鑫苑东区城区项目可行性建议书.doc文档68页极速下载

销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

主要包括销售人员工资奖金福利费差旅费销售机构的折旧费修理费物料消耗广告费宣传费代理手续费销售服务费以及预售许可证申领费等。

本项目销售费用估算为万元。

开发期税费房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方或有关部门征收的费用。

主要包括土地使用税市政支管线分摊费用供电贴费用电权费绿化建设费电话初装费分散建设市政公用设施建设等。

在些大中城市，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。

本项目开发期税费市政配套费估算为万元。

其他费用主要包括临时用地费建设单位管理费工程招投标代理费合同公证费施工图审查费工程监理费工程保险费等。

建设单位管理费依据财政部财建号河北省财政厅冀财建号财建号。

临时设施费按建筑工程费安装工程费，依据国家计委中国人民建设银行印发关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定等三个文件的通知计标号施工图审查费按工程概预算投资范围设计费的百分比计算，依据河北省物价局河北省建设厅冀价经费字第号。

招标代理服务费按工程费用差额定率累进计费，依据国家计委计价格号。

工程监理费按照发改委号计算。

合同公证费工程费用。

工程保险费按建筑工程费安装工程费。

可根据项目的实际情况取定。

新型墙体材料专项基金按新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法第二章征收条款计算。

本项目其他费用估算为万元。

不可预见费房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费，本项目的不可预见费取上述几项之和的。

本项目的不可预见费估算为万元。

详见表其他费用估算表。

本项目总投资估算为万元，详见表项目总投资估算表。

资金筹措及投资计划本项目总投资万元，计划年完成建设。

第年投入资金万元，占总投资的第二年投入资金万元，占总投资的。

资金来源资金全部由易县鸿华房地产开发有限公司自筹。

详见表投资计划与资金筹措表。

第八章经济影响分析财务评价也就是企业经济效益评价，是我国现行财税制度和价格体系的条件下，对项目进行的财务效益分析。

并从财务角度，计算项目的财务盈利能力和清偿能力，以此来判定项目的财务可行性。

评价依据评价方法和参数依据根据年国家发改委，建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版。

财务会计依据本研究报告财务问题依据年月日国家财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则基本准则。

数据认可报告采用的投资价格等财务会计数据均经易县鸿华房地产开发有限公司认可。

销售收入本项目达到预定可使用状况后，销售收入主要来自住宅楼销售收入。

根据开发总成本和销售的利润，并考虑当地同类项目的售价，开发商确定各类项目的平均销售价格为高层住宅楼平均销售单价万元平方米，可出售面积，销售金额为万元。

多层住宅楼平均销售单价万元平方米，可出售面积共，销售金额为万元。

储藏室平均销售单价万元平方米，可出售面积共，销售金额为万元。

以上销售总金额为万元。

营业税金及附加本项目营业税及附加计算如下营业税本项目交纳营业税，营业税率为应纳营业税额营业额营业税率本项目的营业收入为万元，经计算应交营业税万元。

城市维护建设税本项目城市维护建设税按营业税额的征计，经测算本项目的城市维护建设税为万元。

教育费附加教育费附加按营业税额的征计，经计算本项目的教育费附加为万元。

地方教育费附加地方教育费附加按营业税额的征计，经计算本项目的教育费附加为万元。

本项目营业税及附加总计为万元。

详见表销售收入与销售税金及附加估算表。

盈利能力分析土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人所征收的种税。

依据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则及国税发号文件的有关规定计算并缴纳土地增值税。

土地增值税税额按年增值额乘以适用的税率减去总成本乘以速算扣除系数的简便方法计算。

本项目应纳土地增值税税额为万元。

所得税本项目的销售收入为万元，依据河北省房地产项目所得税征收办法的规定，本项目的所得税率按销售收入的的计取，经计算本项目所得税金为万元。

本项目的税前利润为万元，净利润为万元。

本项目总投资收益率为。

本项目资本金净利润率。

本项目投资利税率为。

详见表开发效益分析表。

第九章社会影响分析社会影响效果分析项目对当地居民生活的影响本项目的建设，不仅有利于合理利用城市土地，为改善城乡居民的居住环境，树立易县新形象，将起到积极的推动作用，同时能优化城市布局，落实城市规划，而且有利于改善易县人民群众的生活环境，加快城市现代化进程，有利于扩大内需，经济增长，推动城市经济发展和社会进步，也有利于和谐社会的构建。

从大局着眼，本项目的建设有利于提升政府形象，美化城市环境，改善城市面貌，促进易县总体发展，将收到举多得的效果。

项目对所在地区不同利益群体的影响项目的建设需要钢材木材水泥等建筑材料，该地区的建筑材料承销商将从中受益。

对其他利益群体没有不利影响。

项目对所在地区文化教育卫生的影响本项目建设实施过程中，积极推广先进的科学技术，开展培训教育工作，这样可以提高当地居民运用先进技术的能力，提高群众的综合素质，使其传统的思维方式和观念发生变化，促进精神文明建设和社会进步。

项目的实施，改善了原有单位办公环境及原住户居住品质，优化了易县城市环境，进步促进了易县城市化发展。

项目对当地基础设施社会服务容量和城市化进程等的影响本项目在建设期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路供电给排水等设施。

建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响。

表项目社会影响分析表社会适应性分析与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度及参与程度本项目的建设期间，建筑材料承销商将从中受益，项目建成后可以改善所在地区居民生活水平，提高生活质量，增加居民收入，促进当地文化教育卫生事业的发展。

因此与项目直接相关的不同利益群体对项目建设持支持态度并会积极参与项目的建设。

项目所在地区的各类组织对项目建设的态度当地政府对本项目的建设持支持态度，在基础设施等的后勤保障上大力支持。

当地群众希望项目建成后能够提高生活水平和生活质量，因此对项目的建设持支持态度。

序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施建议对所在地区居民生活水平生活质量和收入的影响较大提高所在地区居民生活质量对所在地区不同利益群体的影响较大建筑材料承销商将从中受益对所在地区文化教育卫生的影响较大加速社会文明进步对当地基础设施社会服务容量和城市化进程等的影响较大增加或占用当地的基础设施建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响项目所在地区现有技术文化状况能否适应项目建设和发展易县拥有充裕的人力资源，本项目建设所需的建设人员能够适应项目要求的技术条件，能够保证实现项目的既定目标。

表社会对项目的适应性和可接受程度分析表社会风险分析本项目的建设不涉及移民安置等问题，因此不会产生民族矛盾宗教问题。