【TL74】超级购物中心营销可行性建议书.doc文档存档

同时，周边区域也缺乏大型的零售机构区域内消费力由于南郊地区高档住宅小区居多，因而此区域内常住人口的消费能力较强为万平方米，目前正在兴建二期，而且采用了大卖场的形式，加上西安市最早开业的太华路建材市场，令城北地区成为最为重要的建材市场聚集地，具有较强的市场先入优势项项目目品品牌牌及及功功能能定定位位人与人不同，花有百样红。

商业物业也需要根据其所处的特色零售商店紧靠西万公路主干道，形成沿街带状结构布局，而家居广场和建材广场则划中的高新区第三期发展用地南侧紧临绕城高速公路南段东面的大部分则仍是未开发的郊区地段。

紫薇之家组团用地面积，平方米，地上总建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米建材广场，平方米特色零售商店，平方米美食广场，平方米和办公区银行商业，平方米五个板块区域地下建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米仓库，平方米停车场，平方米。

该地块位于整个紫薇的南部地区，由丈八公路分隔，毗邻紫薇营销中心，是紫薇最早投入建设和使用的期组团项目。

紫薇之家组团南侧地块为家居广场北侧为建材广场西侧是特色零售商店。

该地块位于整个紫薇的南部地区，由丈八公路分隔，毗邻紫薇营销中心，是紫薇筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米仓库，平方米停车场，平方米。

部分内容简介安科技产业园区的主要干道西万公路和规划中的高新区第三期发展用地南侧紧临绕城高速公路南段东面的大部分则仍是未开发的郊区地段。

紫薇之家组团用地面积，平方米，地上总建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米建材广场，平方米特色零售商店，平方米美食广场，平方米和办公区银行商业，平方米五个板块区域地下建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米仓库，平方米停车场，平方米。

该地块位于整个紫薇的南部地区，由丈八公路分隔，毗邻紫薇营销中心，是紫薇最早投入建设和使用的期组团项目。

紫薇之家组团南侧地块为家居广场北侧为建材广场西侧是特色零售商店。

特色零售商店紧靠西万公路主干道，形成沿街带状结构布局，而家居广场和建材广场则位于沿街零售商店的后面，各自呈不规则矩形结构，靠条由丈八东路转入的新建道路旁边。

建材广场与家居广场被预留的商业步行街政府规划预留道路分隔。

家居广场楼高层地下层，建材广场楼高层，沿街零售商店楼高层，整个建筑物呈南高北低的走势。

紫薇之家基地位置图项项目目分分析析优势劣势品牌优势紫薇在西安市场拥有强大的品牌优势，其所开发物业在西安消费者心目中已建立的较高的美誉度经营模式优势西安尚无家居建材的专业资金链紫薇强大的资本足以支撑起项目的开发和长期发展客情资源紫薇自身便是建材家居产品的大宗采购者，与建材家居产品企业商家有着良好的合作关系，具有较强的影响号召力公共关系紫薇与高新集团拥有的广泛的社会关系，这对招商有较大的促进作用辅助功能紫薇之家所拥有的休闲娱乐等功能，是其他同类专业卖场所不具备的地理位置项目位于相对偏僻的城郊位置道路交通由市区至项目所在地交通运力不甚发达，其位置在易达性方面存在定的问题，从而会限制到项目初期的发展地块布局项目与整个紫薇的地块结构属于零碎地域的状况，不利于其在后期与整个组成个整体开发经验开发商缺乏大型商业项目的开发经验商业氛围由于项目处于城郊，区域内基本没有形成较成规模的商业氛围机遇威胁行业趋势商业业态的发展使日益受消费者所欢迎区域人口在西安的建设规划中，本项目所在的南郊正逐步发展成住宅小区建设的重点区域，并且随着建设的不断深入，南郊新建住宅和人口数量也在不断使市场容量增大竞争环境西安建材市场大多采用铺位形式，除家世界家餐饮市场南二环带的中高档餐饮业比较发达，这在定的程度拟制了本项目在此方面的发展空间家具市场西安的八个大型家具市场中，有五个位于本项目周边五公里的范围之内，本项目面临直接竞争新竞争对手的参与颇具威胁力，如三森国际家居汇展中心等建材市场位于西安市北部的大明宫建材市场的建筑面积居店外，缺乏成功的大卖场。

同时，周边区域也缺乏大型的零售机构区域内消费力由于南郊地区高档住宅小区居多，因而此区域内常住人口的消费能力较强为万平方米，目前正在兴建二期，而且采用了大卖场的形式，加上西安市最早开业的太华路建材市场，令城北地区成为最为重要的建材市场聚集地，具有较强的市场先入优势项项目目品品牌牌及及功功能能定定位位人与人不同，花有百样红。

商业物业也需要根据其所处的地理位置经营范围服务的客户类型和数量等诸多因素进行不同的定位。

紫薇之家的品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象的特性，进行合理的市场细分和定位，才能有效地运转，占据并巩固自己的目标市场。

