【34页】长沙佳兴岳麓区格林星城项目可行性建议书.doc源文档全文在线看

可能反映项目的实际情况项目总投资尽量符合节约和安全的原则项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。

三项目投资估算及资金筹措计划项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表项目数量单位项目数量单位总用地面积容积率总建筑面积建筑密度地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积建筑类型构成表类型面积商铺住宅会所及管理用房地下层项目开发成本估算土地成本前期工程费前期工程费估算表序号项目计算依据计价万元规划设计费可行性研究费招投标费地质水文勘察费三通平费综合报建费合计建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类型面积单方造价元投资总额万元小高层住宅商铺地下室合计基础设施建销售尾期该时间段，期销区域及项目自身规模规划特点开发商开发理念等的宣传上。

主要通过报纸软性新闻报纸硬广户外广告互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。

通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。

开盘期与强销期加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。

影响。

在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。

开盘期与强销期加大广通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。

部分内容简介规划。

所以，此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模规划特点开发商开发理念等的宣传上。

主要通过报纸软性新闻报纸硬广户外广告互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。

通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。

开盘期与强销期加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。

在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。

销售尾期该时间段，期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。

同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。

此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。

广告媒体人员促销销售准备期对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统制定销售说词。

销售期间要求销售人员热情耐心诚恳地接待每个客户，与重点客户建立良好的关系，树立诚信为本顾客就是上帝的营销思想。

另外，采用些奖励办法调动促销人员的积极性。

房展会精品楼书公共关系四准备策略销售中心样板房展示楼盘正式推出仪式五项目销售收入实现计划项目各建设经营期销售比例表。

经营期销售比例销售金额万元合计第八章项目总投资估算及资金筹措计划项目总投资估算的依据湖南省建筑安装工程预算工作手册湖南省建筑工作估算指标长沙市最新材料价格信息年湖南省建筑工作概算定额湖南省建设厅文件湘建价号文省定额站建定价号文有关人工工资的规定房地产公司项目规划设计方案我司近期类似项目有关造价资料。

二项目总投资估算的原则项目投资估算尽可能反映项目的实际情况项目总投资尽量符合节约和安全的原则项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。

三项目投资估算及资金筹措计划项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表项目数量单位项目数量单位总用地面积容积率总建筑面积建筑密度地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积建筑类型构成表类型面积商铺住宅会所及管理用房地下层项目开发成本估算土地成本前期工程费前期工程费估算表序号项目计算依据计价万元规划设计费可行性研究费招投标费地质水文勘察费三通平费综合报建费合计建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类型面积单方造价元投资总额万元小高层住宅商铺地下室合计基础设施建设费基础设施建设费估算表序号项目计算依据金额万元供电工程总用地面积元供水工程总用地面积元排水工程总用地面积元道路工程总用地面积元绿化工程总用地面积元电信媒气工程总用地面积元合计公建配套设施费公建配套设施费估算表序号项目计算依据金额万元会所幼儿园及管理用房合计开发期间税费公用设施建设费等开发期间税费览表序号项目计算依据金额万元教育设施配套费总建筑面积元物业基金建安工程费公用设施建设费基础设施建设费工程质量监督费总建筑面积元工程监理费总建筑面积元供水管网补偿费住宅总户数元户供水管网补偿费商业商业建筑面积元供电用电负荷费住宅总户数元户供电用电负荷费商业商业建筑面积元其他建安工程费合计不可预见费不可预见费取以上项之和的。

开发成本开发成本以上项合计。

项目开发费用估算管理费用管理费用般取开发成本的。

销售费用销售费用详见销售费用估算表销售费用估算表序号项目计算依据计价万元广告宣传及市场推广费销售收入销售代理费销售收入其他销售费用销售收入合计财务费用财务费用详见贷款还本付息表开发费用开发费用前面项之和。

