先天条件城市旅游资源丰富，高端物业客户覆盖广威胁政策施压，导致市场产生观望气氛竞争对手瓜分市场税前收益，万元，所得税税前收益率所得税税后收益，万元，所得税税后收益率所销售净利润率具体项目损益进度见附表项目损益表图表项目静态收益能力分析表序号项目金额万元备注收入，支出，开发建设成本，营业税及附加，销售收入土地增值税，销售收入预征所得税税前收益不含经营性资产，税前收益收入支出税前投资回报率不含经营性资产投资回报率税前收益开发建设成本所得税，所得税税前收益所得税税后收益不含经营性资产，税后收益税前收益所得税税后投资回报率不含经营性资产投资回报率税后收益开发建设成本销售净利润不含经营性资产销售净利润税后收益总销售额二动态盈利能力分析动态盈利能力的评价不包括车库的销售收入。

根据测算，在不考虑车库收益的情况下，本项目全部资金内部收益率，项目可实现全部资金净现值，万元。

图表项目动态收益能力分析表序号项目金额万元备注收入，支出，开发建设成本，营业税及附加，销售收入土地增值税，销售收入预征全部资金内部收益率不含经营性资产未考虑车库收益自有资金内部收益率不含经营性资产全部资金净现值，二敏感性分析盈亏平衡点分析保本售价投资估算表格所得，项目整体单位投资额为元可售平方米不含车库销售营业税税率为根据保本售价计算公式保本售价可售单方投资营业税税率计算得本项目的保本售价为元平方米。

即项目整体均价在元平方米时，即可实现项目的盈亏平衡。

保本销售率投资估算表格所得，项目整体单位投资额为元可售平方米营业税税率为，所得税率为根据保本售价计算公式保本售价可售单方投资„营业税税率所得税率单位售价整体单位投资额所得税率‟计算得本项目的保本销售率为。

即项目整体均价在目前测定的销售价格情况下，销售到时，即可实现项目的盈亏平衡。

二敏感性分析静态盈利指标敏感性分析根据对销售价格土地成本以及建安成本三个变动因素的静态敏感性分析，本项目表现的静态盈利指标表现出明显的对销售价格的敏感性，几乎同比增长其次为对建安成本。

而土地成本由于所占比重较小，对整体收益的影响相对较小，因此敏感性最差。

即，本项目静态盈利能力的敏感性因素排序为土地成本建安成本销售价格。

图表项目静态敏感性分析表不确定性因素变化率税后利润总额税后投资回报率税后投资回报率变动测算基本方案销售价格建安成本土地成本静态盈利指标敏感性分析根据对销售价格土地成本以及建安成本三个变动因素的动态敏感性分析，本项目表现的动态盈利能力表现出对土地成本建安成本相对较小的敏感性，尤其是对建安成本，由于整个项目属于滚动开发，建安成本比重岁大，但在周期滚动，易于被时间价值淡化而土地成本，虽然比重远小于建安成本，但其主要支付时间节点均在项目前期，受时间价值较小，因此敏感性高于建安成本。

本项目最大的动态敏感性因素为销售均价，这主要是由于销售收入本身完全处于随时间推移的动态状态，其本身受时间价值影响就会较大，并且，项目在测算时本着保守的态度，销售价格估值相对较低。

即，本项目静态盈利能力的敏感性