任何品牌的定位都不应该是简单随意的概念罗列，而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。

品牌定位部分紫薇之家定位之前所面临的选择在对紫薇之家进行定位之前，将面临个方向性问题的选择，这会直接影响到定位的走向。

质量与数量的选择投资的最终目的就是实现收益最大化，但获取收益的方式及途径是多种多样的，紫薇之家的收益主要来源于以下个方面可营业面积租赁或产权销售所获取的租金与销售收益广告位出租面积所获取的广告收益部分自营项目的经营收益物业管理经营收益，如停车场收入商业促销活动的场地出租收益等将以上收益加以比较，我们会发现可营业面积租赁或产权销售所获取的租金与销售收益是整个紫薇之家的主要收入来源，是对紫薇之家经营管理影响最大的因素。

因此，进步来看商铺租赁或销售收益部分，在营业面积固定的前提下，其又可能产生种增加收益的方式以实现营业面积最大可租可售性为目标，尽可能多地增加可出租或销售的商铺经营面积，达到获取更多租金或销售收益的目的。

优点通过增加商铺出租或出售面积与店铺数量，从而增加租金或销售收入总量这必须以全部或绝大多数店铺能成功出租或出售为前提。

在定程度上可以增加商品经营的种类缺点店铺数量的增多无形中加大了招商工作的难度，而这种城西平均水平建材市场租金家具市场租金主要个案备注家世界作为西安市档次最高的大型建材大卖场，其租金水平达到元月。

三森国际家居汇展中心西安市新入市场的家居大卖场，其平均租金水平为元月。

大明宫建材家居城西安市规模最大的建材家居大卖场，其家居卖场平均租金水平为元月，建材区平均租金水平为元月。

明珠家居城家居专业卖场，其平均租金水平约为元月。

我们在制定价格政策时应着重考虑到价格的弹性因素，鉴于本项目所处地段位置的商业氛围尚需段时间的培育，因此租金价格应具备定的市场成长空间，低开高走。

同时，我们希望租金水平应充分保证实现预期的年增长比率。

根据本项目情况，敝司将调研报告的价格反推法与现行费率定价法以主要竞争对手的价格作为定价标准，并以略低于对手的价格水平入市，体现价格优势。

结合，计算出紫薇之家平均租金价格的预期水平。

见下表单位元月年增长率城南全市平均水平紫薇之家平均价位水平预期年年年年年建材市场租金家具市场租金餐饮娱乐租金写字楼租金特色商铺租金电子步行街我们以元月的租金水平作为紫薇之家商铺包括建材和家具广场的入市平均价位，该价位水平低于城南和全市的平均水平以元月的租金水平作为紫薇之家写字间的入市价位，此价位低于城南区和西高新地区的写字楼平均租金水平，但高于西安市写字楼平均租价分别以元月元月的租金水平作为紫薇之家特色零售商店与餐饮娱乐的平均租金，此价位均略低于临近电子商业步行街的平均租价。

西安市年月份写字间平均租金地区城东区城西区城南区城北区城内区西高新全市均价写字楼平均租价元与建材市场租金水平比较，元月的租金水平可能略高于部分建材市场的平均租金水平如大明宫建材家居城，但却要低于同档次定位的家世界建材大卖场的租金水平，同时也考虑到紫薇对此部分客户资源应具备较强的掌控能力，所以略高于部分建材市场平均水平的租金对其造成的影响不会太大。

与家具市场租金比较，本平均价位水平要低于部分家具市场的平均价位如三森国际家居汇展中心大明宫建材家居城，因而此价位已经具备了定的市场渗透性另外，对于部分薄利配套项目的招租价格可采取定程度的灵活性。

紫薇之家各楼层建议租赁价格表楼层建材组团家居组团特色商铺组团区区区区负层元月元月首层元月元月元月元月元月二层元月元月元月元月元月三层元月元月元月四层元月五层元月备注区的划分标准为每层楼的人流主入口区域和每层楼主干人流步行街沿线区域的商铺区的划分标准为商场内各支干人流步行道沿线区域，以及其它人流不易到达的区域。

产权商铺的销售价格参照项目调研报告按建筑面积计算，以平均销售价格元为基础，将本项目平均销售价向下调整到元左右。

那么，我们将本项目产权商铺价格区间界定在范围内销售，销售起步价定为元，最高价定为元，平均价为元。

紫薇之家各楼层建议产权销售价建筑面积计算楼层建材组团家居组团特色商铺组团区区区区负层首层元二层元三层元四层元五层元备注区的划分标准为每层楼的人流主入口区域和每层楼主干人流步行街沿线区域的商铺区的划分标准为商场内各支干人流步行道沿线区域，以及其它人流不易到达的区域。

分阶段的租售方案本项目的招商渠道，敝司建议采用三管齐下的方式。

所谓三管齐下的第管是指利用敝司庞大的网络资源，在香港广州等地与国内外知名的家居主力店品牌专卖店以