总成本费用汇总及分摊表项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表表。

表投资成本费用估算汇总表成本项目总额万元得房成本元小高层住宅商铺车位开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施费开发期间税费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用合计资金筹措投资计划及借款利息资金筹措与投资计划投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期投资总额建设投资贷款利息流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入贷款本金的偿还及利息支付贷款还本付息结算表序号项目名称合计建设经营期借款还本付息季初借款累计第笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计季初借款累计第二笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计季初借款累计第三笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计借贷汇总季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计第九章项目销售和收入测算住宅销售单价的确定用市场比较法确定销售价格的上限平均价格说明采用市场比较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有定可比性的案例进行对比，然后修正出本案的现时均价，最后再根据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算。

基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化楼层户型朝建议销售单价二商铺销售单价的确定用市场比较法确定销售价格的上限平均价格本项目商铺价格市场比较法系数修正表项目名称本案周边周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正区域因素交通繁华度小计个别因素层高小计修正后均价商铺平均标准价元平方米本案商铺的价格预测本案商铺平均价格现时平均价格房地产价格走势幅度宏观政策影响元平方米。

用成本法确定销售价格的下限商铺销售单价建议销售单价综合考虑项目周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价元。

三车位销售单价的确定四项目总销售收入的确定根据成本估算及市场研究的结果，确定该项目的销售从建设经营期的第期开始销售，整个销售过程大概按三期分批进行，按照建议住宅均价为元，车位均价为万元个，商铺整体均价为元，以此计算实际的销售收入。

详见销售总收入预测表表和销售收入分批按比例预测表表。

表销售总收入预测表项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元住宅商铺车库合计表销售收入分批按比例预测表期数项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元销售比例合计万元期住宅商铺车库期住宅商铺车库期住宅商铺车库期住宅商铺车库期住宅商铺车库五项目住宅定价模拟均价确定根据以上方法测算可得出项目推出时住宅的基础均价约为元平方米。

项目中具体单位定价模拟公式〒〒〒〒其中为日照系数，东南朝向单位取正值，西北朝向单位取负值。

为景观系数，根据不同单位景观视野实现程度确定。

为户型系数，复式单位取正值，遗憾单位取负值。

为楼层系数，均价层以上的取正值，均价层以下的取负值。

为随机系数，根据实际情况如单位附近有机房干扰楼道电梯及行人干扰等确定。

具体单位定价模拟在此以个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程的参考。

该单位的假设条件如下南向景观好既非复式单位也非遗憾单位位于层小高层中的第层比中间基准层高层无特别的不良因素干扰。

结合市朝向景观楼层价差等因素对产品价格影响的般情况，分别给予日照系数景观系数楼层差价层差个测算值。

则该单位定价为〒〒〒〒元平方米第十章项目财务评价财务评价技术线路为了评价该项目经济效益方面的可行性，在产品定位产品设计收集相关估算指标的基础上，首先估算该项目的投资额及计划资金筹措。

也就是根据经验人士的给值和相关资料的查找对该项目的开发成本开发费用进行估算，再根据得到的资金投入估算值拟订资金筹措计划。

接着测算销售收入。

本项目的销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定。

销售情况按四批计算并得出总销售收入。

在前面的基础上可以进行项目的财务评价。

财务评价是由税金损益表全部投资现金量表自有资金现金流量表的计算得出该项目的静态指标和动态指标，然后与房地产同行业的指标相比较。

通过资金来源与运用表可看出本项目的贷款偿还能力和自身平衡能力。

再进行项目的不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感的不确定因素。

因此分别计算出敏感因素上下波动时静动态指标的变化和投资盈利的临界点，从中体现其抗风险能力的大小。

二财务评价税金计算本项目销售税金及附加估算详见销售税金及附加估算览表表表销售税金及附加表序号项目建设经营期销售收入销售税金及附加营业税城市建设维护税教育附加防洪工程维护费印花税产权登记费土地增值税注营业税城建税为营业税的教育附加税为营业税的防洪工程维护费按销售收入的提取印花税按销售收入的提取产权登记费按销售收入的