阳江电瓷厂项目可行性建议书.doc文档31页推荐下载

二手交易不断增长，楼价稳中略降。

年广州市房地产市场分析面积单位万成交金额亿元资料来源广州市房地产信息中心供应量得到调控年全年我市十区批准预售的商品房项目共个，可预售总面积万平方米，其中，原八区批准预售的商品房项目共个，可预售总面积万平方米，比年减少。

房地产投资增长速度放缓年全市十区完成商品房投资比广州市经济现状与房地产业发展特点宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境历年以来，每变化，税后利润随之变化为万元，在销售价格下调时，整个项目的税后成本利润率仅为，税后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米的可能性比较小。

本项目的预期建安成本不高元平方米，若建筑成本控制出现问题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元，利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目的成本显得比较重要。

我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况规划条件未定交地时间过长等。

我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，二市场调查过长等。

比较重要。

我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况规划条件未定交地时间部分内容简介价格的变化，销售价格每变化，税后利润随之变化为万元，在销售价格下调时，整个项目的税后成本利润率仅为，税后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米的可能性比较小。

本项目的预期建安成本不高元平方米，若建筑成本控制出现问题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元，利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目的成本显得比较重要。

我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况规划条件未定交地时间过长等。

我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。

二市场调查广州市经济现状与房地产业发展特点宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境历年以来，我国宏观经济运行良好。

年，广州国内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。

年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素的影响，实际增长。

全年零售额超亿元的大型零售商店有家。

年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。

年末，广州地区金融机构人民币存款余额为亿元。

国民经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环境。

作为我国国民经济发展的新经济增长点，国家对房地产业的发展，特别是住宅建设的支持力度进步加大。

房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元，比年增长。

全年商品房新开工面积万平方米。

年广州房地产投资在上年较高增长的基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。

年广州住宅市场特点年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展的趋势，商品房供应量受到有效调控。

虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。

二手交易不断增长，楼价稳中略降。

年广州市房地产市场分析面积单位万成交金额亿元资料来源广州市房地产信息中心供应量得到调控年全年我市十区批准预售的商品房项目共个，可预售总面积万平方米，其中，原八区批准预售的商品房项目共个，可预售总面积万平方米，比年减少。

房地产投资增长速度放缓年全市十区完成商品房投资比去年同期增长，低于年的增长幅度。

新开工面积增长放缓商品房新开工面积比去年同期增长，低于年的增长项目年年同比全市批准预售商品房面积其中八区全市预售商品房成交登记面积其中八区全市预售商品房成交登记金额其中八区全市预售商品房成交登记均价其中八区幅度。

商品房累计空臵面积减少近年来持续增长的商品房空臵面积首次出现减少。

截至年底，全市商品房累计空臵面积为万平方米，比年减少。

预售商品房成交减少年全市十区预售商品房成交量万平方米，成交金额亿元。

其中原八区商品房为万平方米，成交金额为亿元，分别比年减少和。

值得欣慰的是登记的成交面积仍超过同期批准预售面积。

由于二手房屋成交量增长，抵消预售商品房减少的影响，使房屋成交总量仍然成交增加。

全年十区房屋成交量达到万平方米预售商品房成交万平方米二手成交万平方米，首次突破万平方米大关。

二手房屋大幅增长全市十区二手房屋成交量达万平方米，成交金额为亿元。

其中，原八区的二手房屋成交量为万平方米，成交金额为亿元，分别比年增长和，二手房屋成交两占同期房屋交易总量的，高于年的。

其中又以房改房上市交易的增长最快，年全年房改房上市成交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比年增长和。

二手房屋交易的活跃进步推动商品房市场的活跃。

成交均价各有升降原八区登记的成交总体价格下降，预售商品房从年的元平方米下降至元平方米。

各分类物业市场各有升降。

写字楼成交均价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首次低于元平方米。

年高层住宅均价为元平方米，比年相比下降了。

多层住宅和商铺的均价则有所上升，与年均价相比，分别上升了和。

年住宅市场年全市十区批准预售住宅面积万平方米，占批准预售的商品房总面积的登记成交的住宅面积为万平方米，占登记成交的商品房总面积的比重为。

住宅成交量比同期上市量超出万平方米。

市场的吸纳能力稳定，原八区的高层住宅，比去年成交量同比增长。

年住宅市场情况面积单位万平方米价格单位元平方米从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量的和多层住宅番禺区居多，该区多层住宅成交量与批出量分别全市多层住宅成交总量的和。

