为大连市的招商引资等各项工作创造良好的环口之，小窑湾毗邻大窑湾港，其商务区将为大窑湾港运作提供完美配套服务，成为投资发展的块热土。大连市年人均达到美元，已跨入中等发达经济体行列，而作为未来大连市城市副中心，小窑湾商务区生态居住高档旅游休闲应运而生，豪华游艇俱乐部的建设势在必行。项目的建设是调整产业结构，满足高端消费的需要随着经济的发展和居民生活水平的提高，游艇正在成为人们娱乐休闲的热门消费品。特别是在发达国家，如美国意大利法国和英国等，各式各样的游艇需求越来越大。小窑湾将规划区内快速捷运交通便捷，连接跨海大桥和大丹高速的城市快速路号路从基地东西贯穿。号路及快轨号线从基地北部穿过，号路向西连接金马城区，向东连接金石滩旅游度假区。未来海底隧道直通开发区，将大连市中心和小窑湾有效连接起来，实现真正的小时生活圈。这里自然风光秀丽，自然地形地貌特征主要包括山海湾塘滩堤六大要素，基地南环小窑湾，东依太山，东南面向黄海，依山傍海，风景优美，中部有长达公里的海岸线，拥有良好的生态环境资源。山体多集中在基地西南部，植被良好，东北部有基地内最高山体，高程约米。这里自然风光秀丽，自然地形地貌特征主要包括山海湾塘滩堤六大要未来海底隧道直通开发区，将大连市中心和小窑湾有效连接起来，实现真正的小时生活圈。部分内容简介万人就业人口万人。规划区内快速捷运交通便捷，连接跨海大桥和大丹高速的城市快速路号路从基地东西贯穿。号路及快轨号线从基地北部穿过，号路向西连接金马城区，向东连接金石滩旅游度假区。未来海底隧道直通开发区，将大连市中心和小窑湾有效连接起来，实现真正的小时生活圈。这里自然风光秀丽，自然地形地貌特征主要包括山海湾塘滩堤六大要素，基地南环小窑湾，东依太山，东南面向黄海，依山傍海，风景优美，中部有长达公里的海岸线，拥有良好的生态环境资源。山体多集中在基地西南部，植被良好，东北部有基地内最高山体，高程约米。小窑湾将作为大连国际化区域级的城市中心区之，大连新市区的城市核心区，大连市城市副中心，其建设将在大连市及整个东北亚经济圈内起到重要的示范和带动作用。小窑湾将主要发展商贸金融商业服务行政办公生产服务文化娱乐科技会展体育休闲和生态居住八大功能分区。将成为面向东北亚的国际性现代服务业集聚区，辐射东北沿海经济带的生产力服务中心，服务大连东部地区的公共活动中心。项目的建设不但将为大连市增添道亮丽的旅游景观，更重要的是提高大连市的城市地位，为大连市的招商引资等各项工作创造良好的环境，其意义是十分深远的。项目就是在上述背景下提出来的。二项目建设的必要性项目的建设是大连融入全球，提高城市品位的需要近年来，大连以自身经济和良好环境为依托，积极参与国际交流，举办大型特色节日，夏季达沃斯峰会已在大连连续成功举办两届，并将大连作为其常驻城市。此外，年度的大连国际服装节大连国际啤酒节大连国际马拉松等活动已具有较大的国际影响力，大连正在逐步融入到全球当中。大连位于东北亚核心区，战略位置优势明显，作为大连建设东北亚国际航运中心的基础性港口，大连正在加紧步伐，推进东北亚国际航运中心的建设。大窑湾港是大连建设东北亚航运中心重要港口之，小窑湾毗邻大窑湾港，其商务区将为大窑湾港运作提供完美配套服务，成为投资发展的块热土。大连市年人均达到美元，已跨入中等发达经济体行列，而作为未来大连市城市副中心，小窑湾商务区生态居住高档旅游休闲应运而生，豪华游艇俱乐部的建设势在必行。项目的建设是调整产业结构，满足高端消费的需要随着经济的发展和居民生活水平的提高，游艇正在成为人们娱乐休闲的热门消费品。特别是在发达国家，如美国意大利法国和英国等，各式各样的游艇需求越来越大。当前我国游艇投资的增速很快，上海深圳广州大连等城市都加大了游艇俱乐部的投资，且规模不断扩大。我国游艇业的发展是大势所趋。开发区工业发达，招商引资也以第二产业为主，但第三产业已悄然兴起，增速明显，目前开发区二三次产业比例约为。小窑湾商务区发展方向主要为商贸金融商业服务体育休闲和生态居住等第三产业，且定位为高端商务区。项目的建设迎合了小窑湾整体规划，与当地的发展政策相适应，建成后将从定程度上弥补小窑湾商务区高端休闲旅游的空白，为小窑湾及整个大连地区注入全新的游艇生活概念，树立航海主题的海滨城市形象，打造个真正意义上的游艇城市，为开发区及大连第三产业的发展创造出新的经济增长点。项目的建设将带动相关产业发展，优化开发区投资环境项目位于小窑湾东侧，依山傍海而建，规划游艇泊位余个，从规划设计到整个建设，都高起点高标准高层次高水平推进，致力于成为东北地区游艇产业的龙头，成为东北亚商务合作交流的又个重要平台。项目规模庞大，建成后将对各相关配套产业产生较大的带动作用，从上游的游艇设计零部件生产设备制造维修，到下游的旅游度假会议商务，都将起到很好的带动和集聚效应。游艇作为座城市的名片，代表着其品味和实力，有着从种意义上说，项目的建设是开发区优化投资环境，走向世界的又重要举措。俱乐部建成后，国外消费群体将占以上，由此可见该项目将进步使开发区走向世界的经济舞台，进步提升城市品位，拉动外界对当地的投资。大连被誉为北方明珠，是座现代化滨海风景旅游城市，项目的建成必将大大丰富大连的城市内涵，有力地提升其旅游价值，成为开发区及大连的张重量级名片。项目的建设是企业自身发展的需要项目投资人系东北矿业大王，资金实力雄厚，在东北多个地区拥有数十家子公司。年月，集团于开发区小窑湾注册成立大连海若船舶科技有限公司，是集游艇制造销售和售后服务为体的现代化企业。为顺应历史潮流，拓展豪华游艇制造下游行业，将集团在游艇方面的业务做强做大，公司审时度势，决定以小窑湾国际商务区发展规划为背景，以海洋文化为主题，以国际顶级水平为标准，邀请国际知名团队担当规划设计，打造中国史无前例的集商务办公豪华泊园及游艇码头奢华会员制酒店为体的国际顶级游艇生活圈。成为富豪阶层超级的商务平台和休闲度假放松的圣地。综上所述，项目的建设是十分必要的。第二节项目概况建设地点大连开发区小窑湾二建设规模及目标项目规划总面积万平方米，其中海域面积万平方米，陆地面积万平方米。拟建设包括超五星级酒店高档写字楼豪华泊园游艇码头俱乐部会所游艇维修及服务中心游艇展销及培训中心等在内的高档游艇俱乐部。总建筑面积，平方米。购置主要设备台套。年可实现综部建设项目可研第十四章财务评价经营成本总成本费用折旧摊销财务费用项目年均经营成本为万元，经营成本估算见附表。第四节利润及利润分配估算利润总额估算利润总额为营业收入扣除总成本费用，营业税金及附加后的余额，所得税按利润总额的计算。通过附表利润和利润分配表计算得出在整个经营期内，可获利润总额，万元，平均年获利润总额，万元扣除所得税后，税后利润总额为，万元，平均年获税后利润，万元。二利润分配估算税后利润额在按的比例提取盈余公积金即为未分配利润。提取盈余公积金后，在整个经营期内，累计实现未分配利润为万元，平均每年未分配利润万元。第五节财务效益分析盈利能力分析现金流量分析根据不同角度编制的财务现金流量表估算的经济指标见表。表财务指标表指标万元投资回收期小窑湾国际游艇俱乐部建设项目可研第十四章财务评价所得税前，年含建设期所得税后，年含建设期无论税前还是税后的的财务内部收益率均高于基准折现率，财务净现值均大于零，含建设期在内的所得税后的投资回收期为年，可以看出，该项目有较强的盈利能力。项目投资现金流量详见附表。投资利润率投资净利润率总资产报酬率息税前平均利润总额投资总额投资净收益率平均净利润额项目资本金二偿债能力分析该项目申请银行贷款，万元，还款期为五年不含建设期。采用每年年末等额还本利息照付的方式还款，项目每年偿还贷款本金，万元。还款资金来源为折旧摊销及未分配利润。经测算，在还款期内，每年的利息备付率均大于，偿债备付率均大于，说明项目有能力在规定期限内还清全部贷款。详见附表借款还本付息计划表。第六节不确定性分析盈亏平衡分析从年均的财务状况分析，计算结果如下营业税金及附加可变成本营业收入固定成本小窑湾国际游艇俱乐部建设项目可研第十四章财务评价盈亏平衡图生产负荷销售收入或总成本费用万元销售收入固定成本总成本费用亏损区盈利区销售收入年均营业收入万元万元计算结果表明，盈亏平衡点为，项目盈亏平衡点较低，说明项目经营能力只要达到设计能力的，即年营业收入达到万元时，就可以盈亏平衡，达到保本经营，详见下页图。图盈亏平衡图二敏感性分析财务评价以基本数据为基础，具有不确定性。对财务基本数据中的销售收入产量或价格经营成本建设投资三项因素分别作出增加或降低幅度的变化，以判断其单因素变化对财务评价指标的敏感程度。从表和图中可以看出表敏感性分析表小窑湾国际游艇俱乐部建设项目可研第十四章财务评价敏感性分析图不确定因素变化率内部收益率销售收入经营成本建设投资基准收益率基本方案线序号不确定因素变化率税后敏感系数基本方案营业收入经营成本建设投资图敏感性分析图营业收入营业价格或服务量为最敏感因素，其次是建设投资，再次是经营成本。通过上述各项财务指标表明，本项目具有较强的盈利能力。项目的财务内部收益率大于设定财务基准收益率，财务净现值值大于零，税后投资回收期年，说明项目财务指标均较好。小窑湾国际游艇俱乐部建设项目可研第十四章财务评价盈亏平衡分析表明，项目生产只要达到设计能力的，就可保本经营。敏感性分析，当三种不确定因素变化幅度为时，财务内部收益率均优于项目基准收益率，说明项目有较好的抗风险能力。综上所述，项目在财务上是可行的。小窑湾国际游艇俱乐部建设项目可研第十五章项目风险分析与对策第十五章项目风险分析与对策项目的风险因素包括