年年增长全市批准预售住宅面积其中八区全市批准预售高层住宅面积其中八区全市批准预售多层住宅面积其中八区全市预售住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记面积其中八区全市预售多层住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记均价其中八区全市预售多层住宅成交登记均价其中八区年月广州市住宅市场分析年月广州市房地产市场分析面积单位万平方米金额单位亿元高层住宅带动住宅新增供应增加全市批准预售住宅面积增加，主要是由于高层住宅供应大幅增加，其中全市十区供应增幅达到，抵消多层住宅供应推崇的锦城花园三期的物业形象。

锦城南苑项目将为这部分消费者提供享受型的拥有完善商务和生活服务的市中心生活豪庭，并让其子女有更大的机会入读东山名校。

根据本项目的消费者定位，建筑设计以三房为主，两房为副，两房所占比例不超过，主力面积以平方米。

七销售速度预测详见附件二。

四发展成本计划总投资的构成及各部分所占的比重如下土地成本万元拆迁补偿土地税费三通平等其他费用万元前期费用万万元建安及相关费用万万元销售费用万元费用分类金额万元比例总投资其中土地费用前期费用建安及相关费用销售费用间接费用不可预见费成本构成图土地费用前期费用建安及相关费用销售费用间接费用不可预见费其中营销费用约万，销售税金万元，销售费用万万元间接费万万元不可预见费万元预计万元五财务评价项目资金回收及还贷期限如果项目能在年第季度末开始动工，则预计在年第二季度可以收回全部投资，项目累计现金流量为正值。

项目总投资约人民币亿元，计划投入自有资金万元，向银行借贷万元，其中万贷期为年，万分两次提取贷期为年，万贷期为年，加上项目预售回收资金的投入，可满足项目全部的资金需求。

二项目投资利润测算锦城南苑地块项目投资利润测算表货币单位万元人民币销售收入税前成本税前利润增值税所得税税后利润总成本利润率自有资金年内部收益率借贷资金计息注销售收入按正常售价销售，税前利润已扣除销售税金。

三财务机会风险分析及应对措施若以内资企业形式开发该项目，需投入万元自有资金作为注册资金，加上亿元的贷款即可完成项目投资的资金需求。

按照目前广州公司的情况，取得亿元年期贷款应该问题是不大的。

根据该项目的项目流量安排，正常销售情况下安排亿人民币的贷款，其中万元的贷款期限为年，万为年分两次借贷，万为年。

为降低资金成本和利率风险，并考虑的该项目的建设周期短，项目的建设资金仍以回收资金滚动发展为主。

若销售情况不理想，计划争取将年期银行贷款延长至年期，或年期内的贷款延长至年，且从利息成本支出上已经对这种抵抗风险的情况进行计息若均转为年期贷款，需要多支付约万元利息。

该项目在开工前就必须把所有的土地转让费及中介费万元支付完毕，存在定的资金风险，如市场发生剧变或交易过程中出现变故，项目暂不宜开发，则会背较沉重的资金压力，项目的资金成本也会较高。

故方面，我司需充分利用军方建新营房的个月时间内，完成项目的前期策划规划设计报建等工作，创造条件争取项目早日上马，另方面在签订合作合同的时候，充分考虑支付时机问题，以此促进合同的顺利执行。

四财务评估结论从以上的财务分析，若能按计划执行，此项目是可行的。

六项目风险分析盈亏平衡分析投资回收期根据现金流量表，本项目静态投资回收期为年，动态投资回收期为年以年利率计。

保本售价若住宅及个车位万个能够全部售磬，则本项目的住宅保本售价为元平方米。

若住宅全部售磬，车位不销售，则本项目住宅的保本售价为元平方米。

保本销售率若住宅均价元平方米，个车位的全部售出万个，则保本销售率为住宅售出若维持住宅均价元平方米，车位万个，则这两项各自销售率达才可保本若住宅均价元平方米，车位不销售，则住宅销售率需达方可保本。

二敏感性分析本可行性研究从售价建筑成本地价利息和贷款额度五个方面考察这些因素变化对总成本利润率自有资金内部收益率的影响。

本项目的总成本利润率和内部收益率都对项目的售价变化十分敏感，建筑成本变化次之，对利息和贷款额度的变化则不太敏感。

相对而言，容积率的变动直接影响到楼面地价销售面积，从敏感性图表看，容积率对成本回报率的影响较大，但实际上对利润的影响非常大，容积率每增加，税后利润增加大约万，约占投资总额的。

针对敏感性分析，建议在项目开发过程中注意以下几点长期做好市场研究及营销策划工作，仔细选择最合适的时机销售，确保销售价格和销售速